物業(yè)行業(yè)存在的問題和對策

《物業(yè)行業(yè)存在的問題和對策》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、WORD格式..可編輯　　　　物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題和原因　　　?。ㄒ唬┳畹凸べY上調(diào)、勞動合同法實(shí)施導(dǎo)致行業(yè)面臨透支險(xiǎn)境中國物業(yè)之窗，打造中國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌從2006年開始，各物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)已出現(xiàn)虧損。多年來我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)一直持續(xù)高位調(diào)整，由2003年的600元調(diào)整到2007年的850元，5年間調(diào)整幅度超過40％；與此同時(shí)，我市CPI指數(shù)去年1－9月超過3.9％，10月高達(dá)5.6％，11月更超高6.9％，至今年3月達(dá)到7.6％的歷史最高值；再者，新的《勞動合同法》實(shí)施以來，企業(yè)新增支付加班費(fèi)等人工成本也在大幅增加。由于物業(yè)管理是勞動密

2、集型行業(yè)，人工成本變化對行業(yè)生存發(fā)展影響巨大，特別是2007年以來，隨著全國性物價(jià)迅猛上漲，以及2008年新《勞動法》實(shí)施和7月1日深圳市最低工資上調(diào)至1000元（1997年的最低工資標(biāo)準(zhǔn)是398元），物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的支出已增長數(shù)倍，人工成本占企業(yè)總成本的比例已從過去的67%左右激增到80%多，有企業(yè)支付工資和加班費(fèi)就比過去多支付700萬之多。　　　　作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》和按深圳最低工資保障要求調(diào)整的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費(fèi)用并未同步提高，特別是一些政府福利房、微利房，包括一些老舊小區(qū)，還

3、是按照十多年前的標(biāo)準(zhǔn)在收取。相反的是1997年至2007年社會最低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的平均水平卻在直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。譬如，深圳2008年度最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到全國最高水平，具體為：特區(qū)內(nèi)為1000元/月，較上年度增長17.6%；特區(qū)外為900元/月，較上年度增長20%。據(jù)測算，因最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)人均每月工資上漲150元，這對作為勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)形成了致命性的沖擊。利潤空間越來越小，行業(yè)面臨空前的生存壓力。深圳市國房局公布的資料顯示：“深圳70％的物業(yè)管理企

4、業(yè)處于虧損狀況。歡迎使用　　　　由于工資的水平低下，目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的政策性下降，以及企業(yè)違規(guī)用工法律風(fēng)險(xiǎn)隨著《勞動合同法》的實(shí)施而大幅度上升等原因，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環(huán)中。有的企業(yè)秩序維護(hù)員常年流動不斷，時(shí)有青黃不接，難以完成小區(qū)秩序維護(hù)任務(wù)，給小區(qū)秩序維護(hù)帶來隱患。譬如，鑒于《勞動合同法》的相關(guān)約束，鑒于成本的大幅攀升，企業(yè)不得不安排員工休息，以減少加班費(fèi)支出，但這也勢必加劇企業(yè)員工缺編和流動性過大的問題。目前，鑒于以上諸多因素的共同作用，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者

5、和業(yè)主等各方主體之間的利益關(guān)系在重構(gòu)中矛盾叢生?！　　　。ǘ┪飿I(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、調(diào)整困難、收繳率低專業(yè)知識整理分享WORD格式..可編輯　　　　我市住宅小區(qū)自上世紀(jì)八十年代實(shí)施物業(yè)管理至今，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)體制實(shí)行的是由政府價(jià)格部門定價(jià)，應(yīng)當(dāng)說這種收費(fèi)管理體制在物業(yè)管理剛剛導(dǎo)入時(shí)，曾經(jīng)起到積極作用。但持續(xù)多年一成不變的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)脫離了行業(yè)的真實(shí)發(fā)展軌跡，背離市場規(guī)律，制約行業(yè)發(fā)展，對小區(qū)居民的消費(fèi)觀念也產(chǎn)生了嚴(yán)重誤導(dǎo)，違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第504號）有關(guān)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”規(guī)定?！　∥飿I(yè)管理作為

6、微利行業(yè)，多年來企業(yè)大多徘徊在虧損的邊緣，典型的就是盈利額被限定為“毛收入”10%以內(nèi)，并且這種微利的“毛收入”定價(jià)往往十多二十年都不變。目前，這種狀況既嚴(yán)重制約了物業(yè)管理的內(nèi)涵豐富、品質(zhì)提升和長足發(fā)展，也不利于培育業(yè)主的按質(zhì)論價(jià)、按需購買物業(yè)管理與服務(wù)的消費(fèi)觀念。特別是在我市有的政府建設(shè)的小區(qū)及一些老舊小區(qū)，物業(yè)服務(wù)服務(wù)最低至0.3元每平米一月，與內(nèi)地欠發(fā)達(dá)的二三線城市乃至縣級城市處于同一水平，且一定就是十多年不變，使得企業(yè)無法經(jīng)營，無法生存，連年虧損，怨聲載道?！　　　∧壳?，物業(yè)管理大多數(shù)實(shí)行“傭金制”，很多不了解情況的人認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)收取10%的

7、傭金，其盈利水平已經(jīng)不低。其實(shí)，這里有一個(gè)概念誤區(qū)，即10%的盈利水平，是物業(yè)管理企業(yè)的收入水平，是名副其實(shí)的“毛收入”，并非凈利潤，物業(yè)管理企業(yè)為了正常運(yùn)作還有很多支出，其盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于10%。如果小區(qū)入住率不高，費(fèi)用收繳率較低，物業(yè)管理公司的盈利水平則更低?！　　　∪ツ晟钲诔雠_了新的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，與原分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)相比，多層指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有所上升（最高值上漲30%），高層指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有所下降（最低值下降27%）。該《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》依據(jù)的是2006年啟動的物業(yè)管理成本調(diào)查，但隨著形勢的不斷發(fā)展變化，深圳市最低工資標(biāo)準(zhǔn)、CPI指數(shù)連創(chuàng)新高，特別是

8、《勞動合同法》實(shí)施以來，企業(yè)人工成本也在大幅增加，有企業(yè)僅此一項(xiàng)就增加成本約25