星沙商業(yè)樂(lè)園商業(yè)策劃書(shū)

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“星沙商業(yè)樂(lè)園”商業(yè)策劃書(shū)項(xiàng)目規(guī)模簡(jiǎn)要及本方案的目的1．1規(guī)模概述星沙商業(yè)樂(lè)園項(xiàng)目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長(zhǎng)沙縣星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，城區(qū)主干道開(kāi)元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目建筑施工進(jìn)度已于9月25日整體封頂，目前進(jìn)入裝修階段。星沙商業(yè)樂(lè)園作為星沙第一個(gè)整體品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)?；?jīng)營(yíng)平臺(tái)的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，將整合周邊經(jīng)營(yíng)商戶的各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，形成良性互動(dòng)的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)內(nèi)容單一、營(yíng)業(yè)額低、比較分散、商戶信譽(yù)不好的局面。其商業(yè)發(fā)展形勢(shì)和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂(lè)園建筑風(fēng)格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)商業(yè)建筑手法相結(jié)合，按功能劃分A、B、C、D四區(qū)，共四層（C、D區(qū)為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。其中一、二層為獨(dú)立商鋪，以經(jīng)營(yíng)品牌服飾為主體，兼營(yíng)兒童商業(yè)樂(lè)園、休閑、娛樂(lè)等項(xiàng)目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342 間。三、四層規(guī)劃為商場(chǎng)、辦公、金融、餐飲、會(huì)務(wù)中心、康體中心等投資項(xiàng)目招商，頂層屋面為花園式屋面。1．2本策劃書(shū)的目的結(jié)合周邊區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)研和商業(yè)模式的分析，整合本項(xiàng)目現(xiàn)有資源特征，采用先進(jìn)、科學(xué)的招商策略，組織專業(yè)的招商人員，制定相應(yīng)的商業(yè)計(jì)劃。從而達(dá)到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個(gè)項(xiàng)目的招商工作取得圓滿成功。項(xiàng)目分析2．1項(xiàng)目硬件缺點(diǎn)分析2．1．1工程現(xiàn)狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場(chǎng)出來(lái)，工程進(jìn)度相對(duì)拖后，影響了招商和銷售的進(jìn)行；2．1．2缺乏大板塊的營(yíng)業(yè)空間：大型商家進(jìn)駐在選擇鋪面上出現(xiàn)較大困難，可選擇性不強(qiáng)；2．1．3物流系統(tǒng)不完善：沒(méi)有提供大型貨物電梯，對(duì)3、4樓客戶貨物的存放、移動(dòng)存在一定的影響；2．1．4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過(guò)大，B棟三、四樓共只有6個(gè)鋪面；2．1．5項(xiàng)目之前的銷售單位過(guò)于分散，不利于整體招商；2．1．6停車場(chǎng)離A區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)； 2．2項(xiàng)目軟件市場(chǎng)分析2．2．1價(jià)格偏高：目前星沙區(qū)域市場(chǎng)周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價(jià)格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業(yè)樂(lè)園在同類別產(chǎn)品中因?yàn)槠淦放苾?yōu)勢(shì)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)平臺(tái)策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價(jià)，所以更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但是目前均價(jià)已經(jīng)是星沙市場(chǎng)最高水平，比較項(xiàng)目周邊鋪面價(jià)格，存在價(jià)格偏高、專業(yè)租戶承受能力有限的問(wèn)題；2．