基于房?jī)r(jià)調(diào)控的房產(chǎn)稅改革方向探討

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1、基于房?jī)r(jià)調(diào)控的房產(chǎn)稅改革方向探討摘要：上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來(lái)，試點(diǎn)的效果令很多人感到失望，這引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅改革是否繼續(xù)推進(jìn)的熱烈探討。本文通過(guò)大量的數(shù)據(jù)分析以及引證日本房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，說(shuō)明房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有潛力，并對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果進(jìn)行總結(jié)和借鑒，糾正了房產(chǎn)稅認(rèn)識(shí)的幾點(diǎn)誤區(qū)。最后，提出“重再交易、重投機(jī)，輕改善、輕投資”的稅收方向和統(tǒng)籌兼顧、綜合配套等建議。..關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)泡沫；試點(diǎn)；改革方向一、房地產(chǎn)泡沫的成因1.政府土地財(cái)政引導(dǎo)房地產(chǎn)泡沫形成城市化和住房貨幣化后，房地產(chǎn)成為政府?dāng)U張財(cái)政支出的財(cái)源和融資需求的保障

2、。很多地方政府依靠炒作土地價(jià)格、收取土地出讓金等方式籌集資金支撐城市化建設(shè)、工業(yè)化發(fā)展和改善民生；同時(shí)不斷增值的房地產(chǎn)資產(chǎn)可以作為從銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款的抵押資產(chǎn)，獲得大量融資，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)張，土地供應(yīng)需求不斷增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格不斷提高。開(kāi)發(fā)成本的提高，帶來(lái)樓價(jià)的上升，銀行提供大量貸款則帶來(lái)貨幣信用快速增長(zhǎng)，推升房地產(chǎn)泡沫和債務(wù)泡沫。2.人口紅利、市場(chǎng)化改革、財(cái)富效應(yīng)促成房地產(chǎn)泡沫化建國(guó)后大約30年內(nèi)，我國(guó)鼓勵(lì)多生多育，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)年輕化，30年后這些孩子長(zhǎng)大成人，帶來(lái)大量住房剛性需求。同時(shí)，改革開(kāi)放導(dǎo)致家庭收入和儲(chǔ)蓄大幅增長(zhǎng)，使得住房

3、由基本型向改善型和投機(jī)型轉(zhuǎn)變。在一系列政策的支持和引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱程度愈演愈烈，促成泡沫化。3.市場(chǎng)投機(jī)與炒作不斷吹大房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)源自對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期，人們對(duì)房?jī)r(jià)的積極預(yù)期和謀求高利潤(rùn)回報(bào)，致使投機(jī)和炒紛紛出現(xiàn)，引導(dǎo)大量社會(huì)資金投資房地產(chǎn)，吹大房地產(chǎn)泡沫。溫州房地產(chǎn)泡沫破裂、鄂爾多斯鬼城便是最典型的代表。二、房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的潛力我們基于上述房地產(chǎn)泡沫的成因來(lái)分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的潛力。1.房產(chǎn)稅有利于政府?dāng)[脫土地財(cái)政的依賴政府對(duì)土地財(cái)政的依賴不僅是房地產(chǎn)泡沫形成的一大原因，同時(shí)這種依賴取得土地出讓金來(lái)獲得并增加政府財(cái)政收入的

4、方式，是不可持續(xù)的。尤其是一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，能夠出讓的土地急劇減少，而財(cái)政支出是剛性的、持久的，通過(guò)征收房產(chǎn)稅可以讓政府依靠對(duì)土地的擁有權(quán)，獲取可持續(xù)的財(cái)政收入，漸漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。2.房產(chǎn)稅可以改變預(yù)期、抑制投機(jī)房地產(chǎn)泡沫不斷變大，很大程度上是因?yàn)槿藗兊男睦眍A(yù)期作用，往往一項(xiàng)國(guó)家政策的實(shí)施，都可以讓一個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)中途轉(zhuǎn)軌，人們認(rèn)為它不能掙錢了，就會(huì)抽回資本。1985年日本的“廣場(chǎng)協(xié)議’讓日元升值，同時(shí)日本政府開(kāi)始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行開(kāi)始大量為居民購(gòu)房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)，日本房?jī)r(jià)急速攀升。與此同時(shí)，在日元升值預(yù)

5、期下外部熱錢大量涌入套利，助推房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。但到1990年3月27日，日本銀行出臺(tái)了《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》，這一《通知》后來(lái)被稱為日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的“導(dǎo)火索”，房?jī)r(jià)掉頭下行。當(dāng)年8月，日本銀行大幅提高購(gòu)房貸款利率，并于1992年開(kāi)始征收地價(jià)稅，讓一蹶不振的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜，高端百貨業(yè)因其店址位于城市最繁華地段，每年百分之0.3的地價(jià)稅竟然超過(guò)商品利潤(rùn)的20%，地價(jià)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制力可見(jiàn)一斑。地價(jià)稅及一系列金融、經(jīng)濟(jì)政策刺破了日本的房地產(chǎn)泡沫，使日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭中至今20多年不能自拔。到底是什么蘊(yùn)含了如此巨大的力量，讓日本異常火爆的房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下？是投資、投機(jī)者的心理預(yù)期，是地價(jià)稅等政策的力量。在我國(guó)，房產(chǎn)稅作為一種直接性財(cái)產(chǎn)稅，同樣能夠改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。三、房產(chǎn)稅的試點(diǎn)效果及其啟示2011年1月28日滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式開(kāi)始，但從表1可以看出，以2010年的新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)作為定基，三年的試點(diǎn)情況是：上海新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)25.5%，重慶增長(zhǎng)15%。而從全國(guó)范圍來(lái)看，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)都在上漲，可見(jiàn)，房?jī)r(jià)調(diào)控迫在眉睫。房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖沒(méi)有取得明顯效果，但并不能就此全盤否定房產(chǎn)稅。面對(duì)虛火正旺的對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有舉足輕重影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)，合理的房產(chǎn)稅等稅

7、制設(shè)計(jì)才可能是靈丹妙藥。滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)存在很多弊端，比如在上海，房產(chǎn)稅的征收不涉及存量住房，僅這一點(diǎn)就決定了試點(diǎn)無(wú)法從根本上擠出多套房，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的“殺傷力”；在重慶，其主要針對(duì)豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，后來(lái)被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”，它同樣沒(méi)有關(guān)注多套存量住房，也沒(méi)有涉及人們最關(guān)心的普通商品房市場(chǎng)。又如，上海最高0.6%和重慶最高1.2%的個(gè)人房產(chǎn)稅稅率不僅低于近幾年的通貨膨脹，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲幅度。另外，還存在計(jì)稅依據(jù)不合理、征收難度大等很多問(wèn)題。因此，兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)至少可以

8、說(shuō)明：過(guò)于溫和的房產(chǎn)稅政策短期抑制不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，我們更要深化房產(chǎn)稅改革，讓其發(fā)揮出對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。四、房產(chǎn)稅推行的認(rèn)識(shí)誤區(qū)及其糾正房產(chǎn)稅實(shí)施以來(lái)，很多人認(rèn)