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1、鄭州房地產(chǎn)項目市場調研報告目錄前言………………………………………………………………………2主要結論及營銷建議報告正文A．定性研究主要結論回顧…………………………………………3B．定量研究實地調查訪問說明……………………………………5C．鄭州住宅市場總體需求與購買意向……………………………11D．S地塊的需求與規(guī)劃……………………………………………17E．小戶型市場需求特點……………………………………………22F．房屋租賃市場需求………………………………………………27G．商鋪需求…………………………………………………………32前言本項目調研目的：對鄭州食品廠(簡稱S地塊)小區(qū)
2、公寓（小戶型）市場潛力及市場定位進行研究，并對產(chǎn)品規(guī)劃設計提出建議。本項目調研分兩個階段進行。前期采用定性研究——焦點小組座談會，研究對象是鄭州房地產(chǎn)規(guī)劃/設計/推廣專業(yè)人士、小戶型的潛在消費者（購買與租賃）以及租用鋪位從事小生意的個體經(jīng)營者。通過焦點小組座談，了解小戶型的需求潛力、愿望與要求。進行定性研究過程中，本項目組成人員（包括新世紀與蘭邦）對鄭州水產(chǎn)市場、電子批發(fā)市場進行走訪。在定性研究和主題批發(fā)市場走訪的基礎上，蘭邦設計結構式定量調查問卷，之后采用多種抽樣方式完成800例有效問卷的面對面訪問，從而獲得定量結果。項目研究歷時48天。定性研究執(zhí)行時間從2000年10月1
3、2日至10月22日；定量研究實地調查時間是11月6日至11月22日；最終問卷錄入、數(shù)據(jù)分析與報告完成時間從11月23日至12月8日；蘭邦市場調查公司千里馬項目組二○○五年二月二十六日項目小組主要人員：項目經(jīng)理：吳智恩項目助理：張水平、莊寧實地運作督導：莊寧實地運作助理：謝承花數(shù)據(jù)處理：張莉調查結果摘要：一、鄭州住宅市場總體需求與購買意向※總體推算在鄭州未來1年有3,402戶有商品房購買需求，兩年內打算買房戶為15,983戶;三年內打算買房的有59,738戶※隨機抽樣調查顯示,鄭州居民在大石橋、沙門路附近購房的可能性為23.59%（加權平均值）；在未提示的情況下,打算在大石橋、
4、沙門路附近購房的只占6.9%※鄭州居民對100平米以上住宅需求踴躍,總體需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,總體購買需求占25%;打算購房面積的加權平均值是81.24平米;正態(tài)分布圖形顯示集中于70—110平米※總體來看1房1廚衛(wèi)的需求極低,只有0.7%,1房1廳1廚衛(wèi)的1.5%;市場需求主力戶型是2房1廳1廚衛(wèi);,占32.3%;3房1廳1廚衛(wèi)占27.0%;2房2廳2廚衛(wèi)占18.6%※家庭隨機抽樣購房價格加權平均值為12.90萬元;追加樣本購房加權平均價為6萬元※總體來看，潛在購房者當中，有四分之一打算采用銀行按揭※按揭購房者首期購房款支付的費用加權平均值為4.3
5、7萬元※按揭購房每月支付的房款加權平均值為851.35元二、S地塊的需求與規(guī)劃※以鄭州物有所值的樓盤在S地塊的價值，為1222元/平米（加權平均值）;追加樣本認知偏高，加權平均值為1332元/平米※無論是隨機樣本還是追加樣本受訪者,最為喜歡的戶型是兩室一廳,51.67平方米;比例分別占41.6%、30.4%；其次是一室一廳（43.67平方米）比例分別占14.5%、11.9%；第三是豪華單間或一室一廳（37.12平方米）比例分別是13.9%、9.0%三、小戶型市場需求特點※計劃購買的住房實用面積加權平均值為40.15平米※追加樣本認為鄭州大石橋、沙門路商品住宅，折實可以接受單價
6、/平方米加權平均值為1028元/平米※購買小戶型希望按揭的首期款不超過2.01萬元;（加權平均值）※希望按揭的月供款不超過565元/月;（加權平均值）※六成贊成普通裝修※首要配置的購物場所是菜市場、大型超市;醫(yī)療門診、幼兒園、書店、老年活動室、兒童活動室、健身中心是主要的配套服務休閑設施※居民買房，主要從報刊及電視廣告中獲得樓盤信息。街頭傳單廣告盡管不雅，但也不失為較快且價廉的宣傳方式；在鄭州中介機構與親友介紹樓盤情形并不多。推廣時應加強引導居民尤其是購房者口頭傳播※居民買房對區(qū)位的重視因素主要是治安狀況、周邊環(huán)境、小孩入學方便以及周遍生活配套設施及方便程度※在購房者對小區(qū)主
7、要考慮的因素是建筑質量與安全保障設施以及小區(qū)內環(huán)境、綠化社區(qū)服務物業(yè)管理收費標準方面※總體上在S地塊購房的可能性是22.86%（加權平均值）※購買這個樓盤以居住為主（占六成），有四分之一的人士會商住兩用四、房屋租賃市場需求※大石橋、沙門路附近租房的可能性加權平均值為30.39%;95%置信區(qū)間估計值為16.39%--44.39%。之所以有這么大的差異，來自對樓盤的素質要求※正態(tài)分布圖顯示租用面積集中在40-60平米。加權平均值為45.54平米※計劃租用總的實用面積加權平均值為32.75平米,95%置信區(qū)