2．2客戶持觀望態(tài)度：目前星沙的傳統(tǒng)商業(yè)主要還是集中在板倉(cāng)路的兩側(cè)二、三、四區(qū)為主，部分潛在客戶對(duì)星沙商業(yè)樂(lè)園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀望態(tài)度，部分低價(jià)的商鋪具有一定的吸引性；2．2．3商業(yè)氛圍不足：從近期市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無(wú)法達(dá)到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場(chǎng)”的理想態(tài)勢(shì)。星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對(duì)項(xiàng)目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營(yíng)造形成阻力。2．2．4主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售策略上，前期的銷售與后續(xù)的三、四樓定位與招商完全脫節(jié)，缺乏項(xiàng)目的整體性，項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位很難得到實(shí)現(xiàn)。按照商用物業(yè)的運(yùn)作程序，項(xiàng)目招商工作理應(yīng)提前進(jìn)行，而目前的銷售工作在這方面沒(méi)有涉及。2．2．5物業(yè)管理系統(tǒng)尚未確定，商家入駐信心不夠。2．3針對(duì)不足現(xiàn)狀如何轉(zhuǎn)換包裝，改良為優(yōu)勢(shì) 2．3．1必須加快工程進(jìn)度：在11月底之前完成兆佳廣場(chǎng)和水晶廣場(chǎng)，為項(xiàng)目開(kāi)展招商活動(dòng)提供現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地，使客戶有直觀的感官刺激。2．3．2在不改變價(jià)格的前提下，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，使客戶感覺(jué)到物有所值。同時(shí)通過(guò)多種付款方式，提供一定折扣，適當(dāng)減免租金和物業(yè)管理費(fèi)，爭(zhēng)取政府更大的稅費(fèi)減免力度等措施來(lái)刺激客戶前來(lái)購(gòu)買或租賃鋪面。2．3．3宣傳造勢(shì)：針對(duì)持觀望態(tài)度的客戶，則必須加強(qiáng)造勢(shì)，使之體會(huì)到星沙商業(yè)樂(lè)園的銷售及招商十分火爆，產(chǎn)生一種緊迫感，從而促使其購(gòu)買.2．3．4通過(guò)宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂(lè)園通過(guò)兩年的市場(chǎng)培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報(bào)。2．3．5工程設(shè)計(jì)改進(jìn)：針對(duì)工程設(shè)計(jì)上的不足，使進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶產(chǎn)生不便，完全可以由工程部進(jìn)行改造，例如電梯，從而使商戶的經(jīng)營(yíng)更加便利。2．4項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析2．4．1城市發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)地段 分析星沙目前的商業(yè)模式，大多是作坊式和家庭式的零散經(jīng)營(yíng)，稍有規(guī)模的商區(qū)又往往經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、形式單調(diào)，加之客源分散，沒(méi)有形成集中的商區(qū)商圈?，F(xiàn)在的“星沙商業(yè)樂(lè)園”本身即處于未來(lái)城市發(fā)展的主干道星沙大道和開(kāi)元大道的交匯處，同時(shí)緊鄰政府職能部門(mén)的辦公區(qū)域，縣委與區(qū)委辦公大樓與該項(xiàng)目隔街相望，該區(qū)域必然成為未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)文化的中心。