物業(yè)管理糾紛典型案例選編

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1、《江北區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查》子課題之二物業(yè)管理糾紛典型案例選編《江北區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查》課題成員單位江北區(qū)人民法院2010年11月前言重慶市江北區(qū)法院從2002年開始受理物業(yè)服務(wù)糾紛，到2009年已共計受理物業(yè)服務(wù)糾紛六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特別是近些年來，小區(qū)業(yè)主委員會作為業(yè)主整體利益的代表在物業(yè)服務(wù)糾紛中起著越來越重要的作用，導(dǎo)致訴訟案件更加復(fù)雜化，呈現(xiàn)出一些新特點，也為司法應(yīng)對該類糾紛提出了更高的挑戰(zhàn)。本案例選編即是將近些年來江北區(qū)法院所審理的一些案例進行匯總、整合，經(jīng)過不斷的提煉，精選出如下幾個具有代表性的案例，作為本院物業(yè)管理糾紛調(diào)研報

2、告的附屬課題成果展現(xiàn)出來，其目的是為讀者完整的展現(xiàn)物業(yè)管理糾紛審理全貌。重慶市江北區(qū)法院課題組2010年10月目錄聽從法官建議主動繳納物業(yè)費5開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛能否作為拒繳物業(yè)費的理由8業(yè)主財產(chǎn)被盜能否向物業(yè)公司索賠15架空層權(quán)益如何維護19移交物業(yè)管理用房瑕疵如何處理24侵占公共場地應(yīng)當返還32業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車能否拒交停車費36業(yè)主委員會能否作為被告參與訴訟44聽從法官建議主動繳納物業(yè)費摘要2010年8月6日，江北區(qū)法院受理了重慶鴻果物業(yè)管理有限公司訴袁某某等人物業(yè)費糾紛共計7案，原告認為被告在不同的時段存在拒繳物業(yè)費及公攤水電費的情況，欠繳物業(yè)費及滯納金3

3、千元-5千元不等，經(jīng)法院調(diào)解，7家被告全部主動繳納物業(yè)費，7案以撤訴方式結(jié)案。一、案情2010年8月6日，江北區(qū)法院受理了重慶鴻果物業(yè)管理有限公司訴袁某某等物業(yè)費糾紛共計7案，該7案原告起訴其服務(wù)小區(qū)內(nèi)的7家業(yè)主要求繳納物業(yè)費、公攤水電費及滯納金3千-5千元不等。原告重慶鴻果物業(yè)管理有限公司起訴認為，2006年，原告與江北區(qū)石馬河街道升偉-新意境小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商重慶升偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，由原告為被告所在小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費為1.1元/平方米。而7家被告業(yè)主自2008年至2010年期間，在不同的時段均存在拒繳物業(yè)費及公攤水電費的情況

4、，欠繳物業(yè)費及滯納金3千-5千元不等，特起訴來江北區(qū)法院，要求7案被告繳納物業(yè)費、公攤水電費及滯納金。二、審理經(jīng)承辦法官了解，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費主要是認為：物業(yè)服務(wù)公司的安保問題嚴重，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)多家財產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)嚴重達不到業(yè)主要求的標準。對此，承辦法官建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強安保力度，業(yè)主應(yīng)當采取合法的方式進行維權(quán)。業(yè)主聽從了法官的建議，主動補繳了物業(yè)費，物業(yè)公司亦放棄了對7案被告滯納金的訴求，主動撤訴。三、評析7案雖然撤訴審結(jié)，但江北區(qū)法院在案結(jié)事了原則的指導(dǎo)下積極對該小區(qū)展開了回訪，據(jù)悉，目前該小區(qū)業(yè)主已經(jīng)成立了業(yè)主委員會，準備通過業(yè)主委員會積極籌劃選聘

5、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，爭取徹底解決小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。據(jù)統(tǒng)計，江北區(qū)法院2010年1-9月已經(jīng)累計受理物業(yè)服務(wù)糾紛213件，同期審結(jié)153件，其中調(diào)撤113件，調(diào)撤率73.9%。遠遠高于一般民事案件的調(diào)撤比率。這主要是考慮到，物業(yè)服務(wù)糾紛不同于一般的民事案件，其具有輻射效應(yīng)廣、案件矛盾大的特點。如果不能通過和諧有效地途徑解決，將不利于維護小區(qū)的整體穩(wěn)定，因此在處理該類糾紛時，格外注重對案件的調(diào)解工作的展開。業(yè)主拒繳物業(yè)費糾紛數(shù)量雖然非常龐大，但其主要原因卻非常集中，無非是如下幾個方面的原因：1、業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不達標；2、業(yè)主家庭財產(chǎn)被盜，而與物業(yè)服

6、務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)不能達成統(tǒng)一共識，據(jù)此拒繳物業(yè)費；3、業(yè)主房屋質(zhì)量有瑕疵，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司，因此，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行房屋修繕義務(wù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行房屋修繕義務(wù)，或者房屋修繕不能達到業(yè)主滿意標準；4、小區(qū)共用部位被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占而與之產(chǎn)生糾紛，以拒繳或者緩繳物業(yè)費作為抗爭手段。法院在受理了物業(yè)費糾紛案件后，承辦法官考慮的不僅僅是物業(yè)服務(wù)合同上所列的物業(yè)費具體標準，還要應(yīng)當按圖索驥，尋找矛盾的深層次根源，從而排除矛盾，使小區(qū)環(huán)境達到穩(wěn)定和諧的目標。四、啟示物業(yè)費糾紛在江北區(qū)法院審理的物業(yè)管理糾紛中占到了98%以上的比重，該類糾紛的審理應(yīng)當

7、立足于案件，深刻挖掘案件背后的深層次原因。拒繳物業(yè)費往往僅僅是這些深層次原因的具體表現(xiàn)形式。開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛能否作為拒繳物業(yè)費的理由摘要原告重慶麥某某物業(yè)管理有限公司訴楊某某物業(yè)費糾紛一案，被告認為其房屋質(zhì)量有瑕疵，原告應(yīng)當進行維護，且原告在收取物業(yè)費時無正式統(tǒng)一發(fā)票，據(jù)此拒繳物業(yè)費。原告認為被告應(yīng)當按照《業(yè)主公約》的約定繳納物業(yè)費。法院判決認為原告無義務(wù)對被告房屋進行修繕，因此被告應(yīng)當繳納物業(yè)費。一、案情原告重慶麥某某物業(yè)管理有限公司。被告楊某某。原告重慶麥某某物業(yè)管理有限公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司。在原告為被告提供物業(yè)服務(wù)

8、期間被告應(yīng)