土地開發(fā)模式流程圖

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1、政府主導(dǎo)型的一級開發(fā)模式1、完全政府運作一級開發(fā)作為職能土地所有者代表市場國土資源管理部門土儲或其他組建機構(gòu)政府政府財政專項撥款或投入國有股本本、、招拍掛開發(fā)整理非盈利性借已體現(xiàn)土地收益的實現(xiàn)特點：①、保證政府完全控制地價，增值收益不流失。②、開發(fā)法律關(guān)系單純，便于實施一級開發(fā)各項事務(wù)。③、開發(fā)資金壓力大，人力較多，開發(fā)效率低。2、政府主導(dǎo)下的市場化運作模式開發(fā)整理招標、招商委托或授權(quán)政府土儲或相應(yīng)機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)交由政府出讓給予其一定的投資回報②分期交付土地受讓價款3、土地市場調(diào)查土地使用權(quán)受讓人①擬開發(fā)的土地按“熟地”出讓政府④開發(fā)成凈地③招標⑤正式移交土地一級開發(fā)

2、企業(yè)特點：①、市場化運作，開發(fā)之前，考慮市場需求，按市場需求實施一級級開發(fā)。②、除必須通過行政完成的事項，其他開發(fā)事項，通過招標或委托進行開發(fā)。③、節(jié)約人力資源成本。④、減輕政府開發(fā)資金壓力。注：2.3這兩種模式是我國土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢。企業(yè)主導(dǎo)型的一級開發(fā)模式整理開發(fā)招標政府開發(fā)企業(yè)政府招拍掛市場特點：①、由開發(fā)企業(yè)作為一級開發(fā)主體；②、負責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷、市政基礎(chǔ)、設(shè)施建設(shè)等手續(xù)并組織具體實施；③、招標底價包括土地一級開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤、利潤率不高于預(yù)計成本的一定比例；④、引入市場競爭，發(fā)揮市場主導(dǎo)作用，利用社會資源，減輕開發(fā)壓力；⑤

3、、對一級開發(fā)成本、進度有可以有效控制，不利于控制市場地價和土地投放節(jié)奏，宏觀調(diào)控土地市場降低；⑥、掌握土地盈虧平衡點，占有信息優(yōu)勢，曲線拿地進行二級開發(fā)。土地整理征地拆遷一級開發(fā)主體投資土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施委托招商引資簽協(xié)議土儲中心凈地開發(fā)企業(yè)土儲中心收回投資及回報市場招拍掛舊城改造申請地塊一級開發(fā)規(guī)劃條件土儲中心規(guī)劃局確定開發(fā)合作方①制定拆遷政策②指導(dǎo)開展拆遷談判和協(xié)議簽訂招商公告招拍掛市場拆遷補償談判及協(xié)議簽訂拆除場地平整等整理成凈地收回投資及回報土儲中心