所以，從規(guī)劃前景看，本地塊處于集政治、文化、經(jīng)濟(jì)三位一體的中心區(qū)域，發(fā)展前景不可限量。2．4．2規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)平臺(tái)星沙商業(yè)樂(lè)園在星沙屬于最早的、規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)方式新穎獨(dú)特的商業(yè)平臺(tái)，項(xiàng)目以多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套進(jìn)行規(guī)劃，集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、餐飲、文化、商務(wù)于一體。項(xiàng)目屬政府重點(diǎn)扶持的創(chuàng)新復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，有效的填補(bǔ)了星沙在這方面商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)空白，具有市場(chǎng)稀缺性。2．4．3項(xiàng)目具有較高的品牌認(rèn)識(shí)度在經(jīng)過(guò)項(xiàng)目前期的包裝策劃與大力宣傳推廣，項(xiàng)目已樹(shù)立良好的品牌形象，具有較高的品牌認(rèn)識(shí)度。2．4．4政府的優(yōu)惠扶持政策政府在工商、稅務(wù)、城管、水電等幾個(gè)方面均給予星沙商業(yè)樂(lè)園在政策上的大力扶持。2．4．5發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 長(zhǎng)沙正處于城市“西引東擴(kuò)”的擴(kuò)張階段，“長(zhǎng)株潭一體化”的提出表明長(zhǎng)沙必須向四周擴(kuò)展的決心。塊所在的長(zhǎng)沙縣為“瀟湘第一縣”，人均GDP遠(yuǎn)高于其他縣市及長(zhǎng)沙市。板塊處于國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)涉及電子信息、新型材料、生物工程、光機(jī)電一體化等高科技產(chǎn)業(yè)，匯集伊萊克絲、LG曙光、泰國(guó)正大集團(tuán)、可口可樂(lè)、遠(yuǎn)大空調(diào)、三一重工、長(zhǎng)海視聽(tīng)、力元新材、維用長(zhǎng)城、華天鋁業(yè)、金沙利印刷、杭州娃哈哈、光南摩托、長(zhǎng)豐獵豹、北汽福田等一大批中外著名企業(yè)集團(tuán)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勢(shì)上升，潛力巨大；另外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，也帶動(dòng)了傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。而臨近正規(guī)劃建設(shè)中的中南最大的汽車交易廣場(chǎng)、已匯聚人氣和產(chǎn)業(yè)中心的湖南省廣播電視中心等，都直接帶動(dòng)給區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市場(chǎng)定位調(diào)整3．1針對(duì)上述分析結(jié)果，調(diào)整市場(chǎng)定位3．1．1經(jīng)營(yíng)定位A棟1、2層內(nèi)街（A121—A141、A201—A219）——女人世界經(jīng)營(yíng)種類包括：少淑女裝、淑女裝、上班女性裝、大型女性品牌服飾。重視剪裁與設(shè)計(jì)的各種品牌，服飾上從適合粉領(lǐng)族利落的套裝、品質(zhì)上多以強(qiáng)調(diào)女性特征的品牌作為主打。風(fēng)格上也趨向以干凈利落、溫柔幽雅、簡(jiǎn)潔大方為主，強(qiáng)調(diào)都會(huì)女子崇尚流行時(shí)尚的特征。A棟1、2層外街（A101—A120）經(jīng)營(yíng)種類包括：文化用品、婚紗攝影、精品飾物、家用電器、面包糕點(diǎn)，網(wǎng)羅現(xiàn)在市場(chǎng)流行的品牌，以整齊、實(shí)用、簡(jiǎn)潔大方為主。A棟3、4層（A301—A321、A401—A421） 辦公招商，各品牌在長(zhǎng)辦事處、美容護(hù)膚中心、寫(xiě)字間、復(fù)印社。B棟1、2層內(nèi)街（B129—B155、B201—B228）——男人世界經(jīng)營(yíng)種類包括：男士品牌服飾、紳士休閑服飾、皮鞋、箱包網(wǎng)羅來(lái)自世界各地的時(shí)尚流行品牌，服飾上要求適合簡(jiǎn)潔、莊嚴(yán)、利落的西服與各式配件。