廣州雅居樂花園策劃顧問報告.doc

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1、廣州雅居樂花園策劃顧問報告一、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析11項(xiàng)目優(yōu)勢2發(fā)展商實(shí)力雄厚，雅居樂品牌蜚聲省港澳雅居樂集團(tuán)多年致力房地產(chǎn)開發(fā)，在中山多個樓盤在省、港、澳三地取得極佳銷售成績，近年來，更加注重品牌宣傳，全力打造項(xiàng)目精品是軍廣州地產(chǎn)市場，贏得一致好口碑。2項(xiàng)目規(guī)模龐大，可塑性強(qiáng)本項(xiàng)目總規(guī)劃用地300多萬平方米，總建筑面積400多萬平方米，堪稱廣州地產(chǎn)市場的航空母艦。建成后容納人口多達(dá)十萬人，相當(dāng)于一個中等城鎮(zhèn)。項(xiàng)目分期開發(fā)，較多的土地儲備可建造完善生活配套及社區(qū)服務(wù)設(shè)施，亦可建造大面積綠化用地，在形象包裝上可塑性較強(qiáng)。2“北水南山”，景色怡人項(xiàng)目北臨珠江“三枝香”水道，南靠大鎮(zhèn)

2、崗生態(tài)公益保護(hù)區(qū)，這兩項(xiàng)不可移的生態(tài)自然環(huán)境十分優(yōu)越，視野開闊，風(fēng)景秀麗，都市人夢寐以求的山水情懷于此可盡情享受體現(xiàn)。2超大型低密度，社區(qū)環(huán)境出眾本項(xiàng)目總體規(guī)劃源于世界規(guī)劃大師之手，體現(xiàn)“以人為本”41的規(guī)劃理念，尊重原有自然地貌，使全區(qū)的道路交通，帶狀綠化公園、人工湖……等融于一體，社區(qū)配套更盡善盡美，社區(qū)商業(yè)街、區(qū)域性大型零售業(yè)、康全設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校、會所、臨江數(shù)碼城……應(yīng)有盡有，完美生活不假外求。2華南板塊形象獲得市場認(rèn)同，發(fā)展前景廣闊華南板塊經(jīng)過數(shù)年發(fā)展經(jīng)營，已具備一定規(guī)模，受到市場熱烈追捧。廣州市政府大力實(shí)施“南拓”戰(zhàn)略，實(shí)施南沙大開發(fā)，本項(xiàng)目正處于廣州與南沙

3、中間樞紐位置，規(guī)模及質(zhì)素優(yōu)于同區(qū)域樓盤，廣闊的發(fā)展前景可以預(yù)期。2位置優(yōu)越，交通便捷華南快速干線、番禺大橋、洛溪大橋，為項(xiàng)目提供了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，前往廣州市天河僅需十幾分鐘車程，規(guī)劃中的番禺大道及地鐵三號線的即將建設(shè)，更中保證本項(xiàng)目的交通便捷。2噪音小，空氣質(zhì)素好項(xiàng)目所處位置為廣州市郊區(qū)，遠(yuǎn)離都市煩囂，噪音小，大鎮(zhèn)崗生態(tài)公益林保護(hù)區(qū)將成為“市肺”，保證雅居樂花園的空氣質(zhì)素。2項(xiàng)目的戶型設(shè)計合理，適合大眾要求41項(xiàng)目的戶型有二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式及別墅，各種戶型滿足高、中、低檔買家需求，設(shè)計布局非常合理、通風(fēng)、采光好、間隔方正實(shí)用。12項(xiàng)目劣勢v區(qū)域市場競爭激

