養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式與說明

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式與說明-------以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本目錄Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn)Ⅱ.全齡社區(qū)Ⅲ.養(yǎng)老人群的特征與需求Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達(dá)2.12億人，占全國總?cè)丝诘?5.5%。據(jù)全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數(shù)將達(dá)到3億；到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。隨著我國步

2、入老齡社會，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為中國關(guān)注的大事，同時養(yǎng)老型地產(chǎn)也成了諸多開發(fā)商爭搶的商機。Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn)點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本據(jù)官方發(fā)布的統(tǒng)計資料顯示，現(xiàn)階段，中國60歲以上老年人口已接近兩億，約占全國總?cè)丝诘钠叻种?，而且這個比例會在今后幾年中快速增長。同時，我國人均GDP也將快速達(dá)至3000美元，此時的居民消費能量會逐漸釋放，務(wù)必促使老年產(chǎn)業(yè)市場潛力的進(jìn)一步擴大。在我國快速進(jìn)入老齡化社會大背景下，受龐大產(chǎn)業(yè)規(guī)模的引誘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)和保險機構(gòu)空前關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。比如萬科、保利等大規(guī)模企業(yè)都將養(yǎng)老地產(chǎn)納入下一步開發(fā)戰(zhàn)略中

3、，中國人壽、中國平安等國內(nèi)大型保險公司都把投資養(yǎng)老地產(chǎn)作為戰(zhàn)略規(guī)劃的一部份；而另一面的情況是，部份涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，由于受養(yǎng)老地產(chǎn)政策不明朗及贏利模式阻暢等因素左右，最后只得停留在觀望中。那么，中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點是什么？養(yǎng)老開發(fā)現(xiàn)狀又是如何？中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點和現(xiàn)狀中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點。在中國傳統(tǒng)居住千年文化“孝義”思想沉淀影響下，十分重視家庭團(tuán)聚觀念，習(xí)慣于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意與子女共居住或鄰近子女居住，以盡享天倫之樂。因而，中國約有85%的老人仍首選居家養(yǎng)老，其次約有7%的老人才是愿意入住養(yǎng)老院。國家和地方政府出臺了

4、基本養(yǎng)老保障政策，確立了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)、以社區(qū)養(yǎng)老為依托、以機構(gòu)養(yǎng)老為補充的主調(diào)，并提出構(gòu)建“9073”的養(yǎng)老格局（即：90%通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老）。商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)期待政策支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)從投資到獲取回報需要一個漫長的過程。中國老齡科學(xué)研究院的專家們曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一般的年投資回報率不過10%。建立一個養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環(huán)境較好地段找到這樣的一塊土地實非容易之事。況且，由于招拍掛土地成本太高，通過正當(dāng)途徑拿地很難。如何拿地開發(fā)的性質(zhì)決定了成本高低，也決定了今后如何退

5、出。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常重要，有險資的則希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當(dāng)麻煩。此外，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細(xì)化落實?；谶@樣的一種社會背景下，萬科、保利等巨頭地產(chǎn)公司的謹(jǐn)慎不是毫無道理的。首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會福利性質(zhì)，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進(jìn)開發(fā)商進(jìn)軍

6、的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機構(gòu)能對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并給予鼓勵、實行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，全力來支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。中國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀。目前，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；也有開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其在項目開發(fā)過程中針對老人居住的住宅采取配建的方式，有些則是針對老人群體的產(chǎn)品；打出了全項目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌。不管哪一種產(chǎn)品形式，可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機構(gòu)的開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。因而，國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面

7、也多種形式并存：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”。對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則往往采取住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與特征養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下,由房地產(chǎn)開發(fā)七爺或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供狼嚎基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品.它的基本形式有以下幾類:老年社區(qū)、公寓、住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等.特征:與一般的商業(yè)抵償相比,養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點:1是在選址方面,要綜合考慮交通、居住環(huán)

8、境、生態(tài)條件等各方面因素;2是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計要求高,如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼叫系統(tǒng)等;