物業(yè)行業(yè)存在的問題及對策

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　　　　物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題和原因　　　?。ㄒ唬┳畹凸べY上調(diào)、勞動合同法實施導(dǎo)致行業(yè)面臨透支險境中國物業(yè)之窗，打造中國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌從2006年開始，各物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)已出現(xiàn)虧損。多年來我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)一直持續(xù)高位調(diào)整，由2003年的600元調(diào)整到2007年的850元，5年間調(diào)整幅度超過40％；與此同時，我市CPI指數(shù)去年1－9月超過3.9％，10月高達5.6％，11月更超高6.9％，至今年3月達到7.6％的歷史最高值；再者，新的《勞動合同法》實施以來，企業(yè)新增支付加班費等人工成本也在大幅增加。由于物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，人工成本變化對行業(yè)生存發(fā)展影響巨大，特別是2007年以來，隨著全國性物價迅猛上漲，以及2008年新《勞動法》實施和7月1日深圳市最低工資上調(diào)至1000元（1997年的最低工資標(biāo)準(zhǔn)是398元），物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的支出已增長數(shù)倍，人工成本占企業(yè)總成本的比例已從過去的67%左右激增到80%多，有企業(yè)支付工資和加班費就比過去多支付700萬之多。　　　　作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》和按深圳最低工資保障要求調(diào)整的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費用并未同步提高，特別是一些政府福利房、微利房，包括一些老舊小區(qū)，還是按照十多年前的標(biāo)準(zhǔn)在收取。相反的是1997年至2007年社會最低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的平均水平卻在直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。譬如，深圳2008年度最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到全國最高水平，具體為：特區(qū)內(nèi)為1000元/月，較上年度增長17.6%；特區(qū)外為900元/月，較上年度增長20%。據(jù)測算，因最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)人均每月工資上漲150元，這對作為勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)形成了致命性的沖擊。利潤空間越來越小，行業(yè)面臨空前的生存壓力。深圳市國房局公布的資料顯示：“深圳70％的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀況。歡迎使用　　　　由于工資的水平低下，目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業(yè)服務(wù)費收入的政策性下降，以及企業(yè)違規(guī)用工法律風(fēng)險隨著《勞動合同法》的實施而大幅度上升等原因，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環(huán)中。有的企業(yè)秩序維護員常年流動不斷，時有青黃不接，難以完成小區(qū)秩序維護任務(wù)，給小區(qū)秩序維護帶來隱患。譬如，鑒于《勞動合同法》的相關(guān)約束，鑒于成本的大幅攀升，企業(yè)不得不安排員工休息，以減少加班費支出，但這也勢必加劇企業(yè)員工缺編和流動性過大的問題。目前，鑒于以上諸多因素的共同作用，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主等各方主體之間的利益關(guān)系在重構(gòu)中矛盾叢生?！　　　。ǘ┪飿I(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)低、調(diào)整困難、收繳率低 　　　　我市住宅小區(qū)自上世紀(jì)八十年代實施物業(yè)管理至今，物業(yè)服務(wù)收費體制實行的是由政府價格部門定價，應(yīng)當(dāng)說這種收費管理體制在物業(yè)管理剛剛導(dǎo)入時，曾經(jīng)起到積極作用。但持續(xù)多年一成不變的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)脫離了行業(yè)的真實發(fā)展軌跡，背離市場規(guī)律，制約行業(yè)發(fā)展，對小區(qū)居民的消費觀念也產(chǎn)生了嚴(yán)重誤導(dǎo)，違背了《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）有關(guān)“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”規(guī)定?！　