鄭州項目市場調(diào)研報告.doc

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1、鄭州項目市場調(diào)研報告工作狀況說明：一、工作目的2了解鄭州房地產(chǎn)行業(yè)建設環(huán)境；2分析當前的行業(yè)發(fā)展動態(tài)；2論證鄭州房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢。二、工作內(nèi)容2調(diào)研目前在售樓盤并分析相關供應市場信息；2分析以往的信息和最近的需求市場調(diào)研結論；2基地現(xiàn)狀和周邊環(huán)境分析三、調(diào)研方法2人員實地調(diào)研；2原有數(shù)據(jù)分析。四、工作時間06年11月4號——06年11月2號五、責任部門銷售企劃部2006年鄭州寫字樓市場異?；馃幔绕涫巧习肽?，鄭州寫字樓市場投放非常集中，而且投放量也非常大，已經(jīng)引起了很多業(yè)內(nèi)人士的關注。但是

2、目前的鄭州寫字樓市場還是很不成熟的市場。從總體情況來看，鄭州市寫字樓最大的兩個特征是：高檔寫字樓在整個寫字樓市場所占份額較少，商住樓目前還是市場的主體；區(qū)域性分布明顯，過多注重寫字樓的地段，而硬件設施和物業(yè)服務不很完善。一、鄭州寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀分析在國內(nèi)一線城市，寫字樓分SOHO（生活化辦公室）、SVO（服務式寫字樓）、SVA（服務式公寓）、純寫字樓等多種形態(tài)，市場成熟且產(chǎn)品非常細化。但在鄭州，寫字樓市場基本上還處于培育成長階段，商住樓長期活躍在鄭州的寫字樓市場。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，大批的S

3、OHO、商住兩用等形式的辦公樓出現(xiàn)，近一兩年來，商住樓以其優(yōu)越的地理位置、且商且住靈活變通的物業(yè)功能、居家投資兩相宜的營銷理念在樓市中異軍突起。在經(jīng)歷了一定時期的發(fā)展后，鄭州寫字樓出現(xiàn)了多種發(fā)展形態(tài)，寫字樓市場形成以專業(yè)寫字樓、商住兩用為主體，其他形態(tài)為輔的多形式格局?！　∪欢S著不少商住樓的投入使用，人們漸漸發(fā)現(xiàn)，在同一棟樓內(nèi)各式菜籃子與公文包“媲美”，西裝革履的公司職員與嬉戲玩鬧的孩童比肩而過，總有些不協(xié)調(diào)：沒有辦公場所應有的嚴肅性，住戶也缺少安全感。商住樓的種種“美麗”似乎在一點點退去?！?/p>

4、但是，商住樓仍然會在相當一段時間存在。因為一些公司離開了創(chuàng)業(yè)階段以后要追求更好的形象，自然會搬入純寫字樓，而不會再在商住混雜的住宅待下去，但是同時還有新的公司成立。鄭州的經(jīng)濟不夠發(fā)達，還處于快速發(fā)展的階段，因此會不斷有人創(chuàng)業(yè)，而這些創(chuàng)業(yè)者沒有能力在寫字樓辦公，很多小公司的經(jīng)營收入不足以支持他們在寫字樓辦公，商住兩用是他們很好的選擇。目前，鄭州的寫字樓市場還存在一種類型，就是從純粹住到純粹商。規(guī)劃中的住宅蓋起只用來商務辦公用的寫字樓，可以取得不少的混合優(yōu)勢，與專業(yè)寫字樓的50年產(chǎn)權和付款上最高六成

5、10年按揭相比，這種寫字樓擁有70年產(chǎn)權和最高八成20年按揭。而且從市場價值看，一般具有較高的性價比，與相同地段相同檔次的傳統(tǒng)型寫字樓相比，在價格上大體每平方米要低500-1000元，與商住樓相差無幾。難怪有人說這種按照住宅項目審批卻按照寫字樓規(guī)劃的商務樓是在打政策的擦邊球?！〗衲暌詠?，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進駐鄭州，其中有相當數(shù)量的置業(yè)需求。本地企業(yè)也有相當一批已經(jīng)發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點時的重要參考指標，實力派企業(yè)越來越看重“與自身品牌含金量相吻合的辦公場所”。在這

6、種情況下，現(xiàn)代意義上的高檔純寫字樓形態(tài)開始亮相鄭州市場，一些最近投放市場的寫字樓如聯(lián)合大廈等都打起了純商務高檔寫字樓的廣告以吸引客戶。這些高檔寫字樓在產(chǎn)品設計、智能化水平、公共空間和資源配置、物業(yè)管理等方面都與商住樓甚至單體寫字樓有著很大的區(qū)別，能夠滿足一些大公司的需求，相信隨著市場的進一步發(fā)展，高檔純寫字樓一定占領寫字樓市場主體的位置。二、寫字樓市場區(qū)域性分析寫字樓市場能清晰地表達出一個城市或城區(qū)的經(jīng)濟活躍程度，所以在一個城市，寫字樓的區(qū)域性分布非常明顯，鄭州當然也不例外。而今年活躍在市場上的

7、寫字樓項目，其區(qū)域性就更加明顯。鄭州今年活躍的寫字樓主要分布在兩個集中區(qū)域，一是老城區(qū)內(nèi)的經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域；這一區(qū)域本來就是鄭州市經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，今年，經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)路經(jīng)拓寬改造，分別被業(yè)界稱為“財富大道”和“總部大道”，更為該路段的品質(zhì)提升提供了新的契機。而隨著辦公環(huán)境的進一步優(yōu)化，沿線高檔寫字樓的開發(fā)熱潮自然也是不斷升溫。金水路上，浦發(fā)國際金融中心中心寫字樓１０月２８日，正式進入銷售階段，這是一棟集商務休閑、辦公自動化、樓宇智能化為一體的５Ａ級純商務

8、甲級寫字樓。據(jù)開發(fā)商介紹，項目于之前的２５日正式認購，均價為５５００元／平方米，３天時間就認購了１萬平方米。　　就在同一天，農(nóng)業(yè)路上的一個高端商務樓項目省匯中心開盤，據(jù)悉，為低開高走，開盤價略高于住宅價格，為４２５０元／平方米左右，僅開盤當天就簽約大半，合同額近億元?！　∨c以往寫字樓銷售不同的是，浦發(fā)國際金融中心還未上市，上海浦發(fā)銀行就與其簽訂了進駐協(xié)議，將河南區(qū)總部設立于此；中原信托也與其簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟合作協(xié)議，聲稱將無限期合作，并發(fā)行了鄭州首份寫字樓信托產(chǎn)品。除了企業(yè)的實力與信譽外，對產(chǎn)品的