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《土地開發(fā)模式以及土地開發(fā)融資》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632開發(fā)區(qū)的開發(fā)與融資模式 建立科技工業(yè)園是世界各國(guó)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施，也是我國(guó)各省市發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最有力的戰(zhàn)略。實(shí)踐證明在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，開發(fā)區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的
2、發(fā)展和城市化的進(jìn)程。 開發(fā)區(qū)的類型很多，國(guó)際上根據(jù)客戶的性質(zhì)不同分為兩大類。一是Sciencepark，它主要是以研發(fā)為主，入駐的客戶主要是研發(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)性公司、科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)、企業(yè)孵化器等。如美國(guó)的北卡三角科技園、法國(guó)尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的Sciencepark，我國(guó)的一些大學(xué)科技園，如清華科技園也屬于這種類型。另一種類型是Industrialpark,它主要以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡的裕廊工業(yè)園區(qū)、我國(guó)早期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等都屬于這種類型。而我國(guó)的大多數(shù)高新區(qū)都是混合型的，也
3、就是既有Sciencepark的性質(zhì)，又有Industrialpark的內(nèi)容，有些園區(qū)在制造業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、份量也較重；有些園區(qū)在研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新方面的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，更偏重Sciencepark。我國(guó)的高新區(qū)隨著規(guī)模的不斷壯大，其功能也越來(lái)越復(fù)雜，許多高新區(qū)已逐漸向新城區(qū)過渡，因此在開發(fā)的復(fù)雜性上帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各園區(qū)都在開發(fā)模式上想辦法、下功夫，以爭(zhēng)取更快的發(fā)展速度和更大的發(fā)展機(jī)會(huì)?！ ∥覈?guó)的高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在學(xué)習(xí)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情上，探索了許多行之有效的開發(fā)模式。總結(jié)和
4、分析這些開發(fā)模式，對(duì)我們規(guī)劃和搞好“二次創(chuàng)業(yè)”具有非常重要的意義?！ ￠_發(fā)區(qū)的基本商業(yè)模式 如果把開發(fā)區(qū)看作一個(gè)企業(yè)，其主要收入有兩部分：一是土地出讓收入，根據(jù)國(guó)家的政策，產(chǎn)業(yè)用地可協(xié)議出讓，經(jīng)營(yíng)性用地須掛牌拍賣出讓。二是財(cái)政收入，各園區(qū)的情況有所不同，有的園區(qū)地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區(qū)開發(fā)公司還有房產(chǎn)開發(fā)收入及其他服務(wù)、投資收入。開發(fā)區(qū)的支出也主要為兩部分：一是土地開發(fā)支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。二是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，主要是行政支出、市政維護(hù)和其他財(cái)政支出?！ ￠_發(fā)區(qū)的
5、收支平衡情況如下： 當(dāng)前平衡：累計(jì)收入﹥累計(jì)支出；（極少情況） 累計(jì)收入﹤累計(jì)支出；（大多數(shù)情況，需通過融資解決現(xiàn)金流） 未來(lái)平衡：累計(jì)收入﹥累計(jì)支出；未來(lái)的收益可平衡支出?！ ±塾?jì)收入﹤累計(jì)支出；未來(lái)（一定期限）的收益無(wú)法平衡支出?！ ⊥ǔＧ闆r是在一定期限實(shí)現(xiàn)平衡。這一期限取決于開發(fā)區(qū)的融資能力，或者說(shuō)金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)對(duì)某開發(fā)區(qū)信用的看法。現(xiàn)階段國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)某一組團(tuán)土地開發(fā)的貸款期限一般在10年以內(nèi)，這可能就是期限的上限?！ ‰S著各開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，紛紛采用降低土地價(jià)格等辦法吸引投資者，其財(cái)務(wù)平衡的
6、最常見的方式是通過負(fù)債使產(chǎn)業(yè)用地以低于成本的價(jià)格出讓，引入企業(yè)帶來(lái)稅收和消費(fèi)人群；用綜合用地（一般高于成本）的出讓收入和未來(lái)的稅收來(lái)平衡。 一般情況下，遠(yuǎn)離市中心的工業(yè)園區(qū)，較多地依靠未來(lái)稅收來(lái)平衡；而離市中心較近的開發(fā)區(qū)，尤其是科技園區(qū)，具有較好的利用住宅、商貿(mào)用地來(lái)平衡的條件。城市化不僅能帶來(lái)土地開發(fā)的收益，還會(huì)與工業(yè)、科技等功能良性互動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 隨著開發(fā)模式的多樣化，開發(fā)區(qū)在開發(fā)過程中的融資和損益往往不是由一個(gè)主體承擔(dān)，即有融資主體和損益主體。根據(jù)損益主體的不同，可以把開發(fā)模式分為以政府為損益
7、主體的開發(fā)模式和以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式?！ ∫哉疄閾p益主體的開發(fā)模式 政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益。收入為土地出讓收入，支出為征地、拆遷配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但由于土地開發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財(cái)政資金周轉(zhuǎn)投入土地開發(fā)，因此需通過一個(gè)承債主體融資，解決資金需求。 蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體?！ ≈貞c做法：建立政府全資的土地儲(chǔ)
8、備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來(lái)的土地出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行配套，中心代表政府出讓、拍賣土地。過去此類機(jī)構(gòu)的資金主要依靠財(cái)政資金，現(xiàn)在以國(guó)家開發(fā)銀行為首的一批銀行愿意為此類機(jī)構(gòu)借款。 選擇哪種方式取決于哪個(gè)載體更易于融資。一般來(lái)講，土地儲(chǔ)備中心的融資比較死板，能否融資，決定于土地的規(guī)劃和開發(fā)的可行性；而公司的融資相對(duì)較靈活，但需其有較好