B棟1、2層外街（B101—B127）——通訊一條街經(jīng)營(yíng)種類包括：各種手機(jī)、電話以及與之配套的通訊設(shè)備，形成通訊用品一條街。B棟3、4層（B301—A303、B401—A403）——美食街經(jīng)營(yíng)種類包括：大型酒樓、各種特色食品店。C棟1、2層臨商業(yè)秀廣場(chǎng)區(qū)（C144—C173、C257—C274）經(jīng)營(yíng)種類包括：復(fù)合式新潮名品、少男少女休閑服飾品牌、運(yùn)動(dòng)專賣店專為年輕一族群提供的休閑購(gòu)物區(qū)。以青少年所喜愛(ài)的服飾品牌為主，網(wǎng)羅優(yōu)雅、校園、休閑等風(fēng)格，不論男女都可以找到符合自己屬性的服裝與各式配件。C棟1、2層臨水晶廣場(chǎng)區(qū)（C113—C143、C174—C184、C213—C244、C275—C285） 經(jīng)營(yíng)種類包括：名表廊、金銀手首飾、眼鏡、工藝品、家居用品、床上用品、飾物精品、影音器材等。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造自我個(gè)性生活精神，提供多樣化生活用品，從個(gè)人健康、禮品文具到居家布置、休閑生活，其中包括巧思精心設(shè)計(jì)的商品，不僅造型可愛(ài)也為現(xiàn)代人帶來(lái)更大的方便性。C棟1、2層臨木街區(qū)（C101—C112、C201—C212）經(jīng)營(yíng)種類包括：女士風(fēng)采、內(nèi)衣、針織、女鞋、化妝品內(nèi)在、外在、擦用的各種生活用品，愛(ài)美的女人都可以在這里找到。從內(nèi)衣、生活用品、日常保養(yǎng)、護(hù)膚品等，任何可以疼愛(ài)自己的精致用品應(yīng)用盡有。該區(qū)主題也以女性自覺(jué)為取向，專為女性設(shè)計(jì)，舒適寬敞的樓面空間，全以女性觀點(diǎn)出發(fā)。C棟3層（C301—C314）——休閑娛樂(lè)中心經(jīng)營(yíng)種類包括：一家大型超市、各種酒吧、茶室、桌球室、歌舞廳、卡啦Ok廳，使之成為時(shí)尚休閑中心。D棟1、2層臨水晶廣場(chǎng)區(qū)（D101—D117、D201—217）——兒童樂(lè)園經(jīng)營(yíng)種類包括：嬰兒用品、童裝童鞋、玩具、兒童游樂(lè)場(chǎng)專為兒童用品設(shè)立，讓購(gòu)物娛樂(lè)為一體。D棟1、2層臨酒店區(qū)（D118—D135、D218—D234）經(jīng)營(yíng)種類包括：美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、鮮花店等針對(duì)酒店的客戶群，完善其配套設(shè)施。D棟3層（D301—D315）書(shū)店、各種運(yùn)動(dòng)服裝、體育器材及用品專賣店、音像制品針對(duì)消費(fèi)者的精神生活需求，提供服務(wù)。 3．1．2消費(fèi)者定位星沙商業(yè)樂(lè)園的消費(fèi)者主要為具有較高消費(fèi)能力的政府職員，當(dāng)?shù)鼐用褚约捌髽I(yè)員工。消費(fèi)輻射商圈將由三個(gè)層面構(gòu)成：第一層：商圈核心層面，以星沙大道與開(kāi)元大道交匯處為商圈輻射節(jié)點(diǎn)，以星沙商業(yè)樂(lè)園為中心，聯(lián)合通程商業(yè)廣場(chǎng)、星沙商業(yè)步行街形成核心層面。第二層：商圈次核心層面，以第一層面向周邊住宅及傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)延伸，以楚天家園、欣安小區(qū)、領(lǐng)秀星城等中高檔住宅區(qū)的臨街商鋪為主形成次核心層面。第三層：商圈輻射層面，通過(guò)前面兩層的輻射效應(yīng)，對(duì)以核心商圈為圓點(diǎn)的1.5公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)層面。3．1．3根據(jù)實(shí)體經(jīng)營(yíng)輸出營(yíng)銷定位新方案使星沙商業(yè)樂(lè)園成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。3．2針對(duì)定位通過(guò)會(huì)議論證可行性3．2．1從經(jīng)營(yíng)方面來(lái)說(shuō)： 目前星沙經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)尚未形成規(guī)模效應(yīng)?