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《淺談國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式.docx》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、淺談國(guó)內(nèi)養(yǎng)鏗臟運(yùn)營(yíng)f軾；近H,公司收到某養(yǎng)老協(xié)會(huì)的養(yǎng)老會(huì)議邀請(qǐng)，這樣的邀請(qǐng)公司近來收到的越來越多，從側(cè)面能看出，近來養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展趨熱。而養(yǎng)老業(yè)的高速發(fā)展，是以養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)為落腳點(diǎn)的。下面根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個(gè)維度，將國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營(yíng)模式。模式一：本地出售型社區(qū)模式該種模式以老年住宅為整個(gè)項(xiàng)目主題和亮點(diǎn)，以而向市場(chǎng)出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅岀售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。而隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，本地岀售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益水平也在不斷接近房地產(chǎn)平
2、均投資收益水平。相對(duì)于其他模式而言，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠快速，能夠冇效捉高資金周轉(zhuǎn)率，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。但不可避免的，這種模式也存在一點(diǎn)缺點(diǎn)，如進(jìn)行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，必須獲得土地使用權(quán)，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，同時(shí)不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。勇先創(chuàng)景評(píng)點(diǎn)：要成功打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復(fù)合的產(chǎn)品形式、完善的養(yǎng)老配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少。在復(fù)合產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準(zhǔn)養(yǎng)老一族、準(zhǔn)養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品，茯至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產(chǎn)品，從普通的多層住
3、宅產(chǎn)品到高端的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、四合院等。而成熟的養(yǎng)老服務(wù)和管理是關(guān)鍵！代表企業(yè)：北京東方太陽城。模式二異地出售型社區(qū)模式該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)牛與度假旅游的完美嫁接，是杲地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用口然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合，以住宅產(chǎn)品岀售盈利。由于其特冇的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復(fù)制。這種模式形成原因是利用移入地和移岀地不同地域的房?jī)r(jià)、生活成本的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異，從而滿足老年人追求高品質(zhì)退休生活的養(yǎng)老需求。與本地岀售型社區(qū)模式相似，這種模式同樣具有資金回籠快、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小
4、的優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功。代表城市：三亞、?？凇⒋筮B、青島等城市。模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持冇運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓及配套設(shè)施由開發(fā)商運(yùn)營(yíng)或由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這種模式不僅解決了全部出售對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問題，述解決了全持冇經(jīng)營(yíng)資金占?jí)捍蟆⑹袌?chǎng)難以消化的問題。這種模式通常構(gòu)建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)營(yíng)”的綜合性的項(xiàng)目盈
5、利休系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持冇經(jīng)營(yíng)獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。而收益的比例則因項(xiàng)目定位屮產(chǎn)品配比不同而不同，一般銷售與持有部分比例為8:2。租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點(diǎn)，不僅是資金回籠較快，收益多元化,關(guān)鍵是在土地方而可采取靈活策略，在用地性質(zhì)上，可以是居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開發(fā)。相對(duì)而言，其最大的缺點(diǎn)是資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多，建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng);持冇部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理和投入，投資回收期較長(zhǎng)，通常在15~20年。代表企業(yè)：北京太陽城.模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組
6、合型社區(qū)模式該種模式嘗試運(yùn)用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為金業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)3利代表企業(yè)：泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。模式五：會(huì)籍制社區(qū)模式該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運(yùn)營(yíng)，采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡。同時(shí)，對(duì)自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同租金，收費(fèi)水平比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高。通常銷售的會(huì)籍，對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住的門檻。在
7、消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市，這種模式或能贏得市場(chǎng)的部分認(rèn)同，但整休而言較難被大部分老年群休認(rèn)可。這種模式的盈利以房屋岀租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔。在土地性質(zhì)上，項(xiàng)目用地一般為非居住用地，R土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得，價(jià)格較低。而在運(yùn)營(yíng)上，將實(shí)行醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住，通過會(huì)員費(fèi)+管理費(fèi)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，同時(shí)依托休閑配套提供養(yǎng)生度假休驗(yàn)。因而，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時(shí)結(jié)合醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)等多種服務(wù)來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點(diǎn)
8、是全部持有經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金占
