“兇宅”的法律與實(shí)務(wù)研究

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1、兇宅”的法律與實(shí)務(wù)研究摘要：從實(shí)踐來看，兇宅糾紛應(yīng)該分為兇宅買賣糾紛和因他人致使房屋成為兇宅的糾紛兩種，由于我國大陸法律對(duì)物之瑕疵的規(guī)定并不健全，所以依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，對(duì)于兇宅糾紛應(yīng)作如下處理：對(duì)于類型一的兇宅糾紛，買受人可以通過欺詐或者違約的方式尋求救濟(jì)；對(duì)于類型二的兇宅糾紛，房屋所有權(quán)人可以通過侵權(quán)或者違約的方式尋求救濟(jì)。關(guān)鍵詞：兇宅；物之瑕疵；欺詐；違約中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):1008-4428(2016)08-108-03這些年來，關(guān)于兇宅的法律糾紛問題越來越多，訴諸法院的也有不少。但司法實(shí)踐中對(duì)于此類案例的處理方式不盡相同，裁決結(jié)果以及裁決依

2、據(jù)也差異較大，實(shí)踐中曾出現(xiàn)過同一案例在一審和二審中有“駁回訴訟請(qǐng)求”和“完全支持訴訟請(qǐng)求”兩種截然不同的裁決結(jié)果的現(xiàn)象。裁決的不統(tǒng)一勢(shì)必會(huì)影響公平正義，破壞司法的權(quán)威，致使裁決得不到執(zhí)行，進(jìn)而阻礙整個(gè)社會(huì)司法的進(jìn)步，所以確立一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的裁決標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行。這也是本課題的研宄價(jià)值所在。一、兇宅的定義什么是兇宅，我國法律沒有對(duì)之做出規(guī)定，理論和實(shí)踐中對(duì)兇宅的定義有很多種說法。臺(tái)灣內(nèi)政部所公布的不動(dòng)產(chǎn)委托銷售契約書范本中對(duì)于兇宅的描述為“本建筑物（專有部分）于賣方產(chǎn)權(quán)持有期間是否曾發(fā)生兇殺或自殺致死之情事”。①這一觀點(diǎn)被臺(tái)灣諸多學(xué)者所援用。本文認(rèn)為兇宅的定義應(yīng)該包含以下方面：1

3、.僅包括人為致死情形，如發(fā)生過兇殺或者自殺致死等情形，諸如煤氣中毒、一氧化碳中毒、食物中毒等意外致死情形不應(yīng)納入兇宅范圍之內(nèi)；2.兇殺或者自殺致死情形是發(fā)生在專有部分之內(nèi)的；3.兇殺或者自殺致死情形不以在出賣人產(chǎn)權(quán)持有期間為限。二、實(shí)踐中對(duì)兇宅糾紛的處理（一）兇宅糾紛的類型根據(jù)實(shí)踐中發(fā)生的實(shí)際案例，兇宅糾紛的類型一般包括兩種：一是兇宅買賣中的糾紛②，即買賣曾發(fā)生兇殺或自殺致死的房屋而引發(fā)退房、降價(jià)糾紛；二是因他人原因致使自己房屋成為兇宅要求賠償?shù)募m紛。③前者如上吊、他殺等，后者如跳樓、承租人自殺等。（二）臺(tái)灣對(duì)兩種糾紛類型的處理1.對(duì)類型一的處理在臺(tái)灣，對(duì)兇宅買賣糾紛的處