，F(xiàn)有商鋪主要面向社區(qū)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容單一，營(yíng)業(yè)額低，比較分散，商戶信譽(yù)不高，處于城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展階段，現(xiàn)有商業(yè)模式與星沙工業(yè)發(fā)展快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度猛的發(fā)展勢(shì)頭不相匹配。星沙商業(yè)樂(lè)園的出臺(tái)將作為星沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展的一項(xiàng)重要配套。填補(bǔ)了這一商業(yè)空白。3．2．2從管理來(lái)說(shuō)：通過(guò)新的定位，可以使星沙商業(yè)樂(lè)園成為一個(gè)業(yè)態(tài)先進(jìn)的復(fù)合型商業(yè)，建立起“一站式購(gòu)物享受”的商業(yè)服務(wù)模式，能有效引導(dǎo)消費(fèi)，使商家高效經(jīng)營(yíng)。3．2．3從消費(fèi)的可行性看：新的定位能充分滿足老中青包括兒童在內(nèi)的各年齡階層消費(fèi)群的各種消費(fèi)需求。3．2．4從銷售方面看：新的定位擴(kuò)大了星沙商業(yè)樂(lè)園原有的目標(biāo)客戶群，使之面對(duì)更多的商家，從而創(chuàng)造出更多的銷售商機(jī)。（后續(xù)營(yíng)銷思路作為附件附后）3．3輸出準(zhǔn)確定位結(jié)果星沙商業(yè)樂(lè)園是一個(gè)集精品百貨、綜合超市、休閑購(gòu)物、旅游觀光、商旅酒店、餐飲娛樂(lè)于一體的大型商業(yè)樂(lè)園項(xiàng)目.項(xiàng)目改進(jìn)建議4．1硬件（工程）改造建議 4．1．1因?yàn)樵谝院笳猩袒顒?dòng)中，將會(huì)引進(jìn)大型超市等一些大型項(xiàng)目，必須加裝大型貨運(yùn)電梯，以解決商品進(jìn)場(chǎng)難問(wèn)題。4．1．2必須建立完善的倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施。4．1．3建議在A棟臨外街鋪面處增設(shè)停車位。4．2軟件（包裝）改進(jìn)建議4．2.1增加售樓部商業(yè)氣氛：售樓部?jī)?nèi)部包裝應(yīng)配合下階段招商活動(dòng)，在大廳建立引進(jìn)的品牌商家展示，以促進(jìn)招商活動(dòng)開(kāi)展。4．2．2賣場(chǎng)包裝：標(biāo)旗上的內(nèi)容也要有相應(yīng)的關(guān)于招商的內(nèi)容。4．2．3銷售人員在接待客戶時(shí)也要注意現(xiàn)場(chǎng)銷售與招商結(jié)合。4．2．4整體推廣上加大招商的宣傳力度：連續(xù)推出招商廣告加強(qiáng)轟炸強(qiáng)度。4．2．5制作招商手冊(cè)、星沙商業(yè)樂(lè)園品牌商家聯(lián)盟手冊(cè)。招商策略及方式5．1招商策略 5．1．1產(chǎn)品策略對(duì)空間的合理劃分和布局，根據(jù)客戶的需求采取“因需定制”策略，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行差異化功能定位，限制同一經(jīng)營(yíng)品牌的數(shù)量，避免惡性的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。5．1．2品牌策略注重品牌效應(yīng)，通過(guò)招入一些大的知名品牌商家來(lái)提高星沙商業(yè)樂(lè)園的整體品味，從而帶動(dòng)和吸引更多的商家入駐星沙商業(yè)樂(lè)園。5．1．3價(jià)格策略建議給予適當(dāng)?shù)淖饨?，并?duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，試探市場(chǎng)能接受的租金區(qū)域，采用靈活多樣的付款及租賃方式，提高商家的投資熱情。5．1．4廣告策略在后期將通過(guò)媒體廣告、公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合的方式開(kāi)展招商活動(dòng)，廣告必須有一個(gè)較長(zhǎng)的投放周期，保持其連續(xù)性以擴(kuò)大影響范圍，每期廣告必須設(shè)定一個(gè)主要訴求點(diǎn)，形成完整體系，以提高商家投資熱情，堅(jiān)定信心。5．2招商方式5．2．1人員招商 在所有的招商方式中，人員招商是最直接面對(duì)客戶，影響最深、效果最好的一種招商方式。招商人員通過(guò)打電話、上門(mén)拜訪、寫(xiě)信等方式可以與客戶建立最直接的聯(lián)系，把有關(guān)信息傳送給顧客，并及時(shí)反饋回公司，使公司能及時(shí)根據(jù)客戶需求制定出更加有效的招商方案和措施5．2．2廣告招商通過(guò)報(bào)紙電視等方式，招商信息可以最迅速的傳播給最廣泛的目標(biāo)群體，從而帶動(dòng)招商進(jìn)程，為招商活動(dòng)吸納人氣。