房產(chǎn)中介培訓之基礎知識

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1、第三章　基礎知識篇－房地產(chǎn)常識　基礎知識篇房地產(chǎn)常識1.容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。2.建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。3.出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。4.住宅居住面積：是指小區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。5

2、.綠地率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應在30％以上。6.住宅的層高和凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7.住宅的進深：住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際

3、長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。8.住宅的開間：-13-第三章　基礎知識篇－房地產(chǎn)常識在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

4、9.商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則節(jié)選：⑴商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除）。⑵商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積⑶套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：A.套（單元）內(nèi)的使用面積B.套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部

5、計入套內(nèi)墻體面積）⑷套內(nèi)建筑面積的計算公式為：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積⑸公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。⑹公用建筑面積計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。⑺公用建筑面積分攤系數(shù)計算：公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積÷套

6、內(nèi)建筑面積之和⑻分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積-13-第三章　基礎知識篇－房地產(chǎn)常識10.商品房面積誤差的處理方式按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：⑴面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；⑵面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款由買受人

7、補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示：《住宅商品房準許交付使用證》，提供《商品房