[法律資料]談“兇宅”糾紛的法理分析及法律適用

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1、談“兇宅”糾紛的法理分析及法律適用　　一、“兇宅”的法理分析　　(一)什么是“兇宅”　　究竟什么是“兇宅”，普通民眾一般認(rèn)為只要出過(guò)事，尤其是死過(guò)人的房屋就是“兇宅”，還有人認(rèn)為“兇宅”就是主觀的感覺(jué)，只要房屋內(nèi)“出過(guò)事”或者由于特定環(huán)境的影響，認(rèn)人感覺(jué)所處地段異常而不愿在此地段上居住的房屋都是“兇宅”。對(duì)于“兇宅”，日前并無(wú)公認(rèn)的或權(quán)威的界定。那么，究竟什么樣的房屋是“兇宅”?“兇宅”可否因某些事情的發(fā)生而變成正常房屋呢?　　“兇宅”的定義，目前占主流地位的說(shuō)法是指在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過(guò)自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋。從這個(gè)定義中可以看出“兇宅”的成立應(yīng)

2、當(dāng)符合的要件是:第一，房屋內(nèi)有人非正常死亡的事實(shí)是客觀存在的，非人們的主觀想象。例如，因歷史原因流傳的所謂捕風(fēng)捉影的“鬼屋”就不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為“兇宅”。第二，房屋內(nèi)人死亡的事實(shí)須是人為因素的非正常死亡，即俗稱(chēng)的“橫死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人死亡的房屋?！　∷鶓?yīng)當(dāng)注意的是，如果一個(gè)房屋內(nèi)數(shù)年前曾發(fā)生過(guò)人非正常死亡的事實(shí)，但已經(jīng)出租或出賣(mài)給他人使用多年，用普通群眾的話(huà)說(shuō)就是“兇宅”的怨氣已經(jīng)被陽(yáng)氣沖散，“兇宅”成為了正常的房屋了，此時(shí)的房屋能否作為正常房屋出售?筆者認(rèn)為，“兇宅”是因房屋內(nèi)發(fā)生的非正常死亡的事實(shí)，但

3、這一事實(shí)不能像標(biāo)簽一樣伴隨房屋永久，“兇宅”可以因長(zhǎng)期的居住和使用而“洗凈”，這不僅符合了民間的習(xí)俗，也有利于資源的有效利用。7　　(二)“兇宅”的法理分析　　對(duì)于賣(mài)房人隱瞞“兇宅”的事實(shí)所引起的合同糾紛，不同的法官會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)。在司法實(shí)踐中，主要有以下幾種判決：　　購(gòu)房合同有效，駁回原告起訴。合有有效論認(rèn)為，“兇宅”之說(shuō)純屬封建迷信，不受法律所保護(hù)，如果賣(mài)房者沒(méi)有告知“兇宅”的事實(shí)，不足以構(gòu)成違反公序良俗。并且，“兇宅”本身是符合使用條件，也符合合同的目的。因此，“兇宅”在法律上與正常房屋無(wú)異。　　購(gòu)房合同有效，但判決被告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。此說(shuō)認(rèn)為，雖然賣(mài)房者在售

4、房時(shí)故意隱瞞了房屋內(nèi)曾有非正常死亡的事實(shí)，但房屋的質(zhì)量符合法定的標(biāo)準(zhǔn)，合同的效力不受影響。然而，依據(jù)價(jià)值規(guī)律和人們的現(xiàn)實(shí)觀念，房屋會(huì)因購(gòu)買(mǎi)者避諱而貶值，賣(mài)房者在主觀有過(guò)錯(cuò)，對(duì)購(gòu)房者構(gòu)成侵權(quán)?！　≠?gòu)房合同為無(wú)效合同。合同無(wú)效論認(rèn)為，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然沒(méi)有對(duì)“兇宅”問(wèn)題作出規(guī)定，但“兇宅”是民間的習(xí)俗，這種習(xí)俗是善良風(fēng)俗的一種，其內(nèi)在精神與社會(huì)公德是相通的。違反此種習(xí)俗實(shí)際上就是不尊重社會(huì)公德，也損害了社會(huì)公共利益。所以，依照《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定，合同無(wú)效?！　≠?gòu)房合同為可撤銷(xiāo)合同。此說(shuō)認(rèn)為，“兇宅”是一種民間習(xí)俗，因人們的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生的

5、非正常死亡事件感到恐懼和忌諱，是客觀存在的普遍現(xiàn)象。賣(mài)房者故意隱瞞這一事實(shí)構(gòu)成欺詐，依據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，所簽訂的合同是可撤銷(xiāo)的合同。7　　筆者認(rèn)為，對(duì)于“兇宅”的忌諱不是封建迷信，而是一種民間習(xí)俗?！皟凑眴?wèn)題的產(chǎn)生是和中國(guó)人根深蒂固的民俗文化有關(guān)。遠(yuǎn)古時(shí)代，生產(chǎn)力不發(fā)達(dá)，人們對(duì)于一些無(wú)法解釋的自然現(xiàn)象產(chǎn)生崇拜和恐懼心理，慢慢地，這種心理演變成具體的、習(xí)慣性的具有象征意義的行為，如過(guò)年的祭祀、對(duì)某些行為的語(yǔ)言的避諱以及住房風(fēng)水等，形成民俗文化。在這里，民間習(xí)俗作為一種千百年傳襲下來(lái)的習(xí)俗和生活經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)深深進(jìn)入了中國(guó)人的內(nèi)心，是客觀存在并有一定合

6、理性的。在法律層面上，這種合理的習(xí)俗在法律上可以歸為善良風(fēng)俗，是受法律保護(hù)的。從而，“兇宅”這一事實(shí)是能夠引起法律關(guān)系變化的。在現(xiàn)實(shí)層面上，“兇宅”雖然在物理層面上沒(méi)有瑕疵，但在普通人的心理上，人們購(gòu)買(mǎi)房屋的目的是平安、舒適，“兇宅”顯然會(huì)影響人們的居住心理，也正是這一原因，使得房屋的價(jià)值在客觀上受到了影響。因而，作為賣(mài)房者，如果為了將房屋賣(mài)出或?yàn)榱速u(mài)高價(jià)而故意隱瞞“兇宅”這一重大事實(shí)，違反了民事活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則，其行為就構(gòu)成了欺詐。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，房屋出購(gòu)者的欺詐行為雖然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則和社會(huì)的善良風(fēng)俗，但并沒(méi)有損害社會(huì)公共利益。所謂的社會(huì)公共利益是指廣大公

7、民所能享受到的利益，是一種集合性詞匯，主要包括社會(huì)公共道德、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、政治秩序和生活秩序等。由此可以知道，對(duì)于因受欺詐而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只是損害了買(mǎi)房人的利益，達(dá)不到公共利益的范疇。因此，對(duì)于因欺詐而購(gòu)買(mǎi)“兇宅”的合同，不應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定以損害社會(huì)公共利益為理由確認(rèn)合同無(wú)效，而應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第五十四條第二項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)合同為可撤銷(xiāo)的合同?！　《?、“兇宅”糾紛的法律適用　　(一)買(mǎi)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下7　　合同是雙方當(dāng)事人意思自治的最佳體現(xiàn)，合同一旦簽訂，如果沒(méi)有法定或約定的合同無(wú)效的事由出現(xiàn)，那么法律會(huì)推定合同生效并予以保護(hù)

8、。在市場(chǎng)經(jīng)