4、理是通過物之瑕疵來實(shí)現(xiàn)的。如若一房屋曾有非自然身故之事件發(fā)生，是否該屋即有民法典第三五四條之物之瑕疵，而買受人得依物之瑕疵擔(dān)保之規(guī)定請(qǐng)求救濟(jì)，實(shí)務(wù)和學(xué)說上都有爭(zhēng)論，主要有否定說和肯定說。其中肯定說占主流地位，處理方式為：先依該兇宅的客觀情況認(rèn)定物有瑕疵，再根據(jù)瑕疵程度分別適用應(yīng)減少價(jià)金或解除契約之法律效果。2.對(duì)類型二的處理自殺使他人房屋成為兇宅的糾紛要如何處理，臺(tái)灣高等法院實(shí)踐中一般認(rèn)為自殺行為侵害房屋所有人之所有權(quán)，其繼承人負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。④(二)大陸對(duì)兩種糾紛類型的處理1.對(duì)類型一的處理我國大陸對(duì)類型一的兇宅買賣糾紛的處理方式呈現(xiàn)出多樣性：(1)認(rèn)為構(gòu)成物的

5、瑕疵如葉鋒法官認(rèn)為雖然《合同法》第153條規(guī)定我國物之瑕疵范圍僅限于物的質(zhì)量問題，但物的交換價(jià)值亦影響物的整體性能，在法律評(píng)價(jià)要點(diǎn)上應(yīng)屬一致的，因此對(duì)交易價(jià)值之瑕疵的救濟(jì)應(yīng)與質(zhì)量之瑕疵作同一處理，可類推適用質(zhì)量之瑕疵的規(guī)定。買方可以請(qǐng)求損害賠償、解除合同或要求減少價(jià)款等。⑤(1)認(rèn)為構(gòu)成欺詐如2008年金牛法院審理的兇宅買賣糾紛案中認(rèn)為：銷售房屋期間未告知房屋曾發(fā)生兇殺案構(gòu)成欺詐，判決撤銷原告李某與被告劉某某簽訂的房屋買賣合同，李某將房屋退還給劉某某，劉某某與田某某退還購房款。①(2)認(rèn)為構(gòu)成侵權(quán)如黑龍江大慶兇宅買賣糾紛案中，讓胡路區(qū)法院認(rèn)為：高重在售房過程中故意隱瞞了房

6、屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡的事實(shí)，依據(jù)價(jià)值規(guī)律，該房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒有受損，但依據(jù)人們的現(xiàn)實(shí)觀念，房屋會(huì)因購買者諱避而貶值，因此，高重主觀有過錯(cuò)構(gòu)成侵權(quán)。②(3)認(rèn)為構(gòu)成違約“兇宅”可認(rèn)定為房屋的品質(zhì)瑕疵，出賣人交付有瑕疵的標(biāo)的物，即構(gòu)成違約。如果雙方在訂立合同時(shí)約定了違約金，買房人可以請(qǐng)求出賣人支付約定違約金；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以繼續(xù)要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果雙方未約定違約金，應(yīng)根據(jù)違約程度的不同選擇相應(yīng)的方式。③1.對(duì)類型二的處理浙江省衢州市柯城區(qū)人民法院陳明法官認(rèn)為:“兇宅”主人受有財(cái)產(chǎn)和精神損害，房屋的承租人、管理人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。“兇宅”租、售困難

7、和貶值正是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律在消費(fèi)文化、消費(fèi)心理、消費(fèi)觀念上的反映和體現(xiàn)，它是一種客觀存在。“趨吉避兇”作為社會(huì)群眾由來己久的善良無害習(xí)俗，理應(yīng)得到法律的尊重，如將其視為封建迷信思想使然，從法律上予以排斥，有違情、理、法的統(tǒng)一。④四、兇宅糾紛處理方式之再探討鑒于兩岸理論和實(shí)踐上對(duì)于兇宅糾紛的處理方式各有不同，大陸地區(qū)應(yīng)該如何統(tǒng)一適用法律，達(dá)到同案同判的效果呢？筆者將通過對(duì)現(xiàn)存的處理方式一一作出評(píng)價(jià)，得出本文的觀點(diǎn)。（一）類型一1.是否成立物之瑕疵我國《合同法》第148條、第150條、第153條規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保及責(zé)任，條