《匯寶國際商業(yè)廣》word版

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1、fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。PROJET匯寶國際商業(yè)廣場/第二階段營銷策略報告〈討論稿〉fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的

2、搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目錄PART1第一階段營銷工作回顧PART2第二階段營銷工作目標(biāo)PART3第二階段營銷策略PART4第二階段營銷執(zhí)行時間表PART5第二階段營銷費(fèi)用預(yù)算及媒體投放計(jì)劃fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)

3、商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。PART1第一階段營銷工作回顧一、銷售現(xiàn)狀匯寶國際商業(yè)廣場總建筑面積29萬平方米，是集商務(wù)公寓、購物中心、五星級酒店、高檔寫字間四大業(yè)態(tài)于一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目；2004年初啟動市場推廣，進(jìn)行了較為充分的市場預(yù)熱，積累了一定客源，在2004年9月末正式開盤銷售至今完成了第一輪營銷回合，市場表現(xiàn)良好，但由于推廣銜接不當(dāng)、季節(jié)變化、競爭格局變化等各種原因，導(dǎo)致客源基數(shù)驟減，后續(xù)銷售不暢，截止到2004年12月銷售率尚不達(dá)10%，未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，核心產(chǎn)品市場優(yōu)勢并未確立，物業(yè)銷售不盡平衡，百米以上單位去化較慢。盡管本案在沈陽商

4、務(wù)公寓市場上知名度及銷售率排名尚數(shù)前列，但綜合考慮到銷售均價、階段性市場表現(xiàn)反差、同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭力、關(guān)注度、存量結(jié)構(gòu)等指標(biāo)，目前客觀上面臨較大的壓力，第二階段營銷策略需進(jìn)行針對性調(diào)整，以免在進(jìn)入下一個強(qiáng)銷期（準(zhǔn)現(xiàn)房階段）后陷入更大的困境。部分營銷指標(biāo)測評：銷售均價——較有競爭力的起價，過于沖動的樓層差及相對保守的朝向差；階段性市場表現(xiàn)反差——本應(yīng)是營銷過程的必然，過分則凸顯推廣節(jié)奏失調(diào)；同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭力——“金廊”至少是幾個項(xiàng)目的代名詞，產(chǎn)品相類似，價格卻有高低；fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的

5、專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。關(guān)注度——兩個方面，不論本案在同類產(chǎn)品中的關(guān)注度，首先公寓在整個消費(fèi)市場上就疲軟；存量結(jié)構(gòu)——不合理，市場較為接受的房源卻在價格較低的一期銷售，就目前情況看，靠三期銷控產(chǎn)品拉動價格難度較大；在對第一階段的銷售曲線、存量結(jié)構(gòu)、成交率等指標(biāo)進(jìn)行初步分析后，認(rèn)為目前的銷售現(xiàn)

6、狀存在以下問題：1、品牌形象尚在構(gòu)在，對銷售的拉升力不夠——強(qiáng)勢品牌形象與價值未得到有效整合傳播；2、項(xiàng)目形象認(rèn)知有偏差——整體傳播存在定位方面的模糊；3、競爭力及關(guān)注度處于下降趨勢——第一回合與第二回合推廣節(jié)奏不當(dāng)；4、百米以上單位銷售抗性明顯——價格、銷控方案以及置業(yè)引導(dǎo)存在缺陷；5、區(qū)域消費(fèi)特征明顯——短期是必然的，長期是危險的；fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)

7、房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一、客群分析已成交客戶投資意向明顯，辦公、收租用較多，自住不足3%，成分以私企業(yè)主、公務(wù)員、高級白領(lǐng)為代表。換言之，他們購買公寓不是當(dāng)作商品（生活必須）使用，而是作為產(chǎn)品（通過使用獲取價值）使用，認(rèn)清楚這一點(diǎn)，是我們把握產(chǎn)品和推廣方向的關(guān)鍵。接下來的營銷推廣工作將緊緊圍繞如何讓我們的產(chǎn)品能夠“通過使用獲取價值”展開，將從地產(chǎn)項(xiàng)目策劃逐步向商業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃、投資理財(cái)策劃轉(zhuǎn)型。他們具有共同的消費(fèi)特征：（1）

8、注重物業(yè)的內(nèi)部管理，經(jīng)營模式；（2）年齡層相對接近，生活品味較高，喜歡運(yùn)動、休閑，重視品牌；（3）消費(fèi)決策理性謹(jǐn)慎；（4）收入穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的升值潛力