5．2．3活動(dòng)招商公司可以通過(guò)舉行招商新聞發(fā)布會(huì)，品牌商家招募活動(dòng)、參加冬季房交會(huì)，舉行簽約酒會(huì)等活動(dòng)進(jìn)行造勢(shì)，擴(kuò)大星沙商業(yè)樂(lè)園在行業(yè)內(nèi)的影響力和知名度，最大限度吸引商家投資、入駐。（詳表作為附件）招商工作安排6．1招商工具準(zhǔn)備及要求6．1．1招商工具準(zhǔn)備及要求A、標(biāo)旗、招商手冊(cè)、品牌聯(lián)盟手冊(cè)以及各種邀請(qǐng)函； A、已成交客戶放租情況的摸底調(diào)查；B、現(xiàn)有商家資源的整理；C、進(jìn)一步挖掘商家資源。以上工具必須完整全面，具有極強(qiáng)的針對(duì)性和信息量。在招商活動(dòng)開(kāi)展之前，準(zhǔn)備好。6．1．2招商人員的組織及培訓(xùn)通過(guò)10月份的招聘，為招商部吸收新鮮血液，同時(shí)申請(qǐng)由廣州總公司派遣招商顧問(wèn)來(lái)長(zhǎng)指導(dǎo)工作，以及對(duì)新員工進(jìn)行培訓(xùn)。6．1．3招商媒體的支持及預(yù)算通過(guò)在瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)、湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視投放廣告和連續(xù)報(bào)道，來(lái)推動(dòng)招商活動(dòng)的開(kāi)展，初步預(yù)算為40萬(wàn)元（具體計(jì)劃后續(xù)提供）。6．1．4招商工作的具體開(kāi)展及工作要求A．城運(yùn)會(huì)期間在賽場(chǎng)懸掛大幅廣告，策劃部要與城運(yùn)會(huì)緊密聯(lián)系，保證招商廣告及時(shí)到位。B．10月底開(kāi)始在瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)上投放招商廣告，要求保證其連續(xù)性。C．10月底在報(bào)紙廣告投放之后，馬上通過(guò)招商人員開(kāi)始派發(fā)招商手冊(cè)、品牌聯(lián)盟手冊(cè)以及邀請(qǐng)函。要求必須在10月30日前準(zhǔn)備好以上招商工具。D．冬季房交會(huì)前一周召開(kāi)招商新聞發(fā)布會(huì)。 E．冬秀房交會(huì)。要求在房交會(huì)前一周，策劃部必須落實(shí)展位，完成參加展覽的各種資料及物料準(zhǔn)備。招商部落實(shí)金源大酒店場(chǎng)地租用事宜。F．在12月上旬舉辦簽約酒會(huì)，要求做好活動(dòng)策劃，準(zhǔn)備好各種物料。租售互動(dòng)的意義7．1銷售現(xiàn)狀的綜合分析7．?1．1目前銷售現(xiàn)狀??項(xiàng)目第一階段的銷售范圍：A、B、C、D棟的一、二層。銷售進(jìn)度列表：（截至2003年9月20日） 樓???層項(xiàng)??目一層二層合計(jì)總戶數(shù)218173391可售戶數(shù)191173364已售戶數(shù)99119218所占比例51.5368.7959.89余房戶數(shù)92541467．1．2原銷售體系存在的問(wèn)題：A.銷售基本上以“坐銷”的形式，銷售局面上比較被動(dòng)，對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手未能及時(shí)采取相應(yīng)的攔截措施，使得部分客源流失。B.銷售節(jié)奏控制不明顯，未能及時(shí)進(jìn)行銷售策略調(diào)整。C.在整體銷售狀態(tài)上過(guò)散，對(duì)以后的項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)埋下禍根。D.前期的銷售與后期的三、四樓招商完全脫節(jié)，不利于銷售的延續(xù)性發(fā)展，也無(wú)法對(duì)后續(xù)銷售形成一個(gè)拉動(dòng)效應(yīng)，相反將會(huì)形成疲軟的市場(chǎng)反應(yīng)。E.項(xiàng)目的銷售進(jìn)度未能根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)策略調(diào)整。7．2以租帶售經(jīng)營(yíng)模式的探討建議 現(xiàn)階段三、四樓鋪面的銷售存在較大困難，建議采取“先租后買、買斷經(jīng)營(yíng)”的推廣模式，引進(jìn)知名品牌入駐，有利于吸引更多其它品牌的進(jìn)駐，加強(qiáng)投資者的信心，從而帶動(dòng)人氣，推動(dòng)銷售進(jìn)程。