∥飿I(yè)管理作為微利行業(yè)，多年來企業(yè)大多徘徊在虧損的邊緣，典型的就是盈利額被限定為“毛收入”10%以內(nèi)，并且這種微利的“毛收入”定價往往十多二十年都不變。目前，這種狀況既嚴(yán)重制約了物業(yè)管理的內(nèi)涵豐富、品質(zhì)提升和長足發(fā)展，也不利于培育業(yè)主的按質(zhì)論價、按需購買物業(yè)管理與服務(wù)的消費觀念。特別是在我市有的政府建設(shè)的小區(qū)及一些老舊小區(qū)，物業(yè)服務(wù)服務(wù)最低至0.3元每平米一月，與內(nèi)地欠發(fā)達的二三線城市乃至縣級城市處于同一水平，且一定就是十多年不變，使得企業(yè)無法經(jīng)營，無法生存，連年虧損，怨聲載道。　　　　目前，物業(yè)管理大多數(shù)實行“傭金制”，很多不了解情況的人認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)收取10%的傭金，其盈利水平已經(jīng)不低。其實，這里有一個概念誤區(qū)，即10%的盈利水平，是物業(yè)管理企業(yè)的收入水平，是名副其實的“毛收入”，并非凈利潤，物業(yè)管理企業(yè)為了正常運作還有很多支出，其盈利水平遠遠低于10%。如果小區(qū)入住率不高，費用收繳率較低，物業(yè)管理公司的盈利水平則更低?！　　　∪ツ晟钲诔雠_了新的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，與原分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)相比，多層指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有所上升（最高值上漲30%），高層指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有所下降（最低值下降27%）。該《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》依據(jù)的是2006年啟動的物業(yè)管理成本調(diào)查，但隨著形勢的不斷發(fā)展變化，深圳市最低工資標(biāo)準(zhǔn)、CPI指數(shù)連創(chuàng)新高，特別是《勞動合同法》實施以來，企業(yè)人工成本也在大幅增加，有企業(yè)僅此一項就增加成本約25%。從去年《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》施行的情況來看，高層物業(yè)服務(wù)費下降已成為不爭的事實，而多層物業(yè)服務(wù)費的上調(diào)卻存在極大的困難，業(yè)主委員會要求降低物業(yè)服務(wù)費的多，要求提高服務(wù)費的少之又少，特別是老舊小區(qū)和城市化后農(nóng)村改造小區(qū)根本不可能提高物業(yè)服務(wù)費。這種狀況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　　?。ㄈ┪飿I(yè)管理市場失靈，招投標(biāo)低價無序競爭 　　　　目前物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)的無序競爭現(xiàn)象愈演愈烈，其中又重點表現(xiàn)在低價競爭上?！　　　∮捎谡型稑?biāo)競爭規(guī)則、監(jiān)控機制不盡完善，為生存、為面子、為出氣，一些投標(biāo)企業(yè)把價格越壓越低，利潤也愈來愈低。一些企業(yè)為了中標(biāo)，報價很低，低出了管理服務(wù)的成本價，典型的惡性價格競爭。如按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的市場價收費為每平方米２元，卻報出0.8元。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規(guī)律，同時也影響了行業(yè)的發(fā)展。有個別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取把項目搶到手。也有管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。這種低價接盤的物業(yè)管理公司一旦取得物業(yè)管理權(quán)，往往會巧立名目開展各種有償服務(wù)，更有甚者，降低物業(yè)管理的服務(wù)水平，如不按時對機械進行保養(yǎng)、使得一些貴重的機械使用壽命縮短，損害業(yè)主的長遠利益，引發(fā)物業(yè)管理糾紛?！　　　√貏e是目前一些投標(biāo)企業(yè)并未按《勞動法》、最低工資保障、CPI指數(shù)波動乃至最低工資保障要求調(diào)整計算用工成本，而由于行業(yè)自身的無序低價競爭，投標(biāo)企業(yè)都盡量壓低報價搶占市場，而補救手段主要是使用低技術(shù)含量的原始方法，如減少用工、壓低工資、不交保險、延長勞動時間、取消星期天、增加勞動任務(wù)、克扣福利待遇等等，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)整個服務(wù)隊伍陷入“低價格、低素質(zhì)、低價值”的惡性循環(huán)怪圈。本文來自中國物業(yè)管理領(lǐng)先媒體　　　?。