淺談農(nóng)村房屋買賣合同效力問題研究論文

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1、淺談農(nóng)村房屋買賣合同效力問題研究論文..畢業(yè)論文摘要目前農(nóng)村房屋買賣活動日益增多?，F(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣合同的效力未作明確規(guī)定。農(nóng)村房屋買賣合同的效力分為無效和有效兩種。根據(jù)合同雙方當(dāng)事人的不同，農(nóng)村房屋買賣合同的效力不盡相同。建議有關(guān)機(jī)關(guān)盡快研究出臺相應(yīng)立法，填補(bǔ)農(nóng)村房屋買賣這一塊的立法空白。論文關(guān)鍵詞農(nóng)村房屋買賣合同宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織法律效力一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進(jìn)一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報(bào)酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，進(jìn)入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋

2、；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農(nóng)村房屋居?。涣硗?，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房..畢業(yè)，農(nóng)村房屋買賣興旺起來。由于我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導(dǎo)。近年來，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問題。二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析（一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力1.認(rèn)為農(nóng)村房屋買

3、賣合同無效理由是：（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申

4、請土地變更登記，由原來的土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。（4）《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效理由是：（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔(dān)平等的法律責(zé)任。法律不會因?yàn)橘I賣雙方當(dāng)事人是農(nóng)村村民、

5、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對待。（2）《關(guān)于對社員宅基地問題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。（3）最高人民法院1992民他字第8號批復(fù)認(rèn)為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。（二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力（1）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間受交易主體的

6、身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋?！锻恋毓芾矸ā返?2條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準(zhǔn)。（2）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟(jì)

7、組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定，還沒形成定論，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無效。認(rèn)為無效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時(shí)就會也處分了農(nóng)村宅基地，這會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無效。這種觀點(diǎn)并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋。國家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。第二，我國法律并沒有禁

8、止農(nóng)民在購買房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個(gè)獨(dú)立的客體，即使受讓人在購買農(nóng)村房屋時(shí)無法取得宅基地使用權(quán)，也不會影響農(nóng)村房屋買賣合同的