房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究—雅居樂

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1、房地產(chǎn)行業(yè)季度發(fā)展報(bào)告雅居樂：旅游地產(chǎn)大盤模式房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究高通智庫房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究高通智庫摘要?2010全年，雅居樂實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣323億元，合同銷售建筑面積約為283萬平方米，同比分別增長60.7%及21.7%。?海南清水灣項(xiàng)目的合同銷售金額為99億人民幣，占總銷售額的比例超過30%；廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的合同銷售金額為52億人民幣，約占總銷售額的16%。?雅居樂土地儲(chǔ)備的總建筑面積共計(jì)3351萬平方米，足夠應(yīng)付未來8至10年的發(fā)展需求。平均土地儲(chǔ)備僅約每平方米人民幣1132元，對(duì)比2010年合約銷售均

2、價(jià)僅為9.9%，土地成本優(yōu)勢明顯。?作為民營企業(yè)，雅居樂沒有國有房企在大股東方面的優(yōu)勢，但從2005年在香港上市以來，雅居樂就一直積極使用該資本市場，不斷壯大實(shí)力。?雅居樂在土地儲(chǔ)備的區(qū)域布局上采用的是“農(nóng)村包圍城市”的策略。公司1992年開始涉足地產(chǎn)業(yè)。高峰時(shí)期，雅居樂占據(jù)了中山房地產(chǎn)市場70%的份額。?截至2010年末，雅居樂在廣東地區(qū)和珠三角地區(qū)的土地儲(chǔ)備占總儲(chǔ)備的53%。且從2010年的確認(rèn)銷售收入來看，華西地區(qū)、長三角區(qū)、海南省區(qū)的項(xiàng)目已進(jìn)入結(jié)算周期，其占總銷售收入的比例為46.92%，但這主要得益于海南清

3、水灣項(xiàng)目。?雅居樂將在海南清水灣這一項(xiàng)目上獲得巨額資本收益，并建立其獨(dú)特品牌。雅居樂拿下這一項(xiàng)目，總共才花了24.18億元，平均樓面地價(jià)僅為245元/平方米，而10年該項(xiàng)目的銷售均價(jià)為29,726元/平方米，樓面地價(jià)僅占其0.82%；該項(xiàng)目的毛利率高達(dá)53％。?雅居樂在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)方面的能力是值得稱頌的，集中于中高端住宅，但其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率良好。雅居樂的大盤開發(fā)，推崇快速造城，快速銷售。www.gaotongchina.com2房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究目錄一、發(fā)展沿革、當(dāng)前市場表現(xiàn)41、當(dāng)前市場表現(xiàn)4二、地產(chǎn)政策61、土地儲(chǔ)備概

4、況62、區(qū)域布局63、09、10年新增土地儲(chǔ)備8三、各項(xiàng)指標(biāo)及資本運(yùn)作91、各項(xiàng)運(yùn)營指標(biāo)92、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)113、近2年的資本運(yùn)作12四、綜合大盤示例——海南清水灣131、項(xiàng)目收益142、總體規(guī)劃143、開發(fā)進(jìn)程154、商品結(jié)構(gòu)153房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究圖表目錄圖表1：2005-2010年公司營業(yè)收入狀況4圖表2：2005-2010年公司總資產(chǎn)狀況5圖表3：2004-2010年公司資產(chǎn)負(fù)債率5圖表4：2010年末土地儲(chǔ)備（按位置類別劃分）6圖表5：雅居樂2010年末土地儲(chǔ)備區(qū)域分布圖7圖表6：2010年末各城市項(xiàng)目總建

5、筑面積（單位：千平方米）8圖表7：2010年新購的土地儲(chǔ)備8圖表8：2009年新收購的土地儲(chǔ)備9圖表9：雅居樂與招保萬金毛利率比較10圖表10：雅居樂與招保萬金凈利率比較10圖表11：雅居樂與招保萬金總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較11圖表12：雅居樂與招保萬金資產(chǎn)負(fù)債率比較11圖表13雅居樂借款結(jié)構(gòu)12圖表14：海南清水灣項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程（單位：平方米）153房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究一、發(fā)展沿革、當(dāng)前市場表現(xiàn)1、當(dāng)前市場表現(xiàn)雅居樂是廣州地產(chǎn)五虎將之一，發(fā)展19年來建立了品牌優(yōu)勢。公司已于2005年12月在香港聯(lián)交所主板上市。雅居樂主要從事

6、大型綜合性物業(yè)發(fā)展，同時(shí)亦廣泛涉足酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)投資及物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域。公司產(chǎn)品以中高端住宅為主，在綜合大盤開發(fā)和旅游地產(chǎn)開發(fā)方面優(yōu)勢顯著。發(fā)展迄今，雅居樂的業(yè)務(wù)覆蓋范圍已擴(kuò)展至全國多個(gè)區(qū)域，目前共有70個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，廣泛分布于海南、上海、南京、常州、成都、西安、重慶、沈陽、天津、廣州、佛山、中山、惠州及河源等26個(gè)城市和地區(qū)。于2011年3月16日，雅居樂土地儲(chǔ)備的總建筑面積共計(jì)約3551萬平方米（包括已取得土地使用權(quán)證和擁有權(quán)益的土地），可供其8-10年的業(yè)務(wù)發(fā)展。此外，雅居樂于2011年第一季度錄

7、得合同銷售金額約為人民幣94億元，符合其全年銷售目標(biāo)。2010全年，雅居樂實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣323億元，合同銷售建筑面積約為283萬平方米，同比分別增長60.7%及21.7%，合同銷售均價(jià)約每平方米人民幣11,406元。其中，廣東省外項(xiàng)目銷售持續(xù)增長，占總合同銷售額約45.6%，不但進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目分布，亦有效減少地域性的市場風(fēng)險(xiǎn)。海南清水灣項(xiàng)目的合同銷售金額為99億人民幣，占總銷售額的比例超過30%；廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的合同銷售金額為52億人民幣，約占總銷售額的16%。雅居樂發(fā)展迅猛，自2005年至今，不論在合約銷

8、售金額、確認(rèn)銷售金額、毛利及凈利方面等皆錄得可觀的持續(xù)增長，其復(fù)合增長率分別為43.8%、30.9%、36.0%及32.6%。其營業(yè)收入和總資產(chǎn)的復(fù)合增長率分別為30.74%和48.67%。圖表1：2005-2010年公司營業(yè)收入狀況數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究截至2010年12月31日，雅居樂的營業(yè)收入約人民幣205.20億