ㄋ模├吓f問題樓盤收費標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)濟效益低、進退機制缺乏，各種矛盾糾集已成社會問題　　　　老舊問題樓盤由于收費標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化，致使項目的經(jīng)濟效益低、經(jīng)營風(fēng)險高、管理難度大，不僅已成為一個行業(yè)問題，還成為了一個社會問題?！　　　∧壳?，我市老舊小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，企業(yè)申請?zhí)岣叻?wù)費價格程序復(fù)雜，難度大。按我市物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，多層住宅最低標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/平方米，而實際多數(shù)老舊小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)卻只有0.35元/平方米，最低的僅有0.30元/平方米，且維持十多二十年之久不變，與其他商品房小區(qū)相比，物業(yè)服務(wù)費比新樓盤及行業(yè)平均水平低約25%到50%左右，收繳率平均僅為60%到80%左右。極低的收費標(biāo)準(zhǔn)本身難以維持物業(yè)日常維修養(yǎng)護的需要。目前，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)費，但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，需經(jīng)業(yè)主大會通過，實踐中順利召開業(yè)主大會比較困難，調(diào)價程序復(fù)雜，業(yè)主往往又以物業(yè)設(shè)施老化、管理不到位為由不同意漲價，久而久之老舊小區(qū)環(huán)境惡化，管理服務(wù)難度加大，陷入越來越難管理的惡性循環(huán)怪圈?！　　　〈送?，老舊小區(qū)遺留問題較多，專項維修資金不到位，部分微福利房停車場等公共配套設(shè)施租金上漲過高過快，項目退出機制不健全，容易引發(fā)社會問題。從房屋建設(shè)質(zhì)量及配套設(shè)施設(shè)備等情況來看，老舊小區(qū)由于建設(shè)時間相對久遠，普遍存在房屋老化、設(shè)備陳舊、配套不齊、設(shè)計不優(yōu)、綠化面積較小、停車位不足、供水供電設(shè)備和消防設(shè)備有隱患等問題。而當(dāng)需要資金大修和更新改造時，往往會發(fā)現(xiàn)這些老舊問題樓盤沒有專項物業(yè)維修基金，甚至連小修小補的資金也籌措困難。（五）社會負擔(dān)不堪重負，供水、供電中間層差額物業(yè)管理企業(yè)無力承擔(dān) 　　　　物業(yè)管理行業(yè)各企業(yè)這些年來面對一些主管部門、各種團體組織、各種壟斷機構(gòu)，在所謂的“企業(yè)社會責(zé)任”的要求下，消耗了大量的人力、才力、物力，承擔(dān)了許多與企業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)、發(fā)展等無關(guān)的責(zé)任和義務(wù)。特別是在面對供水、供電、供氣等社會壟斷行業(yè)時，付出的損失及精力更為巨大，往往是導(dǎo)致我市物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)普遍虧損的直接因素?！　　　∧壳埃钲诘闹懈邔游飿I(yè)依然未做到供水、供電抄表到戶，而供水、供電中間層的差額費用巨大，物業(yè)管理企業(yè)無力承擔(dān)，且也沒有法律依據(jù)。譬如，根據(jù)《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規(guī)定，供用水電合同是供水電人向用水電人供水供電，用水電人支付水電費的合同。自來水公司、供電公司與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水電合同關(guān)系，自來水公司、供電公司是供水電人，小區(qū)業(yè)主是用水電人。自來水公司、供電公司與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水電的法律關(guān)系，雙方應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定履行各自的義務(wù)，即自來水公司、供電公司應(yīng)當(dāng)及時履行供水、供電義務(wù)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時履行交納水費、電費的義務(wù)。如果自來水公司、供電公司認(rèn)為存在拖欠水費情形，也應(yīng)當(dāng)向用水人、供電人催要，顯然，這里的用水人、用電人是小區(qū)業(yè)主，而不應(yīng)當(dāng)是小區(qū)物業(yè)管理公司。雖然，物業(yè)管理公司有為自來水公司、供電公司向小區(qū)業(yè)主代收水電費的事實，但并不代表物業(yè)管理公司是實際用水人、用電人，更不能因此改變小區(qū)業(yè)主是實際用水人、用電人的法律事實。同時，《物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水單位、供電單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用?？