房產(chǎn)中介新人培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

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1、主講：易房大師專業(yè)知識房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識什么是房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性.房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的自然特性房地產(chǎn)社會特性房地產(chǎn)的自然特性不可移動性。多樣性。稀缺性，土地既不能再生又無法替代.體積龐大，消耗材料多耐久性.房地產(chǎn)社會特性周期長、投資規(guī)模大開發(fā)條件差、涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難保值、增值性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

2、房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。他項權(quán)利證預(yù)告登記證明土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用。房地產(chǎn)證是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。土地類型通常指土地

3、的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。中國的土地出讓使用年限*住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。*工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。*商、娛、旅等盈利性項目用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。其他綜合類性質(zhì)用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。什么是房屋?一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，

4、御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.8米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。房屋的分類按性質(zhì)分類按檔次分類按結(jié)構(gòu)分類按樓層分類按性質(zhì)分類商品房:是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋.經(jīng)濟(jì)適用房:是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。已購公房(又稱房改房)：已購公有住房，

5、是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。*經(jīng)濟(jì)適用房購買條件A、擁有北京戶口；B、現(xiàn)住房家庭人均面積不足14平方米；C、年人均收入不足6萬。(1)最低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為一人戶年收入22700元以下(2)最高標(biāo)準(zhǔn)則為5人及以上戶家庭年收入60000元以下。(3)最為普遍的3口之家要想購買經(jīng)濟(jì)適用房，家庭年收入需低于45300元。以上條件須都符合才可購買。補(bǔ)

6、充【廉租房】廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等?！舅椒俊克椒恳卜Q私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。*按檔次分類非普通住宅(高檔住宅)：①???住宅就此區(qū)建筑容積率在1.0以下;(建筑面積/土地分?jǐn)偯娣e=容積率)②單套建筑面積在140(含)平方米以上;③實際成交價高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。滿足以上3

7、項中的其中任何一項均視為高檔住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3個條件均不符合的房屋。按結(jié)構(gòu)分類(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對施工場地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用

8、得最為普遍。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工