保障房建設(shè)存在的問題與應(yīng)對(duì)措施

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1、保障房建設(shè)存在的問題與應(yīng)對(duì)措施王彥茹新疆布爾津縣房管局摘要：保障房問題不僅關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，還關(guān)系的社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，值得我們認(rèn)真地研究分析。木文結(jié)合我國(guó)目前保障房的現(xiàn)狀，全面深入研究分析，發(fā)現(xiàn)保障房在建設(shè)和使用過程中存在問題，有針對(duì)性地提出解決方法。關(guān)鍵詞：保障房；建設(shè)；措施為了解決中低收入家庭的住房問題，從九十年代起，國(guó)家提出了保障房概念。保障房是與傳統(tǒng)的商品房相對(duì)的，屬于政策性住房，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。目前，在我國(guó)存在的保障房類型主要有：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房

2、、限價(jià)房、棚戶K改造房等。保障房的良性發(fā)展，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，還關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，是民生大計(jì)。為此，必須引起社會(huì)的廣泛重視和關(guān)注。1保障房建設(shè)存在的問題分析1.1現(xiàn)行的土地管理制度和基木建設(shè)程序制約了建設(shè)速度保障房建設(shè)用地大多是國(guó)有出讓建設(shè)用地，而根據(jù)國(guó)土資源部11號(hào)令《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須實(shí)行熟地出讓，即出讓地塊須滿足“三通一平”條件，出讓地塊內(nèi)所有建（構(gòu)）筑物、附著物，待清除干凈后才可出讓，這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程。首先，房屋征收舉步維艱?，F(xiàn)行房屋征收工

3、作，缺少實(shí)施強(qiáng)制搬遷的手段,主要靠思想工作推進(jìn)，動(dòng)遷工作舉步維艱。一般情況下，一個(gè)地塊內(nèi)的動(dòng)迂工作，95%的動(dòng)遷簽約需3-5個(gè)月時(shí)間，而剩下的5%則需更長(zhǎng)的時(shí)間。目前，政府的行政強(qiáng)搬手段己被國(guó)家明令禁止，而司法強(qiáng)搬程序多、要求高、難度大，從而導(dǎo)致保障房建設(shè)地塊因動(dòng)辻不能按時(shí)完成而造成遲遲不能掛牌出讓，嚴(yán)重影響了保障房的正常建設(shè)。其次，制度制約快速推進(jìn)?，F(xiàn)行的基本建設(shè)程序明確規(guī)定，建設(shè)單位只奮取得國(guó)有土地使用權(quán)后才能開展工程立項(xiàng)等前期工作，保障房建設(shè)從編制、報(bào)批修建性詳細(xì)規(guī)劃到竣工驗(yàn)收交付使用，共涉及25個(gè)

4、管理部門，需經(jīng)過48個(gè)工作環(huán)節(jié)，所有環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，ii各個(gè)環(huán)節(jié)的管理均有國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，難于跳躍操作，在當(dāng)前強(qiáng)化依法行政的大背景下，行政機(jī)關(guān)的工作人員因擔(dān)心超常規(guī)會(huì)造成瀆職行為而不愿破規(guī)定。因此，一道道環(huán)節(jié)依次流轉(zhuǎn)下來，將花費(fèi)火量吋間。1.2政府投資項(xiàng)S招投標(biāo)辦法限制了工程進(jìn)程近年來，為防止建設(shè)工程領(lǐng)域的腐敗犯罪行為，連續(xù)開展了工程建設(shè)領(lǐng)域的集中整治活動(dòng)，政府投資項(xiàng)0的各項(xiàng)工作只能走“正路”，難于抄“近路”。依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)、投標(biāo)法》、建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招投標(biāo)管理辦法》

5、，以及國(guó)家計(jì)委等七部委聯(lián)合發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，政府投資的單項(xiàng)工程合同估價(jià)在300萬元人民幣以上或30萬元以上的服務(wù)性項(xiàng)S，均必須在政府設(shè)定的招投標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行公開招投標(biāo)。而一個(gè)項(xiàng)0從發(fā)布招標(biāo)公告、實(shí)施招標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書，一般需一個(gè)月吋間。而保障房建設(shè)中涉及的規(guī)劃編制單位的確定、地質(zhì)勘測(cè)單位的選擇、施工圖設(shè)計(jì)單位及土建、樁基工程、樁基檢測(cè)、工程管理、綜合管線、綠化景觀、道路、上下水等配套工程施工隊(duì)伍的確定，一般都需要公開招投標(biāo)，且組織公開招投標(biāo)的招標(biāo)代理申位也要進(jìn)行招標(biāo)。為此

6、，政府投資項(xiàng)0建設(shè)僅在招投標(biāo)環(huán)節(jié)又需花費(fèi)大量時(shí)間，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的進(jìn)程。1.3保障房建設(shè)資源要素緊缺，巧婦難為無米之炊首先，從保障房用地供應(yīng)情況看。為實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、控制低水平重復(fù)建設(shè)、守住18億畝耕地紅線，國(guó)家對(duì)農(nóng)用地占用指標(biāo)實(shí)行嚴(yán)格的指標(biāo)限制，雖然政府強(qiáng)調(diào)優(yōu)先保證保障房建設(shè)用地，但每年下達(dá)的農(nóng)用地占用指標(biāo)數(shù)量奮限，粥少僧多。其次，從保障房建設(shè)資金情況看。前幾年,地方為完成中央下達(dá)的建設(shè)任務(wù)，紛紛搶規(guī)模、趕進(jìn)度，大部分項(xiàng)B進(jìn)展較快，隨著住宅主題工程施工的結(jié)束，工程款的支付、市場(chǎng)化運(yùn)作壓力、資

7、金籌措難度不斷加大，導(dǎo)致小區(qū)綠化、道路、配電、消防等配套建設(shè)難于跟上，雖然房子建起來了，但入住率不高，整體效果不盡如人意。1.4保障房建設(shè)模式多樣、利弊各異，具冇相對(duì)局限性保障房建設(shè)是政府主導(dǎo)的民生工程，各地采用的建設(shè)模式多樣，奮些采用“商帶?！蹦Ｊ剑瓷唐贩块_發(fā)商同時(shí)承擔(dān)一定數(shù)量的保障房建設(shè)任務(wù)，作為開發(fā)商取得土地使用權(quán)的前提條件，其優(yōu)點(diǎn)一是保證了保障房按時(shí)竣工交付使用，二是開發(fā)商墊付了部分保障房的建設(shè)資金；其缺點(diǎn)一是土地前期工作要求高，開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益最大化，二是房屋交付使用后，開發(fā)商開發(fā)結(jié)束后一走了之

8、，遺留問題多、矛盾多、扯皮多；有些地方采用政府指定代建模式，即由政府下屬全資公司集中代建，.其優(yōu)點(diǎn)一是工作全力以赴，社會(huì)效益最大化，二是住戶入住后，售后服務(wù)到崗到位，沒有后顧之憂；.其缺點(diǎn)一是面對(duì)繁重的保障房建設(shè)任務(wù)往往人力資源匱乏、技術(shù)力量短缺，二是保障房建設(shè)資金集中支付，資金籌措壓力巨大。1.5保障房建設(shè)選址偏遠(yuǎn)、物業(yè)管理滯后，影響政府形象保障房建設(shè)的選址大多選在地段相對(duì)比較偏遠(yuǎn)的地方，建成交付使用后，交通、通訊、燃?xì)獾然?/p>