梢姡^(qū)業(yè)主才是交納水費、電費的義務(wù)人，而物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供者，并非用水人、用電人，對于自來水、供電的自然損耗沒有過錯，不應(yīng)承擔(dān)交費責(zé)任，更沒理由承擔(dān)損耗差額費用?！　　　。┪飿I(yè)管理稅賦過重，稅賦設(shè)置不盡合理　　　　稅賦是調(diào)整社會分配的積極的財政手段，體現(xiàn)了政府和社會對一個行業(yè)的支持與否。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在維護城市運行、提升物業(yè)使用價值、促進人們安居樂業(yè)、整合社會資源、安置社會就業(yè)方面扮演著越來越重要的角色，理應(yīng)得到更多的關(guān)注和支持。但目前的現(xiàn)狀卻是物業(yè)管理稅賦過重，稅賦設(shè)置不盡合理，使企業(yè)背上了沉重的包袱?！　　　‘?dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的稅賦情況大體包括：一是營業(yè)稅及附加。按服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，該稅額為管理服務(wù)費和有償服務(wù)等經(jīng)營性收入的5.25%（其中營業(yè)稅為物業(yè)管理服務(wù)收入的5%，營業(yè)稅附加城建稅和教育附加費分別是營業(yè)稅的1%和3%）；二是企業(yè)所得稅，按33%繳納。深圳特區(qū)內(nèi)按15%繳納；三是增值稅。小區(qū)居民水電費本已含增值稅，但物業(yè)企業(yè)代收水電費另外還需計算繳納增值稅。小規(guī)模納稅人水電增值稅率為4%，一般納稅人電費增值稅率為17%，水費增值稅率為6%；四是堤圍費按收入的1‰繳納。　　　　目前，我市物業(yè)管理企業(yè)收取酬金的方式主要有兩種：一種是包干制，企業(yè)按照約定收取物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損由企業(yè)享有或承擔(dān)；一種是酬金制，企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成，實際操作中物業(yè)服務(wù)支出的節(jié)余部分轉(zhuǎn)到來年繼續(xù)使用。從酬金制的構(gòu)成來看，物業(yè)服務(wù)支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費不能全額作為營業(yè)收入計繳營業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應(yīng)計稅。同時，物業(yè)服務(wù)支出的節(jié)余部分不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤，而是為業(yè)主代收代付費用的余額，企業(yè)只是承擔(dān)代為保管之責(zé)任，所以不應(yīng)作為企業(yè)的利潤計繳企業(yè)所得稅。而現(xiàn)狀是全部收入均按營業(yè)稅計繳企業(yè)所得稅。 　　　?。ㄆ撸┱_發(fā)停車場、商鋪等物業(yè)租賃費調(diào)整時機不當(dāng)、方法欠妥　　　　去年以來，深圳政府開發(fā)物業(yè)的停車場、商鋪等經(jīng)營性收費進行了大幅調(diào)整，但未考慮過去政府開發(fā)的微福利房是市政府針對中低收入市民開發(fā)的住宅，該政策性住房承擔(dān)著社會保障、社會福利的功能，管理費價格未市場化，停車場、商鋪等經(jīng)營性收費作為彌補物業(yè)管理費不足的歷史。多年來，一直用停車場、商鋪租金的差價收入補給不足，勉強維持正常運營。而就在政府開發(fā)物業(yè)物業(yè)管理費還未與市場接軌的情況下，去年開始就大幅調(diào)整停車場、商鋪等配套設(shè)施的租賃收費，使物業(yè)管理企業(yè)迅即陷入經(jīng)營困境。　　　　2006年底，微福利房物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接到通知，自2007年，停車場租金由規(guī)劃車位租金6%的計提標(biāo)準(zhǔn)提高到30%，上漲幅度達到了500%，有的企業(yè)一年就此需要多向租賃中心繳納租賃費200多萬元，而這些企業(yè)全年的利潤也僅有200至300萬元左右。這一政策罔顧過去彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足的歷史現(xiàn)實?！　　　〗?jīng)過測算，停車場管理成本主要有停車場標(biāo)示、道閘系統(tǒng)及設(shè)備（移交物業(yè)公司時均為毛胚）、車輛管理人員費用、水電費、停車場設(shè)施維護及老化更新費用、清潔消殺費、停車場行政管理事業(yè)性收費、各種稅費、保險費等各類責(zé)任風(fēng)險費用，合計占到每個車位實際收入的58%（未計算折舊費及土建維護、裝修、翻新費用）；因規(guī)劃設(shè)計等原因，微福利房住宅區(qū)露天停車位確實非常緊張，但地下停車庫和多層停車庫實際空置率較高，地下停車庫空置率平均達到30%，有的高達60%，多層停車庫幾乎閑置，停車庫收益較差，但貴局現(xiàn)停車場租金計提車位是按照規(guī)劃數(shù)量，未考慮該批空置車位沒有收入的實際情況。