嘉瑞廣場銷售態(tài)勢情況分析

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1、嘉瑞廣場銷售態(tài)勢分析“嘉瑞廣場”從2007年7月21日開盤至今，在銷售執(zhí)行過程中我司得到嘉瑞集團(tuán)公司的大力支持，與工程部、營銷部、財(cái)務(wù)部通力協(xié)作，總計(jì)接待來訪客戶329組，銷售商鋪45套，成交率14%，銷售建筑面積：804.39㎡，合同成交金額：RMB6，388，952元。根據(jù)7月21日入市后的潼南市場及客戶反饋意見，作出以下銷售形勢分析：一、項(xiàng)目優(yōu)勢1）項(xiàng)目擁有本地區(qū)最大商業(yè)體量，具有一定的規(guī)模化優(yōu)勢。2）項(xiàng)目的高層次的市場定位填補(bǔ)了潼南地區(qū)的市場空白，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場越來越高的市場發(fā)展趨勢

2、相吻合。3）項(xiàng)目準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位為本項(xiàng)目前期的熱銷奠定了良好的市場基礎(chǔ)。4）項(xiàng)目內(nèi)部良好的廣場景觀與完善的商業(yè)配套，為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者提供了良好的商業(yè)購物環(huán)境與平臺(tái)。5）項(xiàng)目位于潼南主城最中心位置，人氣、市政規(guī)劃、交通條件、市政商業(yè)配套的優(yōu)勢得天獨(dú)厚，不可復(fù)制。6）項(xiàng)目所在區(qū)域沒有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競爭，但同時(shí)也可能存在著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)性。7）開發(fā)商品牌在一定程度上保證了項(xiàng)目的有效運(yùn)作。二、項(xiàng)目現(xiàn)目前存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)1）招商工作是否可以順利完成還不存在明顯的客源保證。2）消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、心理

3、與本項(xiàng)目的產(chǎn)品存在一定的脫節(jié)，已經(jīng)存在的成熟沿街商業(yè)門面使項(xiàng)目的成功運(yùn)營具有較大的市場競爭性與風(fēng)險(xiǎn)性。3）項(xiàng)目開工至今并未進(jìn)行一定量的有效的廣告宣傳推廣，從而使本項(xiàng)目并不具有一定的認(rèn)知度。建議：在不影響工程施工的基礎(chǔ)上，在A8入口上方設(shè)立大型戶外廣告牌，制作各個(gè)分區(qū)統(tǒng)一的特色店招以及在項(xiàng)目周邊制作VI導(dǎo)視系統(tǒng)以及電視廣告片。建議時(shí)間：2007年9月20日前4）項(xiàng)目在2004年第一次入市時(shí)，商鋪銷售無計(jì)劃性，自由、分散銷售，造成目前可銷售商鋪地理位置口岸無優(yōu)勢，壓力大。5）項(xiàng)目目前的價(jià)格使得項(xiàng)目的本

4、次入市沒有優(yōu)勢?，F(xiàn)目前成交建筑面積均價(jià)為7943元/㎡，套內(nèi)面積均價(jià)為11175元/㎡。超出2007年上半年銷售均價(jià)至少4000元/㎡以上，市場對價(jià)格的接受度需要時(shí)間來消化。6）開發(fā)商前期遺留商鋪問題至今仍未解決，如：商鋪逾期交房違約金的支付、商鋪返租金的支付等，這會(huì)影響客戶對開發(fā)商品牌的不信任度增加。建議：應(yīng)該盡快的解決這些問題，避免臨近交房時(shí)，矛盾激化。7）工程方面，拆遷結(jié)束后何時(shí)完成除渣工作，圍墻何時(shí)拆除，A8女人街何時(shí)開始動(dòng)工、何時(shí)完成、廣場何時(shí)進(jìn)行鋪裝，對銷售有非常大的影響。8）新世紀(jì)的

5、到來還停留在口頭階段，內(nèi)部裝修無大動(dòng)作，關(guān)于新世紀(jì)的商業(yè)演出活動(dòng)也未開展，對于投資客戶沒有信心保障?！凹稳饛V場”商圈內(nèi)無商業(yè)氛圍，無統(tǒng)一的店招，A8女人街內(nèi)的樣板示范區(qū)也還未裝修，這些也影響到銷售的進(jìn)度。銷售中心,外部形像較差，對“潼南第一商業(yè)大盤”的支持作用較低,與本地中高檔樓盤的銷售中心有一定差距，特別對外地回潼南的投資者影響很大。建議：在不影響工程施工的基礎(chǔ)上，對A5商業(yè)部分進(jìn)行外立面包裝，設(shè)置新世紀(jì)連鎖超市店招；盡量改善銷售中心外部形像，如：更換燈箱，銷售中心內(nèi)外地毯，銷售中心外鋪設(shè)廣場磚

6、，維護(hù)戶外廣告，增加小花盆等。建議時(shí)間：2007年9月18日前9）銀行提高按揭門檻，從宣傳的五成十年按揭提高到四成十年按揭，首付壓力大，貸款利率遠(yuǎn)高于市場標(biāo)準(zhǔn)利率，勢必增加客戶的購買難度，開盤至今共成交45套，除去抵款房，以按揭方式購買的客戶約占總成交的65%。建議：與銀行協(xié)商改變高利率的現(xiàn)況，減少按揭通過難度。10）項(xiàng)目經(jīng)過開盤后消化了大部分的客戶，雖然目前還存在一部分意向客戶，但都保持著觀望的態(tài)度。現(xiàn)進(jìn)入市場調(diào)整及階段性的蓄水期，成交率較緩慢也屬正常，不必為此過于悲觀。雖現(xiàn)目前在銷售上遇到了一

7、定阻力，我司仍充滿十分的信心和動(dòng)力。一方面加強(qiáng)內(nèi)部員工的培訓(xùn)與教育，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能；另一方面開展多種行之有效的營銷推廣方案，根據(jù)不同的消費(fèi)人群，制定不同的置業(yè)方案以滿足不同客戶的需求。我司已做好充分的準(zhǔn)備，迎接更高的挑戰(zhàn)。三、進(jìn)期營銷推廣計(jì)劃1）短信推廣發(fā)布時(shí)間：2007年9月11日發(fā)布區(qū)域：潼南、遂寧發(fā)布數(shù)量：潼南50000條，遂寧50000條（月話費(fèi)150元以上）發(fā)布內(nèi)容：潼南嘉瑞廣場新世紀(jì)入駐鉆石口岸，首付5萬元起購潼南絕版中心商圈旺鋪，即買即收益，機(jī)會(huì)有限，敬請把握。財(cái)富熱線：

8、872881882）區(qū)域巡展根據(jù)對周邊區(qū)域的了解，根據(jù)人口數(shù)量、發(fā)展程度、消費(fèi)水平等指標(biāo)我們將針對柏梓、雙江、塘壩三個(gè)地區(qū)進(jìn)行巡展。巡展地點(diǎn)：每月趕場時(shí)間區(qū)域逢1、4、7號柏梓逢3、6、9號雙江塘壩巡展時(shí)間：每周一次，其具體巡展區(qū)域時(shí)間根據(jù)三個(gè)區(qū)域的趕場時(shí)間，提前三天報(bào)貴公司。人員安排置業(yè)顧問：2名司機(jī)兼后勤：1名（做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作及時(shí)處理市政等問題和防暑降溫保障工作）相關(guān)物料玻璃桌：1張椅子：5張遮陽棚：1副小禮品：若干宣傳資料：若干飲用水：若干建議:盡快派車和相關(guān)人員，到巡展地