資源描述：
《美國次貸危機對中國房貸市場的啟示論文》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、美國次貸危機對中國房貸市場的啟示論文.freele)貸款、次優(yōu)或次級貸款(subprimemortgage)、超A貸款(Alt-A)等三類。在這三類貸款中，最優(yōu)貸款達(dá)到或基本達(dá)到了美國相關(guān)政府支持機構(gòu)(GSE)規(guī)定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的信用品質(zhì)，引發(fā)此次風(fēng)波的是近些年大量發(fā)放的次級貸款，并很可能將波及到超A類貸款。次級貸款和超A貸款有兩個共同特點：貸款標(biāo)準(zhǔn)低、以浮動利率貸款為主。次級貸款的借款人通常沒有良好的信用記錄，并且，還款額與收入比(PTI)超過了55%，或者貸款總額與房產(chǎn)價值比(LTV)超過了85%。超A貸款的信用質(zhì)量雖然好于次級，并且大體能夠接近最
2、優(yōu)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，但借款人無法提供完整的收入證明。除了貸款標(biāo)準(zhǔn)低以至于信用風(fēng)險明顯高于最優(yōu)貸款之外，次級和超A貸款另一個重要特點就是以浮動利率貸款為主，這也就為之后次貸危機的爆發(fā)埋下了伏筆。911之后，美國為了刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機構(gòu)為適應(yīng)市場需要推出多種多樣的高風(fēng)險次級抵押貸款產(chǎn)品，而競爭的加劇使貸款機構(gòu)在推廣這些
3、產(chǎn)品時有意忽視向借款人說明風(fēng)險和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動力，但也造成貸款機構(gòu)風(fēng)險控制不到位，埋下了危機的種子。2004年開始，隨著美聯(lián)儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力，逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時，住房市場持續(xù)降溫，無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級市場就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。此外，房地產(chǎn)市場
4、價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應(yīng)，出現(xiàn)惡性循環(huán)，加劇了次級市場危機的發(fā)生。目前我國的房貸市場與美國次貸危機爆發(fā)前的某些特征十分相像：⑴隨著央行連續(xù)多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力越來越大，他們也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化，特別是房地產(chǎn)價格在持續(xù)幾年上漲后呈現(xiàn)出下降趨勢，使得住房抵押貸款的風(fēng)險也越來越大了。⑵按照國際通行的看法，月收入的1／3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險，并可能影響生活質(zhì)量。以國內(nèi)目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，居民住房消費支出超過家庭收入比重的30%就存在著過度負(fù)擔(dān)。有關(guān)
5、調(diào)查顯示，目前約31%的購房者月供占到月收入的50%以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費警戒線。⑶我國商業(yè)銀行普遍認(rèn)為只要持有不斷增值的房地產(chǎn)抵押品就無需擔(dān)憂，因此將個人住房抵押貸款當(dāng)成低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全力擴張住房按揭業(yè)務(wù)。它們通過降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡化貸款流程等手段放寬個人住房按揭貸款者市場進入的條件，增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險。此外，我國房貸占比過高，截止到2007年底，中資銀行房貸占比達(dá)32.2%，因此房貸市場的波動對整個銀行業(yè)有巨大影響。與美國不同的是，我國尚未進行銀行資產(chǎn)證券化進程，銀行風(fēng)險無法轉(zhuǎn)移，一旦房貸市場風(fēng)險暴露，銀行的損失是無法估計的。鑒于我國房貸市
6、場的現(xiàn)狀，為了避免危機的出現(xiàn)，必須吸取美國次貸危機的教訓(xùn)，從以下幾點著手，未雨綢繆，防患于未然：第一，加強貸款的審核管理，提高個人房貸的質(zhì)量，從源頭將風(fēng)險控制到最小。我國目前的房貸市場沒有根據(jù)信用等級進行劃分，無法準(zhǔn)確評估貸款人的信用質(zhì)量，因此住房按揭貸款存在潛在的信用風(fēng)險，需要加強對借款人的信用審查，提高按揭貸款的準(zhǔn)入門檻。從長期來看，降低房貸市場的信用風(fēng)險就要完善我國的信用評價體系，可以借鑒美國按揭抵押貸款中根據(jù)貸款人的信用質(zhì)量劃分不同的信用等級，并按照不同的信用等級制定不同的貸款政策。另外，為提高個人房貸的質(zhì)量，對于房價上漲過快的地區(qū)，可以考慮提高按揭
7、貸款的首付比例，第二，轉(zhuǎn)變貸款利率類型。目前我國房貸實行的主要是浮動利率貸款，加息不僅會影響新增貸款，也會加大原有貸款者的償貸成本。美國次級貸款危機的一個重要原因就是在浮動利率下，美聯(lián)儲連續(xù)加息使得貸款人還款成本提高，從而導(dǎo)致貸款人的風(fēng)險敞口擴大，遭遇債務(wù)危機，并最終導(dǎo)致貸款機構(gòu)壞賬的增加。利率是央行貨幣政策的一個重要手段，我國貸款的浮動利率特征要求央行在通過調(diào)整利率達(dá)到其他政策目標(biāo)的同時，也不能忽視利率調(diào)整對于貸款者償貸能力的影響。嘗試從浮動利率按揭貸款向固定利率按揭貸款轉(zhuǎn)變，不僅使貸款人在貸款初期就鎖定風(fēng)險，也使央行在制定貨幣政策時減少了牽制。第三，穩(wěn)定
8、房地產(chǎn)市場，防止房價發(fā)生大幅波動。房價是影響抵押貸款