如今，再加上貴局收取的停車場租金，該項收入已經(jīng)入不敷出，不僅不能彌補管理費的不足，還加重了企業(yè)的負擔(dān)。另外，微福利房小區(qū)涉及政府部門辦事車輛較多，各物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)均存在較多的免費或打折車輛，此項費用占到上繳貴局租金的30%到50%左右。 　　目前，由于強行地大幅調(diào)整租賃費，已嚴(yán)重影響了政府開發(fā)建設(shè)物業(yè)的管理服務(wù)運作，導(dǎo)致這些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營陷入困境，管理項目出現(xiàn)虧損，管理服務(wù)質(zhì)量下降，物業(yè)管理企業(yè)及廣大業(yè)主怨聲載道，在物業(yè)管理費已嚴(yán)重虧損的情況下，企業(yè)本身已沒有能力上繳停車場等配套設(shè)施租金?！　　　〈送?，隨著物業(yè)管理市場競爭加劇和市場的不斷細分，以及業(yè)主時代來臨后業(yè)主維權(quán)運動的縱深發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整而主動有選擇地退出，或企業(yè)被動地被市場淘汰退出，物業(yè)管理的“進”與“退”已經(jīng)成為行業(yè)的常態(tài)。然而，目前針對物業(yè)管理的“進”與“退”的法規(guī)、機制還十分缺乏，特別是物業(yè)管理的退出機制還處于“真空”狀態(tài)。一方面?zhèn)€別缺乏企業(yè)誠信和公民責(zé)任的物業(yè)管理公司“閃電”式退出，有的還卷走小區(qū)的本體維修基金，突然撤走常常使得小區(qū)業(yè)主措手不及，給業(yè)主生活工作造成嚴(yán)重影響，有的還給業(yè)主造成不可估量的經(jīng)濟損失，甚而影響社區(qū)、社會和諧穩(wěn)定；一方面物業(yè)管理公司因市場細分戰(zhàn)略性調(diào)整或項目持續(xù)虧損，正常地退出物業(yè)管理卻因業(yè)主、業(yè)主委員會、政府相關(guān)部門等各種原因，將正常的退出變成了剪不斷、理還亂的“馬拉松”，致使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟損失及相關(guān)利益得不到合法保障，并且在這種拉鋸戰(zhàn)中使物業(yè)管理的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府主管部門等各方主體都成為“輸家”。www.pmone.com.cn　　　　還有就是物業(yè)管理負面宣傳導(dǎo)致輿論環(huán)境惡化。綜觀深圳的媒體可以發(fā)現(xiàn)，很難看到對物業(yè)管理企業(yè)進行正面報道，而負面報道卻屢見不鮮。只要物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾或糾紛，不論性質(zhì)如何，不論誰對誰錯，新聞媒體往往站在業(yè)主一邊，對物業(yè)管理企業(yè)進行批評指責(zé)。由于物業(yè)管理是個弱勢行業(yè)，譬如與房地產(chǎn)企業(yè)相比物業(yè)管理企業(yè)不能與媒體建立商業(yè)廣告客戶關(guān)系，現(xiàn)行的物業(yè)管理法律制度尚不健全，很多問題還缺乏誰對誰錯的判別準(zhǔn)則，還有就是物業(yè)管理的負擔(dān)太繁重，特別是承擔(dān)了諸如社會治安、計劃生育、乃至維穩(wěn)等許多“份外”工作，背了許多“黑鍋”，包括背了地產(chǎn)開發(fā)商的“黑鍋”。還譬如，有的開發(fā)商為了促進房屋銷售，有的物業(yè)管理企業(yè)為了得到項目管理權(quán)，把物業(yè)管理說成包打天下、包治百病，造成社會和業(yè)主把一些應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的社會治安職能，應(yīng)由社區(qū)承擔(dān)的社會保障職能，應(yīng)由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營管理職能，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)是物業(yè)管理的責(zé)任，出了問題，板子都打在物業(yè)管理身上?！　　　∪?、物業(yè)管理行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的對策與建議　　　　2007年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)企業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2007]7號），2005年1月，廣東省人民政府公布了1號文件——《關(guān)于加快我省服務(wù)業(yè)發(fā)展和改革的意見》，2008年6月，廣東省人民政府又公布了66號文件《關(guān)于加快發(fā)展廣東省服務(wù)業(yè)的實施意見》，2007年1月，深圳市政府公布了1號文件——《關(guān)于加快我市高端服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，無論從中央到省市地方，都非常重視服務(wù)業(yè)的發(fā)展，指出“服務(wù)業(yè)是今后我國擴大就業(yè)的渠道”，要著重發(fā)展“就業(yè)容量大的服務(wù)業(yè)”，“充分挖掘服務(wù)業(yè)安置就業(yè)的巨大潛力”。　　