4、烈，供應(yīng)量大區(qū)域市場競爭非常激烈，同區(qū)項(xiàng)目均為大型項(xiàng)目，土地儲備非常充裕，這些項(xiàng)目開發(fā)比廣州雅居樂花園早，已有一定市場知名度，較易獲得市場認(rèn)同感，所以要想在重重包圍中脫穎而出，需要在市場包裝上高人一等。v發(fā)展商在廣州地產(chǎn)市場品牌不突出雅居樂集團(tuán)此前開發(fā)的項(xiàng)目多在中山市，離廣州市較遠(yuǎn)。幸而貴司一直致力宣傳品牌，在廣州市才有一些知名度，但由于未開發(fā)具體項(xiàng)目，與同區(qū)域發(fā)展商相比，尚處于劣勢。v項(xiàng)目周邊環(huán)境求完善，有待發(fā)展南村鎮(zhèn)從前一直為農(nóng)村地區(qū)，文化氛圍偏低，當(dāng)?shù)厝丝谒刭|(zhì)不高，雖然經(jīng)過幾年發(fā)展，但仍令廣州人對此區(qū)域有所顧忌。項(xiàng)目周邊樓盤雖然已具雛形，但生活配套仍然較少，與廣州

5、市區(qū)內(nèi)生活便利存在差距。v示范單位未能在現(xiàn)樓中體現(xiàn)，影響買家信心41從圖紙上看，示范單位置于獨(dú)立的建筑中，這種做法雖然便于管理，但令到買[有缺少直觀，從而影響購買信心，如能在現(xiàn)樓中體現(xiàn)較好。v別墅密度過呂，部分延伸至項(xiàng)目正門，影響檔次購置別墅的人非富則貴，對物業(yè)質(zhì)素要求非常高，密度過大，影響了買有的保密性和私隱；有部分別墅緊靠小區(qū)的大門，進(jìn)門即至，體現(xiàn)不出買家的豪華氣派。二、項(xiàng)目市場定位21市場定位211項(xiàng)目定位確定本項(xiàng)目所處的位置是華南板塊之番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，這里按廣州市近年之規(guī)劃是“南拓”的主要發(fā)展地區(qū)，也是廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的熱土和焦點(diǎn)之一。隨著今年星河灣、南國奧林匹克

6、花園和華南新城的陸續(xù)推出，其競爭之激烈性亦可以預(yù)見。故此，對于本項(xiàng)目這個尚未建設(shè)之地塊而言，準(zhǔn)確地為其厘定清晰的市場定位尤顯重要，從過往的經(jīng)驗(yàn)中可以看到，每一個成功占領(lǐng)市場的產(chǎn)品，其準(zhǔn)確之市場定位也即是其創(chuàng)造銷售佳績的主要基礎(chǔ)之一，如何根據(jù)本項(xiàng)目之自身特點(diǎn)，瞄準(zhǔn)未來之市場需求，在創(chuàng)意和包裝上具有一定的前瞻性，并引領(lǐng)市場的發(fā)展，走在潮流的前面，這也是衡量其市場定位準(zhǔn)確與否的標(biāo)準(zhǔn)和關(guān)鍵。41因此，敝司根據(jù)前文所述之項(xiàng)目現(xiàn)狀、各種優(yōu)勢與不足，結(jié)合本地區(qū)市場競爭狀況和未來發(fā)展趨勢等因素，建議本項(xiàng)目之市場定位為：“集享受生活和居家養(yǎng)生于一身之超大型豪華生活社區(qū)”。212項(xiàng)目定位原

7、因剖析：?政府有意將華南板塊建設(shè)成為廣州市的樣板生活區(qū)按照廣州市城市總體戰(zhàn)略規(guī)劃，番禺市尤其洛溪板塊、華南板塊這一連接廣州市與番禺區(qū)的中心區(qū)域，將建成集居住、休閑、旅游為一體的新城。目前，該區(qū)域的居住與旅游特征區(qū)初見端倪，麗江花園、碧桂園、奧林匹克花園、星河灣、華南新城等大型住宅小區(qū)和香江野生動物園、長隆夜間動物園等生態(tài)旅游點(diǎn)均陸續(xù)落花流水戶于此，然而卻比較分散，沒有形成中心引力。從廣州南拓發(fā)展的需要來看，只有盡快加強(qiáng)沿線配套建設(shè)，才能改善投資環(huán)境，加快該地區(qū)的發(fā)展。隨著今年6月29日國家計委批準(zhǔn)了地鐵三號線立項(xiàng)的同時，廣州市地鐵設(shè)計院也