澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

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1、澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)分析澳洲，世界房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度排名前列，屬于高透明度市場(chǎng)，健全的法律，完善的法規(guī)，成熟的管理規(guī)范，自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以上種種，無一不是保障澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提。市場(chǎng)環(huán)境分析展望澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)未來，短期影響因素影響不大，而利率和市場(chǎng)情緒將會(huì)引領(lǐng)主要房?jī)r(jià)變動(dòng)，2012年可能的加息和預(yù)期參與資本額趨弱是利空方的主要依據(jù)，而基本面將會(huì)是利多因素。澳洲利息率趨于平穩(wěn)，只要消費(fèi)額價(jià)格指數(shù)保持穩(wěn)定，利息率近期不會(huì)調(diào)高。但是，各銀行可能會(huì)獨(dú)自提高利息率。不同時(shí)期的利率相比其他首都，澳洲首都悉尼的房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)最穩(wěn)定；(悉尼房市)去年增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)，再考慮到3.3%的通貨膨脹，悉尼的房?jī)r(jià)反而顯得更便宜些。城市別墅公寓悉尼$615,500$427,000墨爾本$518,500$400,500布里斯班$459,000$358,000柏斯$491,500$389,000阿德雷德$387,500$305,0002010年澳洲首府城市房?jī)r(jià)走勢(shì)下圖為悉尼房產(chǎn)價(jià)格從2006年4月至2011年4月的走勢(shì)圖：悉尼房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖市場(chǎng)行情走出高增長(zhǎng)時(shí)期,悉尼房?jī)r(jià)仍最高，但與其他城市的差距縮小。就別墅中位價(jià)格而言，墨爾本低于悉尼16

3、%。布里斯班別墅的中位價(jià)格低于悉尼23%。主要城市的別墅中位價(jià)就公寓中位價(jià)格而言，墨爾本低于悉尼4%，布里斯班公寓的中位價(jià)格低于悉尼16%。主要城市的公寓中位價(jià)格首先，中期來看收入將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，促進(jìn)購(gòu)房能力的增長(zhǎng)。其次，供給方的政策性不足將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)受到“短缺溢價(jià)”影響而上漲，目前爭(zhēng)議在于短缺溢價(jià)是否已經(jīng)反映在房?jī)r(jià)中、是否會(huì)首先通過租賃市場(chǎng)的信號(hào)來表現(xiàn)。貸款和稅收規(guī)定的影響已經(jīng)在過去20年中被市場(chǎng)消化，不會(huì)繼續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面。同樣，雙職工家庭的增多導(dǎo)致服務(wù)供應(yīng)增加和購(gòu)房能力加強(qiáng)也已經(jīng)被市場(chǎng)消化。即使這些

4、結(jié)構(gòu)型因素對(duì)房?jī)r(jià)的作用消失，但這些結(jié)構(gòu)性因素不太可能被扭轉(zhuǎn)。不夸張地說，這些結(jié)構(gòu)性因素是近幾十年來影響房?jī)r(jià)的最重要因素。而現(xiàn)在它們對(duì)房?jī)r(jià)的作用是中性的。主要城市的房產(chǎn)月度價(jià)值變化調(diào)查顯示，澳洲房?jī)r(jià)在未來12個(gè)月估計(jì)會(huì)下降0.5%，在阿德萊德、堪培拉和悉尼會(huì)有微小的上升，但會(huì)被布里斯本的下降所抵消，而珀斯和墨爾本會(huì)有小小的下降。不過，該項(xiàng)調(diào)查是在去年11月底至12月初在昆省，紐省和維省的大洪災(zāi)之前進(jìn)行的。由于昆省洪災(zāi)的影響，下一次住宅調(diào)查會(huì)更糟糕。獨(dú)立房屋的資本增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將超過公寓房，低價(jià)位的物業(yè)（50萬元以下）在