為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院、省委省政府、市委市政府的文件精神，促進我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就解決影響、制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的若干問題，向政府提出如下請求：　　　?。ㄒ唬┙PI等政策性利益調(diào)整的聯(lián)動機制 　　　　建議政府在施行最低工資保障及實施《勞動合同法》等類似政策性利益調(diào)整時，應(yīng)通過勞動、稅務(wù)、物價和物業(yè)管理等相關(guān)主管部門的協(xié)作，研究制定聯(lián)動的調(diào)整機制，包括將物業(yè)管理服務(wù)價格及物業(yè)服務(wù)相關(guān)稅費的調(diào)整一并納入調(diào)整整體方案。其實，實行價格聯(lián)動調(diào)整機制在我國已有成功的先例。譬如，2004年12月，國家發(fā)展改革委就下發(fā)了《關(guān)于建立煤電價格聯(lián)動機制的意見的通知》，標(biāo)志著我國煤電價格聯(lián)動機制已經(jīng)正式啟動。這份通知中的主要內(nèi)容包括以下幾點：第一，煤電雙方已簽訂長期供貨合同、并在合同中明確了電煤交易價格的，按照合同價執(zhí)行；第二，對尚未簽訂長期合同的電煤，2005年車板價以2004年9月底實際結(jié)算的車板價為基礎(chǔ)，在8%的幅度范圍內(nèi)，由電煤雙方協(xié)商確定；區(qū)域電網(wǎng)內(nèi)煤價漲幅差距較大的，分省、區(qū)、市調(diào)整電價；電力企業(yè)要自己消化30%的煤價上漲因素。據(jù)悉，煤電價格聯(lián)動實施的區(qū)域，由發(fā)改委根據(jù)煤炭平均車板價變化情況，按區(qū)域電網(wǎng)或在區(qū)域電網(wǎng)內(nèi)分價區(qū)實施。可見，物業(yè)管理制定聯(lián)動的價格調(diào)整機制，既有現(xiàn)實的必要，也有其他行業(yè)成功的經(jīng)驗可資借鑒。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)本身亦需像電力企業(yè)要自己消化30%的煤價上漲因素那樣，通過企業(yè)內(nèi)部成本管理致力消化上漲的總體成本，但主要還是要通過價格調(diào)整聯(lián)動機制減輕物業(yè)管理行業(yè)的政策性風(fēng)險?！　　　。ǘ┱{(diào)整物業(yè)服務(wù)費定價機制，“市場調(diào)節(jié)價”回歸“政府指導(dǎo)價”　　　　隨著物業(yè)管理市場的逐步成熟，由業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務(wù)和市場，這是物業(yè)管理發(fā)展的大方向，但近年來各種媒體屢屢曝光的業(yè)主過激維權(quán)事件說明業(yè)主維權(quán)意識增強的同時，業(yè)主缺乏理性維權(quán)的意識，物業(yè)管理的專業(yè)知識也十分匱乏，加之業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息的不對稱，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)談管理費價格，往往談不攏，或談不合理，這也是產(chǎn)生物業(yè)管理招投標(biāo)價格惡性競爭的重要原因?！　　　〗陙恚捎谖飿I(yè)管理市場的失靈，導(dǎo)致投標(biāo)價格惡性競爭加劇，物業(yè)服務(wù)價格已經(jīng)失去市場的價值，遠離市場一般價值規(guī)律的正常發(fā)展。因此，物業(yè)管理費調(diào)價機制不宜過快市場化，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理的市場實行漸進式改革，即原已成立業(yè)委會的適用“市場調(diào)節(jié)價”的規(guī)定要統(tǒng)一回歸為“政府指導(dǎo)價”，用指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)來為業(yè)主作指導(dǎo)，也就是說已成立業(yè)委會的小區(qū)仍然要適用物價局和國房局制定的收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，重新強化政府的宏觀調(diào)控力度?！　　　。ㄈ┙⑽飿I(yè)管理有形市場，凈化環(huán)境，防止低價競爭　　建議建立深圳物業(yè)管理有形市場，凈化環(huán)境，防止低價惡性競爭，從源頭上避免“物業(yè)糾紛”，杜絕物業(yè)管理招投標(biāo)的“暗箱操作”。通過制定深圳物業(yè)管理有形市場管理辦法，成立由主管部門監(jiān)管，行業(yè)民間組織具體經(jīng)辦的深圳物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)管理服務(wù)中心，將目前零散的物業(yè)管理招投標(biāo)活動統(tǒng)一納入集中場所，規(guī)范物業(yè)管理市場的運作，作為物業(yè)管理活動的有形市場予以有效監(jiān)督和指導(dǎo)?！　　　∩钲谖飿I(yè)管理有形市場主要為服務(wù)管理招標(biāo)投標(biāo)活動服務(wù)，包括開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等。