城市殯葬用地評(píng)估.pdf

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1、城市殯葬用地性質(zhì)、特點(diǎn)及出讓地價(jià)評(píng)估方法探析張?jiān)龇澹ńK金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，南京，210036）摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)對(duì)殯葬的需求逐步增多，經(jīng)營(yíng)性骨灰公墓、骨灰堂（塔）和經(jīng)營(yíng)性的殯儀服務(wù)站開始出現(xiàn)，各地也逐步嘗試殯葬用地的公開出讓，但對(duì)于該類用地性質(zhì)、出讓價(jià)格如何界定缺乏明確的法律界定，本文通過對(duì)城市殯葬用地的用地性質(zhì)、用地特點(diǎn)進(jìn)行分析，界定了其用地性質(zhì)，并探討了該類用地出讓評(píng)估的技術(shù)方法及其要點(diǎn)。關(guān)鍵詞：殯葬用地性質(zhì)用地特點(diǎn)出讓地價(jià)評(píng)估方法隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和逐步進(jìn)

2、入老齡化社會(huì)，社會(huì)對(duì)殯葬的需求逐步增多，殯葬行業(yè)的國(guó)家壟斷逐步打破，除公益性殯儀服務(wù)站、公益性公墓、公益性骨灰堂（塔）外，經(jīng)營(yíng)性骨灰公墓、骨灰堂（塔）和經(jīng)營(yíng)性的殯儀服務(wù)站也開始出現(xiàn)，由于其經(jīng)營(yíng)性，原針對(duì)公益性公墓等的劃撥供地方式不再適用，各地均開始出現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)性墓地等的公開出讓，但對(duì)于該類用地性質(zhì)、出讓價(jià)格如何界定，各地的國(guó)土資源管理部門和評(píng)估機(jī)構(gòu)眾說紛紜，莫衷一是，本文主要從經(jīng)營(yíng)性墓地等的用地性質(zhì)、用地特點(diǎn)等方面進(jìn)行分析，探討城市殯葬用地性質(zhì)及出讓價(jià)格評(píng)估的方法。一、殯葬用地性質(zhì)探析1、用地類別分析殯葬用地是對(duì)死者遺體或骨灰

3、進(jìn)行存放而占用的土地。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》[1]（GB/T21010-2007），殯葬用地屬于特殊用地（09），指陵園、墓地、殯葬場(chǎng)所用地。根據(jù)2010年12月24日發(fā)布，自2012年1月1日起實(shí)施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），殯葬用地屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（B）中的其他服務(wù)設(shè)施用地（B9），指業(yè)余學(xué)校、民營(yíng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私人診所、殯葬、寵物醫(yī)院、汽車維修站[2]等其他服務(wù)設(shè)施用地。從城市規(guī)劃角度界定的用地性質(zhì)來看，殯葬用地被界定為商業(yè)大類，其用地性質(zhì)與私人診所、寵物醫(yī)院、汽車維修站等用地

4、劃歸一個(gè)小類，明顯屬于商服用地的范疇。2、行業(yè)性質(zhì)分析根據(jù)民政部《公墓管理暫行辦法》，“第三條公墓是為城鄉(xiāng)居民提供安葬骨灰和遺體的公共設(shè)施。公墓分為公益性公墓和經(jīng)營(yíng)性公墓。公益性公墓是為農(nóng)村村民提供遺體或骨灰安葬服務(wù)的公共墓地。經(jīng)營(yíng)性公墓是為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實(shí)行有償服[3]務(wù)的公共墓地，屬于第三產(chǎn)業(yè)”。第三產(chǎn)業(yè)，又稱第三次產(chǎn)業(yè)，指不生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的行業(yè)，即服務(wù)業(yè)，是英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、新西蘭奧塔哥大學(xué)教授費(fèi)希爾1935年在《安全與進(jìn)步的沖突》一書中首先提出來的。從殯葬業(yè)的法律性質(zhì)來看，屬于第三產(chǎn)業(yè)毫無疑問。3、經(jīng)營(yíng)模式分析

5、無論是經(jīng)營(yíng)性殯葬服務(wù)還是公益性殯葬服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)模式有三種，即：（1）服務(wù)類，包括殯葬服務(wù)，一般有“火化、接運(yùn)、寄存”、遺體整容等；（2）租賃類，包括告別廳租賃、骨灰堂的租賃、墓地出租；（3）出售類，包括墓地銷售、喪葬用地銷售等。以上三種類型都符合商業(yè)服務(wù)業(yè)的范疇，除墓地銷售之外，其與婚慶服務(wù)模式基本相同。而1墓地的銷售模式，基本上與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相同，即購(gòu)地、開發(fā)建設(shè)、銷售、管理與維護(hù)，尤其是墓地的售價(jià)在很多城市都已超過同類區(qū)域、甚至市中心區(qū)域的住宅商品房的價(jià)格，則其開發(fā)性質(zhì)也基本界定。因此，從殯葬用地的經(jīng)營(yíng)模式上來分析，其

6、具備了商業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)。綜上，無論是從用地性質(zhì)，還是從法律性質(zhì)及其經(jīng)營(yíng)模式等方面分析，城市殯葬用地都與商服用地最為類似。二、殯葬用地特點(diǎn)分析殯葬是人類自然的淘汰，我國(guó)的殯葬經(jīng)歷了土葬、土葬火葬并存和火葬三個(gè)階段，目前城市基本都實(shí)行火葬，但由于長(zhǎng)期以來形成的觀念，我國(guó)的城市殯葬用地與其他用地相比具有以下特點(diǎn)：1、位置偏僻與西方國(guó)家認(rèn)為墓地是最接近天堂的地方不同，中國(guó)人一般認(rèn)為殯葬用地是不吉利的地方，陰氣重，因此殯葬用地一般都在遠(yuǎn)離城市的偏僻區(qū)域，一般以山區(qū)為多，如南京的普覺寺墓園、龍泉古苑塔陵公墓等。2、風(fēng)景優(yōu)美國(guó)人

7、歷來講究身后埋葬地的風(fēng)水，無論是以前皇家墓地陵園的選擇，還是稍有積蓄的普通人家祖墳的確定，無不是景色秀麗、山水齊備的地點(diǎn)所在。如南京最大最著名的公墓雨花功德園，就坐落在南京南郊雨花臺(tái)望江磯石頭山，北望長(zhǎng)江，南瞻牛首，緊挨聞名中外的雨花臺(tái)烈士陵園。3、容積率低根據(jù)近幾年各地供應(yīng)的殯葬用地容積率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，殯葬用地容積率一般在都小于0.5，大多數(shù)在0.1以下。如福州市2012-11號(hào)地塊殯葬用地容積率≤0.036，安慶市2012年出讓的四塊殯葬用地容積率均≤0.05。4、售價(jià)過高[4]從2004年開始，殯葬業(yè)連續(xù)多年躋身國(guó)

8、內(nèi)十大暴利行業(yè)，且一度排名第三。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性墓地，由于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)，且受殯葬行業(yè)的特殊性和壟斷性影響，墓地價(jià)格偏高已成了各地居民的共識(shí)，所以有了“死不起”的說法。以南京市為例，根據(jù)《揚(yáng)[5]子晚報(bào)》的報(bào)道，2013年各園為普通消費(fèi)群體提供的墓地價(jià)格，均價(jià)已超過2萬元（面積1.2平方米左右