鄭州代理記賬公司：土增稅清算稅企飽受爭議的問題

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1、金凱元——代理記賬、工商注冊首選品牌土增稅清算稅企飽受爭議的問題（一）代理記賬、工商注冊財務(wù)咨詢、審計匯算首選金凱元好快記www.jkyhkj.com一、清算單位的確定　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長、銷售房屋頻繁，每次轉(zhuǎn)讓房屋均進(jìn)行土地增值稅納稅申報不具有可操作性，所以，財政部制定的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條開創(chuàng)了預(yù)征—清算制度，即“納稅人在項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！庇纱丝梢?，

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算應(yīng)該針對的是房地產(chǎn)開發(fā)項目。國稅發(fā)【2006】187號規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位http://www.jkyhkj.com金凱元——代理記賬、工商注冊首選品牌進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”何為“分期開發(fā)的項目”，由于國家稅務(wù)總局從未發(fā)文明確，實務(wù)中引發(fā)了眾多爭議。在各省的土地增值稅清算中，有的地方以“工程規(guī)劃許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，例如遼寧、安徽、寧波、重慶、廈門、湖北、海南;有的以“銷售許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，例如深圳;有的以稅務(wù)局審核后的

3、企業(yè)會計核算對象作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，例如大連;還有的并未發(fā)文明確。清算單位的不確定使得納稅人無所適從?！　《?、清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定　　國稅發(fā)【2009】091號第九條規(guī)定：“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算?！?一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;……”該文件第十條規(guī)定：“對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算?！?一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，http://www.jk

4、yhkj.com金凱元——代理記賬、工商注冊首選品牌但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;……”何為“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”?國家稅務(wù)總局的文件并沒有明確規(guī)定。如，某開發(fā)商開發(fā)樓盤中1號樓全部簽訂預(yù)售合同，但尚未交房，其是否屬于“完成銷售”或“已轉(zhuǎn)讓”?再如，已經(jīng)簽訂預(yù)售合同且已經(jīng)交房，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證是否屬于“完成銷售”或“已轉(zhuǎn)讓”?概念的不明晰，是稅企就企業(yè)是否已達(dá)到清算條件而發(fā)生爭議的重要原因?！　∪?、成本對象的分類　　國稅發(fā)【2009】091號規(guī)定：“清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目

5、為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅?！备鶕?jù)上述規(guī)定，同一清算單位存在不同類型的房地產(chǎn)時，應(yīng)分別計算增值額。實務(wù)中，同一清算單位內(nèi)劃分成幾種成本對象，對土地增值稅的計算影響巨大。例如某樓盤清算單位內(nèi)有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其增值額是-2億元;豪華別墅，其增值額是+1億元;商鋪，其增值額是+1億元。http://www.jkyhkj.com金凱元——代理記賬、工商注冊首選品牌如果將該清算單位內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品劃分為三種成本對象，則其土地增值稅計算時的增值額為

6、+2億元;如果將該清算單位內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個成本對象，則其土地增值稅計算時的增值額為+2億元;如果將該清算單位內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品劃分為住宅和非住宅兩個成本對象，則其土地增值稅計算時的增值額為+1億元。對該問題國家稅務(wù)總局沒有明確的規(guī)定，各個省份的劃分種類缺乏統(tǒng)一性。有的地方分為兩類，如遼寧、寧夏、浙江、西安、安徽、江西等，有的地方則劃分為三類，例如江蘇、重慶、河南、廣西、福建、湖北等，而寧波則劃分為四類?！　∷?、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計算?　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，普通

7、標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率未超過20%，可享受免稅待遇。在實務(wù)中，由于某些地產(chǎn)項目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是負(fù)增值，而非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是正增值，此時企業(yè)會提出放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅待遇，要求將兩者合并計算增值額。http://www.jkyhkj.com金凱元——代理記賬、工商注冊首選品牌現(xiàn)天津和安徽出臺文件允許合并，而大多數(shù)省份不允許合并計算。不同房產(chǎn)類型是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制分開清算?這是實務(wù)中稅企爭議另一個焦點(diǎn)。五、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定條件　　國辦發(fā)〔2005〕26號將享受稅收優(yōu)惠的普通住宅的條件界定為：建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方

8、米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，并授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市對單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。在各省出臺的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定條件上，存在爭議較大的是面積標(biāo)準(zhǔn)和價格標(biāo)準(zhǔn)?！　?、面積標(biāo)準(zhǔn)　　各省根據(jù)實際情況出臺的單套建