為建立物業(yè)管理有形市場而設(shè)置的深圳物業(yè)管理招投標(biāo)管理服務(wù)中心，將提供設(shè)施齊全、服務(wù)規(guī)范的場所；收集、存貯和發(fā)布招標(biāo)投標(biāo)信息、政策法規(guī)信息、企業(yè)信息、材料設(shè)備價格信息、科技和人才信息、分包信息等，為物業(yè)管理服務(wù)交易各方提供信息咨詢服務(wù)；為國房局、工商局、稅務(wù)局、安監(jiān)局等政府主管部門實施監(jiān)督和管理提供條件。　　　?。ㄋ模┽槍吓f問題樓盤實行綜合治理 　　　　針對老舊問題樓盤問題需實行綜合治理。2005年，以羅湖區(qū)為代表的綜合整治老舊小區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理在全市范圍引起強烈的反響，大大改善了轄區(qū)的環(huán)境、治安等情況，促進了轄區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和和諧的社區(qū)關(guān)系。但是綜合整治范圍未包括已有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，老舊小區(qū)物業(yè)管理問題和隱患逐年較多，不利于社會和諧。建議下一步在綜合整治全市老舊小區(qū)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)開展老舊小區(qū)物業(yè)管理的深化工作，進一步增強政府花錢購買服務(wù)的觀念，建議政府財政撥出專款，設(shè)立財政專項補助資金，對入駐老舊住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)給予一次性接管啟動資金補貼，以及在兩年內(nèi)給予物業(yè)管理費差額補貼，并給予接管老舊住宅區(qū)物業(yè)管理項目的公司在其他整治老舊住宅區(qū)和在政府新建物業(yè)項目招投標(biāo)中享有優(yōu)先權(quán)等政策優(yōu)惠。　　同時，市價格主管部門、市國房局等相關(guān)部門還應(yīng)盡快制定老舊小區(qū)快速調(diào)價機制，建立健全物業(yè)管理項目進退機制，完善相關(guān)配套政策，暫停收取停車場等公共配套設(shè)施租金等?！　　　。ㄎ澹┖粲豕┧?、供電等政府職能部門及公共事業(yè)單位勇于承擔(dān)份內(nèi)職責(zé)　　　　根據(jù)合同法的規(guī)定，在雙方?jīng)]能約定或者約定不明確的情況下，供水設(shè)施的產(chǎn)權(quán)分界處就是合同的履行地點，換言之，供水、供電等公共事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)將水電供至最終用戶處時方認(rèn)定其履行了供水義務(wù)。小區(qū)業(yè)主作為受益人則應(yīng)當(dāng)在供水、供電等公共事業(yè)單位履行了供水、供電義務(wù)后，才有交納費用的義務(wù)。根據(jù)我國合同法的一般理念以及供水、供電合同的特點，供水、供電等公共事業(yè)單位在履行供應(yīng)義務(wù)之前，水電的任何損失包括自然損耗理應(yīng)由供水、供電等公共事業(yè)單位自行承擔(dān)。為此，我們呼吁供水、供電等公共事業(yè)單位依法辦事，自覺履行職責(zé)，協(xié)調(diào)各方職能履行社會責(zé)任。同時還作如下兩點建議：　　　　建議一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為供水、供電等公共事業(yè)單位代收費用時，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的委托代理協(xié)議，對雙方具體的權(quán)利和義務(wù)條款進行詳細和明確的約定。公用事業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額承擔(dān)水電差額損耗，同時還應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。雙方可以協(xié)商探討按照統(tǒng)一規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經(jīng)營的方式進行合作?！　　　〗ㄗh二：要對物業(yè)管理行業(yè)“正本清源”，政府相關(guān)職能部門、街道辦及社區(qū)工作站和社區(qū)居委會，特別是治安管理機關(guān)，要勇于承擔(dān)份內(nèi)的社區(qū)治安工作、人口普查工作、計劃生育工作，乃至社會維穩(wěn)工作等等責(zé)任，切實履行職能，盡可能為物業(yè)管理行業(yè)“松綁”“減負”。　　　?。┙ㄗh將物業(yè)管理列入特種行業(yè)，或定期減征或免征相關(guān)稅費，享受稅費優(yōu)惠　　　　1、自1994年1月1日 起施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》國家對建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)的營業(yè)稅稅率核定為3%，服務(wù)業(yè)核定為5%，現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)歸服務(wù)業(yè)的范疇，因而對物業(yè)服務(wù)收入也按照5%的稅率征收營業(yè)稅。