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1、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理周熠重慶漢威建筑工程有限公司重慶401120【摘要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)存在泡沫、國(guó)際金融危機(jī)出現(xiàn)、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌、交易量萎縮等一系列問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的壓力。房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成木管理括前期開(kāi)發(fā)、建筑安裝工程和開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用的全部，占房地產(chǎn)總成木的比重較大，不但影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率，更代表了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。木文闡述了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)工程管理中項(xiàng)目成木管理的運(yùn)用?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；項(xiàng)
2、目成木管理隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越來(lái)越艱難，企業(yè)在管理中就需要改變傳統(tǒng)的成木管理、成木核算方法，并制定科學(xué)的成木管理目標(biāo)，釆用科學(xué)的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)成木的多樣化管理模式。企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，并且在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中打敗行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，就必須要在成木管理上只有創(chuàng)新的意識(shí)和動(dòng)力，加大成木管理方面的投入力度，提升戰(zhàn)略成木管理，把成木管理、成木控制放在項(xiàng)目實(shí)施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報(bào)。一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成木管理現(xiàn)狀1、部分從業(yè)人員綜合素質(zhì)較差，工程預(yù)算缺乏準(zhǔn)確度和可靠性。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，從業(yè)人員缺
3、乏對(duì)建材市場(chǎng)與現(xiàn)場(chǎng)管理狀況的調(diào)研力，造成經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相分離的不良現(xiàn)象，未能建立準(zhǔn)確、有效的企業(yè)歷史成木數(shù)據(jù)庫(kù)，沒(méi)有可靠的資料編制預(yù)算表，工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)不能做到有效分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和作出系統(tǒng)的預(yù)算成果。2、企業(yè)管理體系不健全，缺乏有效的保障機(jī)制。工程建設(shè)周期訟決定了成木管理的長(zhǎng)期性，成木管理不是單獨(dú)的事前、事中、事后，而是貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。然而部分企業(yè)把成木管理變成了單項(xiàng)的成木控制，這種做法忽略了項(xiàng)0成本的變動(dòng)性，喪失了成本管理的作用。企業(yè)監(jiān)管存在漏洞，一些浪費(fèi)、虛報(bào)現(xiàn)象不能得到根治，暗箱操作問(wèn)題嚴(yán)重，這些
4、嚴(yán)重阻礙著節(jié)約資金、降低成本措施的施行。部分企業(yè)管理還存在盲0性，缺乏預(yù)見(jiàn)性，不能防患于未然，只是等待問(wèn)題發(fā)生吋再解決問(wèn)題，事后處理控制的現(xiàn)象嚴(yán)重。二、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)S工程管理(1)施工合同管理。有效的施工合同管理也是合理節(jié)約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)0投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。(2)工程質(zhì)量管理。工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿(mǎn)足質(zhì)量要求的情況下，工程進(jìn)度管理才有意義?！霸烀鞂?shí)”，好的小區(qū)名稱(chēng)必須要奮好的產(chǎn)品來(lái)保證，工程質(zhì)量管理是項(xiàng)B管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全
5、局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)并督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好工程質(zhì)量的管理任務(wù)。(3)工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理在房地產(chǎn)項(xiàng)S管理中是極為重要的工作內(nèi)容，因?yàn)槠洳粌H關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到業(yè)主的利益。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。2、房地產(chǎn)項(xiàng)S的成本管理(1)成本效益觀念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利潤(rùn)是企業(yè)追求的首要0標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作也應(yīng)該樹(shù)立成本效益觀念，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)觀念向現(xiàn)代觀念的轉(zhuǎn)化。(2)成本的系統(tǒng)管理觀念
6、。受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中往往只注重生產(chǎn)成本的管理，忽視其他方面的成本分析與研究，這種成本管理觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為?一個(gè)系統(tǒng)工程,強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析研究。一方面，為使產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)（工程管理）過(guò)程，而應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上；向后延伸到業(yè)主的使用
7、、維修及物業(yè)管理上，按照成本全程管理的要求，就會(huì)涉及到產(chǎn)品的信息來(lái)源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫(kù)存成本、銷(xiāo)售成本以及維修成本、處置成本等成本范疇。另一方面，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化，與此相適應(yīng)的是成本管理的內(nèi)環(huán)也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本。最后，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營(yíng)決策管理，研究分析各種決策成本成為企業(yè)成本管理的一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容。三、房地產(chǎn)工程管理中項(xiàng)0成本管理的運(yùn)用1、設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)S投資的影響最大
8、。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%?95%;在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%?75%;在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)0投資的可能性為5%?35%。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加入設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10%的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5%的總工程造價(jià)。2、工程承發(fā)包階段的造價(jià)控制。通過(guò)建設(shè)項(xiàng)S招投標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)可以在眾多的投標(biāo)單位中選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好