建議把客戶分為五類：第一類：餐飲場(chǎng)所——包括各種大型酒樓酒家第二類：休閑娛樂(lè)場(chǎng)所——包括健身中心第三類：名牌店——在行業(yè)內(nèi)有品牌優(yōu)勢(shì)第四類：辦公用房——租用面積超過(guò)200平方米第五類：一般商鋪——租用面積在60平方米以下，零散經(jīng)營(yíng)租金及物業(yè)管理費(fèi)：第一類客戶：預(yù)交半年租金，第一年，租金20元/平方米。月，免物業(yè)管理費(fèi)；客戶土建裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到15萬(wàn)，則加免全年租金；第二年，租金25元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)2元/平方米。月；第三年，租金30元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)管理公司自定；第四年，租金40元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)管理公司自定。第二類客戶：預(yù)交半年租金，租金20元/平方米。月，免物業(yè)管理費(fèi)；第二年，租金25元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)2元/平方米。月；第三年，租金35元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)管理公司自定。第三類客戶：作為合作伙伴由對(duì)方提供租金條件，我們視情況而定，物業(yè)管理費(fèi)2元/平方米。 第四類客戶：預(yù)交半年租金，租金10元/平方米。月，免物業(yè)管理費(fèi)；第二年，租金15元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)2元/平方米。月；第三年，租金20元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)管理公司自定。第五類客戶：預(yù)交半年租金，第一年租金10元/平方米。月，免物業(yè)管理費(fèi)；第二年，租金15元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)2元/平方米。月；第三年，租金20元/平方米。月，物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)管理公司自定。物業(yè)管理及相關(guān)工作的準(zhǔn)備8．1物業(yè)管理的建議方案8．1．1引進(jìn)具有豐富商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的知名的物業(yè)管理公司，為商戶提供全方位的呵護(hù)服務(wù)。8．1．2建立弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)，確保星沙商業(yè)樂(lè)園全方位地為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。8．1．3成立《星沙商業(yè)樂(lè)園品牌商家聯(lián)盟》，全方位整合商家資源，出謀劃策，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)形成多贏的優(yōu)良局面。8．1．4星沙商業(yè)樂(lè)園的廣告管理也將由物業(yè)管理公司統(tǒng)一審核，統(tǒng)一包裝，做到管理有序，充分強(qiáng)調(diào)整體性與形象性的原則，使之與星沙商業(yè)樂(lè)園的環(huán)境互相協(xié)調(diào)。 8．1．5成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班三級(jí)督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行監(jiān)控和管理狀態(tài)調(diào)整。8．2物業(yè)管理對(duì)銷售招商的意義8．2．1物業(yè)管理公司可以經(jīng)常通過(guò)舉辦一些商業(yè)活動(dòng)，活躍商業(yè)氛圍，匯聚人氣；8．2．2通過(guò)物業(yè)公司的精心管理可以給商家營(yíng)造出一個(gè)安全、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；8．2．3優(yōu)秀的物業(yè)管理可以給經(jīng)營(yíng)者可以給經(jīng)營(yíng)者出謀劃策，節(jié)約能源，降低經(jīng)營(yíng)成本，提供全方位的呵護(hù)服務(wù)。而這些對(duì)經(jīng)營(yíng)投資者來(lái)說(shuō)是具有極大現(xiàn)實(shí)意義和誘惑力的，更能堅(jiān)定他們投資這一項(xiàng)目的信心。有了這些，銷售招商活動(dòng)才能順利開(kāi)展，取得更大的成果。長(zhǎng)沙中城置地房地產(chǎn)策劃有限公司星沙商業(yè)樂(lè)園項(xiàng)目部10月20日