但時至今日，上述幾個行業(yè)（物業(yè)服務(wù)行業(yè)除外）的生存狀況發(fā)生了翻天覆地的變化，因此，在2007年8月，國家稅務(wù)總局下發(fā)了國稅發(fā)[2007]104號文，對部分行業(yè)的核定征收企業(yè)所得稅率作了調(diào)整，調(diào)整前對各行業(yè)的利潤率分地區(qū)、多渠道進行了測算，各行業(yè)平均利潤率都比物業(yè)服務(wù)行業(yè)高，相比之下，行業(yè)利潤率最低的物業(yè)服務(wù)業(yè)，卻承受著高于其他行業(yè)的營業(yè)稅稅率，國家稅收扶持政策的缺失和物業(yè)收費水平的停滯，企業(yè)面臨稅收成本和人工成本的雙重壓力，都要求比照新辦企業(yè)的稅收扶持政策，一是定期減征或免征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅稅率從5%調(diào)低到3%或給予更優(yōu)惠的免稅政策?！　　　?、物業(yè)管理行業(yè)在為城市兩個文明建設(shè)及社會的和諧穩(wěn)定等方面起著積極的、不可代替的作用。物業(yè)管理企業(yè)自身的特殊性決定其承擔(dān)稅費的能力是薄弱的。建議稅務(wù)部門充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性質(zhì)，將物業(yè)服務(wù)資金的節(jié)余部分歸為物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)主和承租者收取的水費、電費、燃氣費、房屋租金、房屋維修基金及其他代收款項行為，一并列入營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，即以與物業(yè)管理相關(guān)的全部收入減去以上“代理業(yè)務(wù)”后的余額，作為營業(yè)額營業(yè)稅。參照《營業(yè)稅暫行條例》對醫(yī)院、學(xué)校等機構(gòu)的稅收減免政策，給予物業(yè)管理企業(yè)免營業(yè)稅的優(yōu)惠；參照代理廣告業(yè)、金融業(yè)外匯轉(zhuǎn)貸和外匯買賣的營業(yè)稅計征方法，給予物業(yè)管理企業(yè)按總收入減去總支出后的余額外負擔(dān)計征營業(yè)稅；參照建筑行業(yè)、旅游業(yè)、郵電通信業(yè)的分割業(yè)務(wù)后的營業(yè)稅計征方法，把物業(yè)服務(wù)費收入也視為營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，將扣減工程維護費、清潔費、保安費和其他代收代付款項后的余額作為營業(yè)額征收營業(yè)稅。????　　　　2、參照《企業(yè)所得稅暫行條例》支持和鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，建議給予物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)3-5年內(nèi)免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。對實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)支出的節(jié)余部分作為代管資金而非企業(yè)的實際利潤，應(yīng)免交企業(yè)所得稅，改以物業(yè)管理企業(yè)所收的酬金減去企業(yè)管理費用后的部分（企業(yè)的實際利潤）計繳企業(yè)所得稅。同時應(yīng)充分考慮物業(yè)管理行業(yè)仍是勞動密集型行業(yè)，企業(yè)管理成本主要由人工費支出構(gòu)成，工資含量占總收入的比例較高，在征收企業(yè)所得稅時，適當(dāng)提高物業(yè)管理企業(yè)的成本計稅工資標(biāo)準(zhǔn)，以減少企業(yè)的稅費壓力。此外，還同時建議取消水電增值稅和圍堤費。本文來自中國物業(yè)管理領(lǐng)先媒體　　　?。ㄆ撸┙ㄗh暫停政府開發(fā)停車場、商鋪等物業(yè)租賃費調(diào)整 　　　　由于政府開發(fā)的福利房、微利房物業(yè)費定價遠遠低于市場價，停車場、商鋪等物業(yè)租賃費是用于彌補物業(yè)服務(wù)費經(jīng)費不足，建議在政府物業(yè)管理服務(wù)費目前大多依然維持超低價，還未與市場完全接軌的情況下，暫停政府開發(fā)停車場、商鋪等物業(yè)租賃費的調(diào)整?！　　　〗窈笕绻{(diào)整政府開發(fā)停車場、商鋪等物業(yè)租賃費，應(yīng)當(dāng)制定切實可行的方案，一方面政府開發(fā)物業(yè)服務(wù)費必須市場接軌，以彌補政府物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費經(jīng)費的不足，一方面應(yīng)當(dāng)在政府開發(fā)物業(yè)服務(wù)費與市場接軌后，審慎逐步漸進調(diào)整，在原基礎(chǔ)上以每年5至10個百分點調(diào)整為宜，使物業(yè)管理企業(yè)有一個調(diào)整的過程和緩沖的機會，而不是現(xiàn)在的暴漲500%，使物業(yè)管理企業(yè)根本無力承擔(dān)。　　　　此外，呼吁盡快建立健全物業(yè)管理項目進入退出機制，解決物業(yè)管理“進”與“退”的法規(guī)機制缺失，運用市場系統(tǒng)組成要素之間的相互作用，推動市場各主體的正常有序進入和退出。