5、未來12個(gè)月的會(huì)有強(qiáng)勁增長(zhǎng)。自住物業(yè)的買主在2011年仍然是市場(chǎng)需求的主要?jiǎng)恿?，并?huì)繼續(xù)主宰在2011年新舊物業(yè)的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)占新物業(yè)市場(chǎng)的48%，占舊物業(yè)市場(chǎng)的52%。預(yù)計(jì)在內(nèi)城區(qū)不管是新的物業(yè)還是舊的物業(yè)，需求都是最強(qiáng)勁的。澳洲房?jī)r(jià)有別于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，根據(jù)澳洲APM統(tǒng)計(jì)過往40年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，澳洲房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)10%，房?jī)r(jià)平均每七年翻一倍。即時(shí)面臨2008年全球金融危機(jī)，在澳洲政府的調(diào)控下，房產(chǎn)市場(chǎng)也僅僅微調(diào)4個(gè)點(diǎn)，澳洲也成為全世界第一個(gè)在金融危機(jī)后加息的國(guó)家。供求分析澳大利亞財(cái)政部長(zhǎng)史旺在堪培拉舉行的

6、房地產(chǎn)業(yè)大會(huì)上表示，目前澳洲房產(chǎn)供不應(yīng)求，供需差為17.84萬，但不到二十年這一缺口就會(huì)擴(kuò)大至60萬。史旺稱，澳洲住房供給協(xié)會(huì)估計(jì)，到2018－2029年度，房地產(chǎn)供需比例將更加不均衡，因此提高房屋供應(yīng)勢(shì)在必行。房屋供不應(yīng)求是導(dǎo)致澳洲房?jī)r(jià)如此穩(wěn)定增長(zhǎng)的最重要的原因之一，為何房屋供不應(yīng)求的現(xiàn)象一直困擾澳洲呢？澳信集團(tuán)投資專家根據(jù)對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的研究后，說出了澳洲房屋供不應(yīng)求的重要原因：第一：澳洲人口的快速增長(zhǎng)。澳洲每年超過2%的人口增長(zhǎng)，絕對(duì)是驚人的。而且這只是全國(guó)平均數(shù)字，悉尼、墨爾本、布里斯班等大城市的人口增

7、長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于澳洲平均值。人口的快速增長(zhǎng)，自然轉(zhuǎn)化成了對(duì)房屋的大量需求。澳洲部分城市人口增長(zhǎng)數(shù)與增長(zhǎng)率第二：澳洲物業(yè)是永久產(chǎn)權(quán)。從政府規(guī)劃出一塊作為住宅的用地，到開發(fā)商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要約15年時(shí)間之久，其中審批、建造等相關(guān)手續(xù)相當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范，規(guī)范的審批建造工程雖延緩工期和進(jìn)度，但同時(shí)表現(xiàn)出澳洲政府對(duì)購(gòu)房者和業(yè)主最大利益的維護(hù)，保障了消費(fèi)者的權(quán)益；第三：開發(fā)商資金的投入慢，這也是澳洲和國(guó)內(nèi)最大的區(qū)別之一，澳洲開發(fā)商在房屋交割前拿不到購(gòu)房者支付的購(gòu)房款，包括首付款，澳洲政府規(guī)定購(gòu)房者只需支付10%

8、首付款，并且是存入律師信托賬戶，直至房屋交割那天才會(huì)將購(gòu)房款轉(zhuǎn)給開發(fā)商。有別于國(guó)內(nèi)首付款和貸款可以馬上到開發(fā)商賬戶的流程，澳洲此舉也避免了爛尾樓或者開發(fā)商卷款逃走的現(xiàn)象。因此購(gòu)買澳洲房產(chǎn)，可以說客戶承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是0。這也在一定程度上延緩了開發(fā)商開發(fā)的周期。第四：澳洲政府長(zhǎng)遠(yuǎn)及人性化的城市規(guī)劃，規(guī)劃出住宅用地后，政府會(huì)有相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)工程，如醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心、交通等，由于這個(gè)環(huán)節(jié)需