天啟-南潯市調(diào)報(bào)告

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1、天啟地產(chǎn)策劃(杭州)0571-87911282一、南潯項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃目前美來(lái)天力南潯項(xiàng)目已正式提上日程，為對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者心理有一個(gè)全面、細(xì)致、深入的把握，以便為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位等前期準(zhǔn)備工作提供參考，并為即將展開(kāi)的全程策劃提供詳細(xì)準(zhǔn)確的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料，現(xiàn)就市場(chǎng)調(diào)查作一個(gè)框架性的計(jì)劃。鑒于項(xiàng)目狀況和要求，本次市場(chǎng)調(diào)查將分縱橫兩條軸線。橫線主要著重于南潯當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、地域市場(chǎng)、城鎮(zhèn)規(guī)劃等宏觀性指標(biāo)，縱線主要著重于消費(fèi)者住宅消費(fèi)意愿、消費(fèi)習(xí)慣及偏好、產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展性等流動(dòng)性指標(biāo)。在執(zhí)行過(guò)程中，視具體情況，縱橫兩條線交叉展開(kāi)，以期獲得最大、最準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)，并取得告

2、知公眾樓盤(pán)信息、挖掘潛在消費(fèi)者的效用。日期安排：4.20——4.22○南潯社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體狀況調(diào)查：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城鎮(zhèn)發(fā)展政策、土地開(kāi)發(fā)政策、房地產(chǎn)金融政策等○地域市場(chǎng)調(diào)查：周邊城鎮(zhèn)相關(guān)狀況、南潯城鎮(zhèn)格局、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)格局等○南潯樓市調(diào)查：31天啟地產(chǎn)策劃(杭州)0571-87911282已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、樓盤(pán)品質(zhì)、策劃包裝、銷售價(jià)格、銷售形勢(shì)等為更深入地了解區(qū)域市場(chǎng)狀況，增加可比較性，我們將對(duì)南潯周邊重點(diǎn)城鎮(zhèn)的樓市和項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研；另由于客觀原因，一些宏觀性數(shù)據(jù)資料的獲取需要開(kāi)發(fā)商利用在當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)予以配合。4.20——4.25○消費(fèi)者意愿調(diào)查：目標(biāo)客戶群體消費(fèi)

3、特征、居住需求特征、住宅產(chǎn)品偏好、居住心理及生活態(tài)度、對(duì)本案所處地塊的態(tài)度和意見(jiàn)等4.26——4.28○調(diào)查內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)與分析,形成調(diào)查報(bào)告調(diào)查原則：1、根據(jù)南潯當(dāng)?shù)厍闆r，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷；2、客觀科學(xué)系統(tǒng)地收集、整理、分析數(shù)據(jù)、資料；3、保證一定的樣本基數(shù)，有效針對(duì)目標(biāo)客戶群；調(diào)查方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查、訪問(wèn)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)觀察、資料搜集、綜合研究相互結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查人群：31天啟地產(chǎn)策劃(杭州)0571-87911282地點(diǎn)以南潯鎮(zhèn)為主,周邊地區(qū)為輔；人群以30-50歲，有固定職業(yè)、穩(wěn)定收入者為主。重點(diǎn)為普通公務(wù)員、個(gè)私業(yè)主、教師、醫(yī)生和企事業(yè)單位職員等中高收入人群人員安排：杭州天啟廣告前

4、期部、策劃部31天啟地產(chǎn)策劃(杭州)0571-87911282二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)1998年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)及其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，每年可拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)及建筑業(yè)每年增加值近萬(wàn)億元，約占GDP的9％。近幾年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)每年平均增長(zhǎng)4.5％，住房消費(fèi)已經(jīng)并將在相當(dāng)一段時(shí)期成為居民消費(fèi)的重要熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》）。在2020年以前，中國(guó)的城市化率將從目前的30％增至60％，為此，房地產(chǎn)業(yè)將

5、有大的發(fā)展。至少在未來(lái)幾年內(nèi)，住房仍將是居民消費(fèi)的重要熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)仍將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支點(diǎn)。近期，國(guó)家出于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，開(kāi)始出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，特別是針對(duì)上海、杭州等幾個(gè)熱點(diǎn)城市。但房地產(chǎn)業(yè)在中近期內(nèi)不可能萎縮，也不可能暴漲暴跌，估計(jì)將以穩(wěn)健發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展為新的特征。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、前景光明的，但市場(chǎng)啟蒙階段的高利潤(rùn)時(shí)代即將過(guò)去，價(jià)格連番上漲、市場(chǎng)賣方主持局勢(shì)的“杭州現(xiàn)象”將退出歷史舞臺(tái)。二、日趨成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)31天啟地產(chǎn)策劃(杭州)0571-87911282理性地看市場(chǎng)發(fā)展，有其自身必然的規(guī)律與必經(jīng)的階段，任何現(xiàn)象或

6、是恐慌都只是市場(chǎng)走向成熟的一個(gè)環(huán)節(jié)和階段性癥狀。從總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，政策在近一步完善，三種梯級(jí)市場(chǎng)在鞏固，開(kāi)發(fā)商專業(yè)能力及社會(huì)責(zé)任心在增強(qiáng)，購(gòu)房群體中從投機(jī)到投資以及居住主體的轉(zhuǎn)換也在順利的交接中?？傊?，單純從市場(chǎng)角度看，2005年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)走向成熟的關(guān)鍵一年。成熟意味著市場(chǎng)精度及純度的提煉，對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)就是微利時(shí)代的到來(lái)及開(kāi)發(fā)難度的提升。因此，從房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)必須的準(zhǔn)備周期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡可能完善資源組合與單項(xiàng)資源鏈的鞏固、人才隊(duì)伍的組建以及專業(yè)合作伙伴的選擇與穩(wěn)定等等。成功的企業(yè)，實(shí)際上面臨的是遠(yuǎn)期生存問(wèn)題的較量，在市場(chǎng)真正成熟之機(jī)，確立在地產(chǎn)行業(yè)的

7、地位至關(guān)重要。三、金融改革背景下的產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，如果把近年來(lái)的全國(guó)商品房竣工面積和銷售面積之差相加，則全國(guó)未銷售的商品房已有數(shù)億平方米，由此造成銀行的呆壞賬也大量增加，房地產(chǎn)的虛熱已經(jīng)構(gòu)成巨大的危機(jī)，而由房地產(chǎn)拉動(dòng)的鋼鐵、汽車等行業(yè)也開(kāi)始過(guò)熱，已經(jīng)構(gòu)成了極大的通貨膨脹壓力。很多專家學(xué)者都一再要求整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止過(guò)熱。在此情況下，中央及時(shí)出臺(tái)了各種辦法，從資金、土地、市場(chǎng)交易等多方面對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)控制。31天啟地產(chǎn)策劃(杭州)0571-87911282因?yàn)槎喾N綜