房產(chǎn)新政，并非簡(jiǎn)單的救市政策

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1、房產(chǎn)新政，并非簡(jiǎn)單的救市政策文／叢屹3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，“自2015年3月31日起．，二套房首付降至4成、首套房公積金首付降至2成”；與此同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限從5年下調(diào)至2年。此舉迅速被媒體解讀為“3.30救市政策”，甚至成為一些開(kāi)發(fā)商試圖上調(diào)價(jià)格的依據(jù)。4月20日，央行普降銀行存款準(zhǔn)備金率1%，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)施定向降準(zhǔn)，被媒體廣泛解讀為進(jìn)一步的救市政策，并大多引申為對(duì)股市、樓市的樂(lè)觀(guān)預(yù)期。對(duì)此，筆者認(rèn)為，此

2、種解讀頗不理性，有必要澄清相關(guān)認(rèn)識(shí)。房產(chǎn)新政的基本背景2013年開(kāi)始，尤其是“7.30”會(huì)議之后，中央對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出了“三期疊加”的論斷，宏觀(guān)調(diào)控取向“緊平衡、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策主軸，對(duì)以往樓市不理性的投機(jī)泡沫形成了巨大的壓制力，樓市價(jià)格的上漲趨勢(shì)被抑制住，圍繞樓市的投融資熱度也大幅下降。雖然，不可避免地，短期內(nèi)處于“結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期”，但中央仍堅(jiān)持審時(shí)度勢(shì)，“有底線(xiàn)”的“不強(qiáng)刺激”。這無(wú)疑是正確的。眾所周知，之前所謂“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年”，實(shí)則是“問(wèn)題的十年”．房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，不但激發(fā)了地方政府的“土地財(cái)政沖動(dòng)”，拉大了房?jī)r(jià)收入比，而且引發(fā)了房?jī)r(jià)租

3、售比的“泡沫化”特征，甚至造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重脫離。今天中小企業(yè)融資困難，與房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展緊密相關(guān)，高利驅(qū)使資金通過(guò)各種管道向虛擬經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)聚集，抬高了社會(huì)融資成本，進(jìn)一步加劇了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是中小企業(yè)的融資困難。中小企業(yè)、小微企業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基盤(pán)，GDP占比6成以上，解決社會(huì)就業(yè)9成以上，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)的基礎(chǔ)。中小企業(yè)的融資困難，實(shí)則是實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的根本原因。4月17日，李克強(qiáng)總理表示：“‘融資難’、‘融資貴’的問(wèn)題喊了很多年了，最近幾年呼聲尤甚。剛才考察商業(yè)銀行看，貸款利率普遍在6%以上。然而多方面調(diào)查的數(shù)據(jù)表明，企業(yè)

4、利潤(rùn)目前平均只有5%，扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用之后不就成負(fù)增長(zhǎng)了嗎？”從2013年以來(lái)的歷次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的決定和部署看，工作的基調(diào)之一，就是如何支持中小企業(yè)、小微企業(yè)發(fā)展，如何鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)活力，“頂住經(jīng)濟(jì)下行壓力”。因此，不難理解，當(dāng)前結(jié)構(gòu)調(diào)整的困難之一，就是如何“加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的力度，如何解決中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。如果社會(huì)資金，還是只圍繞著股市、樓市這些虛擬經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)圈，那無(wú)疑是“雪上加霜”。以上，是當(dāng)前政策選擇的基本背景。在這樣的背景之下，“不強(qiáng)刺激”的政策邏輯，不可能發(fā)生180度的大轉(zhuǎn)彎，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)調(diào)整努力的前功盡棄。傳

5、統(tǒng)“國(guó)N條”的調(diào)控邏輯，是揚(yáng)湯止沸，總量刺激、投資驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式，2012年就走到頭了，再重復(fù)也只能是原地踏步，甚至是倒退。理性認(rèn)識(shí)樓市和股市理性分析當(dāng)前樓市的情況，不難發(fā)現(xiàn)，供求結(jié)構(gòu)正在趨于平衡，前期貨幣政策“緊平衡”的確起到了“調(diào)結(jié)構(gòu)”的效果：一方面，總體房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，銀行為保障流動(dòng)性開(kāi)始著手調(diào)整貸款期限結(jié)構(gòu)，向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放趨于理性；另一方面，不同城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)出現(xiàn)明顯的分化，有良好的自住需求支撐的一線(xiàn)城市、居住成熟度較高的主城區(qū)，房?jī)r(jià)有比較堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)支撐，但隨著投資投機(jī)性需求的大幅回落，三四線(xiàn)城市、邊郊區(qū)位的過(guò)剩開(kāi)發(fā)量，處于艱難的“去庫(kù)存”狀

6、態(tài)。樓市的理性回歸，正在驅(qū)使社會(huì)資金尋找新的投資方向，政策上意圖通過(guò)改革創(chuàng)新引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)體創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新的領(lǐng)域。對(duì)樓市的理性認(rèn)識(shí)，不是“非左即右”的理解。前述不難看出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，“緊平衡”的調(diào)控壓力之下，樓市的供求結(jié)構(gòu)正在改良，供給結(jié)構(gòu)正在向自住需求回歸。這是主基調(diào)，不能放棄。所以，調(diào)控的邏輯顯然不是“大開(kāi)大放”，而是有效釋放自住需求。此次下調(diào)首套房公積金首付和二套房首付，是針對(duì)自住需求，目的是有效釋放自住需求，即有效釋放首套自住和改善型自住需求。眾所周知，之前“新國(guó)五條”的短期抑制是為了應(yīng)對(duì)2013年初房?jī)r(jià)出現(xiàn)的過(guò)快上漲，采用了較

7、為嚴(yán)厲的從緊手段，嚴(yán)厲抑制投資投機(jī)性需求、提高貸款門(mén)檻（包括防范一些提前購(gòu)買(mǎi)的行為），難免誤傷一部分自住需求。所以，從這個(gè)角度看，當(dāng)前情況下，投資投機(jī)性需求大幅回落、房?jī)r(jià)預(yù)期回落，減少自住需求的購(gòu)房難度和貸款壓力，是比較適當(dāng)?shù)恼哌x擇，不但有利于滿(mǎn)足市場(chǎng)的正常需求，也有利于通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康恢復(fù)助力拉動(dòng)內(nèi)需。將近期的政策措施不理性地理解為“救市”、甚至錯(cuò)誤判斷“房?jī)r(jià)將會(huì)大漲”，是因?yàn)楹鲆暳藘蓚€(gè)基本事實(shí)：一是，銀行系統(tǒng)出于流動(dòng)性的考慮，恐難放棄貸款期限結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路，對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，不可能出現(xiàn)盲目樂(lè)觀(guān)、開(kāi)閘放水的情況，房地產(chǎn)金融總體上仍然處于“前期刺激

8、政策的風(fēng)險(xiǎn)消化期”，謹(jǐn)慎的態(tài)度仍然占據(jù)主流；二是，總體上前期房產(chǎn)供