淺談農(nóng)村房屋買賣合同效力問題

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1、淺談農(nóng)村房屋買賣合同效力問題摘要：隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)城市化步伐的加快，全國各地農(nóng)村的房地產(chǎn)市場也變得異?；钴S。在這種形勢帶動下，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多。，在農(nóng)村集體所有土地向國有土地轉(zhuǎn)變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的歸屬成為焦點，但是，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別，建議有關(guān)機關(guān)盡快研究出臺相應(yīng)立法，填補農(nóng)村房屋買賣這一塊的立法空白。關(guān)鍵詞農(nóng)村房屋宅基地使用

2、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力法律效力　一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景由于城市市民到農(nóng)村購房已經(jīng)是較為普遍的社會現(xiàn)象，因此此類糾紛的解決具有重要的社會意義。首先，由于農(nóng)村土地是眾多農(nóng)村人口的生存保障，土地制度構(gòu)成農(nóng)村社會制度的基礎(chǔ)，若糾紛解決不好，導(dǎo)致當(dāng)事人之間的矛盾升級，將會害及農(nóng)村社會的穩(wěn)定。其次，此類糾紛事關(guān)我國集體所有權(quán)土地制度與公平市場交易秩序，弱勢農(nóng)民的利益和市場交易秩序都是法律重點保護的對象，二者在一定程度上是相互沖突的，對二者的價值如何均等地予以考慮、衡量，于法律理論、實踐都是一種考驗。農(nóng)村房屋買賣合同之所以被

3、房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是因為農(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補償?shù)纫蛩?，房屋現(xiàn)價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而反悔，有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。?二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民進城務(wù)

4、工，進入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農(nóng)村房屋居??；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣興旺起來。?　　由于我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導(dǎo)。近年來，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實踐中亟待解決的問題。三、對

5、農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題，2007年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。”該規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整。總的來說，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分

6、配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。因此，在實踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣

7、土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)認定無效。另一種觀點

8、認為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有