長沙縣星沙商業(yè)樂園商業(yè)策劃書

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1、“星沙商業(yè)樂園”商業(yè)策劃書項(xiàng)目規(guī)模簡要及本方案的目的1．1規(guī)模概述星沙商業(yè)樂園項(xiàng)目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長沙縣星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，城區(qū)主干道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目建筑施工進(jìn)度已于9月25日整體封頂，目前進(jìn)入裝修階段。星沙商業(yè)樂園作為星沙第一個整體品牌優(yōu)勢，規(guī)?；?jīng)營平臺的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，將整合周邊經(jīng)營商戶的各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，形成良性互動的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現(xiàn)有經(jīng)營內(nèi)容單一、營業(yè)額低、比較分散、商戶信譽(yù)

2、不好的局面。其商業(yè)發(fā)展形勢和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂園建筑風(fēng)格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)商業(yè)建筑手法相結(jié)合，按功能劃分A、B、C、D四區(qū)，共四層（C、D區(qū)為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。其中一、二層為獨(dú)立商鋪，以經(jīng)營品牌服飾為主體，兼營兒童商業(yè)樂園、休閑、娛樂等項(xiàng)目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規(guī)劃為商場、辦公、金融、餐飲、會務(wù)中心、康體中心等投資項(xiàng)目招商，頂層屋面為花園

3、式屋面。1．2本策劃書的目的結(jié)合周邊區(qū)域市場的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)研和商業(yè)模式的分析，整合本項(xiàng)目現(xiàn)有資源特征，采用先進(jìn)、科學(xué)的招商策略，組織專業(yè)的招商人員，制定相應(yīng)的商業(yè)計(jì)劃。從而達(dá)到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個項(xiàng)目的招商工作取得圓滿成功。項(xiàng)目分析2．1項(xiàng)目硬件缺點(diǎn)分析2．1．1工程現(xiàn)狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場出來，工程進(jìn)度相對拖后，影響了招商和銷售的進(jìn)行；2．1．2缺乏大板塊的營業(yè)空間：大型商家進(jìn)駐在選擇鋪面上出現(xiàn)較大困難，可選擇性不強(qiáng)；2．1．3物流系統(tǒng)不完善：沒有提供大型貨物電梯，對3、4樓客戶貨物的存放、移動存

4、在一定的影響；2．1．4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過大，B棟三、四樓共只有6個鋪面；2．1．5項(xiàng)目之前的銷售單位過于分散，不利于整體招商；2．1．6停車場離A區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)；2．2項(xiàng)目軟件市場分析2．2．1價格偏高：目前星沙區(qū)域市場周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業(yè)樂園在同類別產(chǎn)品中因?yàn)槠淦放苾?yōu)勢和規(guī)?；?jīng)營平臺策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價，所以更有市場競爭力。但是目前均價已經(jīng)是星沙市場最高水平，比較項(xiàng)目周邊鋪面價格，存在價格偏高、專業(yè)租戶承受能力有限的問題；2．2

5、．2客戶持觀望態(tài)度：目前星沙的傳統(tǒng)商業(yè)主要還是集中在板倉路的兩側(cè)二、三、四區(qū)為主，部分潛在客戶對星沙商業(yè)樂園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀望態(tài)度，部分低價的商鋪具有一定的吸引性；2．2．3商業(yè)氛圍不足：從近期市場態(tài)勢看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無法達(dá)到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場”的理想態(tài)勢。星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對項(xiàng)目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營造形成阻力。2．2．4主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售策略上，前期的銷售與后續(xù)的三、四樓定位與招商完全脫節(jié)，缺乏項(xiàng)目的整體性，項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位很難得到實(shí)現(xiàn)。按照商用物業(yè)的運(yùn)作程序，項(xiàng)目招商工作理應(yīng)提前進(jìn)行

6、，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。2．2．5物業(yè)管理系統(tǒng)尚未確定，商家入駐信心不夠。2．3針對不足現(xiàn)狀如何轉(zhuǎn)換包裝，改良為優(yōu)勢2．3．1必須加快工程進(jìn)度：在11月底之前完成兆佳廣場和水晶廣場，為項(xiàng)目開展招商活動提供現(xiàn)場場地，使客戶有直觀的感官刺激。2．3．2在不改變價格的前提下，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，使客戶感覺到物有所值。同時通過多種付款方式，提供一定折扣，適當(dāng)減免租金和物業(yè)管理費(fèi)，爭取政府更大的稅費(fèi)減免力度等措施來刺激客戶前來購買或租賃鋪面。2．3．3宣傳造勢：針對持觀望態(tài)度的客戶，則必須加強(qiáng)造勢，使之體會到星沙商業(yè)樂園的銷售及招商十分火爆，

7、產(chǎn)生一種緊迫感，從而促使其購買.2．3．4通過宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂園通過兩年的市場培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報(bào)。2．3．5工程設(shè)計(jì)改進(jìn)：針對工程設(shè)計(jì)上的不足，使進(jìn)場經(jīng)營的商戶產(chǎn)生不便，完全可以由工程部進(jìn)行改造，例如電梯，從而使商戶的經(jīng)營更加便利。2．4項(xiàng)目的優(yōu)勢分析2．4．1城市發(fā)展中的優(yōu)勢地段分析星沙目前的商業(yè)模式，大多是作坊式和家庭式的零散經(jīng)營，稍有規(guī)模的商區(qū)又往往經(jīng)營內(nèi)容、形式單調(diào)，加之客源分散，沒有形成集中的商區(qū)商圈。現(xiàn)在的“星沙商業(yè)樂園”本身即處于未來城市發(fā)展的主干道星沙大道和開元大道的交匯處，

8、同時緊鄰政府職能部門的辦公區(qū)域，縣委與區(qū)委辦公大樓與該項(xiàng)目隔街相望，該區(qū)域必然成為未來城市經(jīng)濟(jì)文化的中心。所以，從規(guī)劃前景看，本地塊處于集政治、文化、經(jīng)濟(jì)三位一體的中心區(qū)域，發(fā)展