養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探討

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探討面對(duì)國(guó)內(nèi)剛剛起步的養(yǎng)老地產(chǎn)，文章通過對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、案例分析等得出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式需結(jié)合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求，并要求開發(fā)商正確面對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，提升專業(yè)素養(yǎng)。中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050年，全國(guó)老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。一方面，目前中國(guó)居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)。2010年我國(guó)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到１萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品

2、還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。因此，共同探討適合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式，具有重大的迫切性和現(xiàn)實(shí)意義。一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。與一般住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有明顯的差異性：u消費(fèi)群的專一性：針對(duì)中老年人提供的住宅產(chǎn)品

3、；u產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性：住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；u社區(qū)活動(dòng)的廣泛性：在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，作為復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要分支，在美國(guó)已經(jīng)有了50年的歷史，在德國(guó)、日本等國(guó)家也已經(jīng)發(fā)展地非常成熟。國(guó)家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處美國(guó)CCRC模式,建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障

4、礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以養(yǎng)生、康體、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人

5、居生活藍(lán)本。目前處于由政府福利向社會(huì)盈利轉(zhuǎn)化的過程中。老年社區(qū)老年公寓醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院普通型養(yǎng)老院有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的原意或者被?§社會(huì)工作者?¨動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。政府福利型政府收益型企業(yè)盈利型三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式目前，中國(guó)市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)

6、營(yíng)方式包括了全部出售、出售與自持相結(jié)合、會(huì)員制銷售、只租不售等四種模式。模式一：全部出售以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉。案例：北京東方太陽城l區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；l定位：“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”l規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人l物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓l面積區(qū)間：為78-716平方米不等l開盤時(shí)間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年·

7、本項(xiàng)目通過復(fù)合的產(chǎn)品、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的養(yǎng)老配套的打造，以及社區(qū)養(yǎng)老軟環(huán)境的培養(yǎng)，以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念，獲得成功。運(yùn)營(yíng)模式二：出售與持有相結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)全部進(jìn)行銷售，將住宅建設(shè)與社區(qū)管理相相結(jié)合的。案例：北京太陽城l區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17公里、南距亞運(yùn)村15公里。l規(guī)模：占地面積42萬㎡（623畝），總建筑面積30萬㎡，容積率0.7，綠化率60％?？偼顿Y5億多人民幣l產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅l

8、社區(qū)特色：中國(guó)式的園林，2萬平米的人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時(shí)溫泉水入戶本項(xiàng)目由財(cái)政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開發(fā)、銷售。開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。模式三：會(huì)員制銷售養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)采用租售并舉、以租為主