酒店式公寓策劃案

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1、酒店式公寓策劃案一、必要性與選址商業(yè)是本項目最大的利潤獲取點，由于本項目所處地理位置非臨主干道，缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，雖就市場而言，商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業(yè)底蘊(yùn)，利潤空間將受到很大的影響。根據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過項目小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經(jīng)營風(fēng)險，主要體現(xiàn)為：1、將標(biāo)志性建筑布置在大地塊東北角，且規(guī)劃一退進(jìn)式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。2、針對“通過聯(lián)合打造臨湖景觀帶

2、以及湖面水上運(yùn)動帶動臨湖商業(yè)氛圍”這一方案，目前持保留意見，原因在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理條件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些基本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運(yùn)動項目規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對自然條件要求較高（特別是水質(zhì)的要求），對當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)性及支付能力要求較高，且季節(jié)性強(qiáng)，“水上運(yùn)動項目”應(yīng)該僅僅是項目銷售推廣中的一個“噱頭”，長期經(jīng)營困難較大。（目前國內(nèi)很多水上運(yùn)動公園的經(jīng)營狀況都是免堪其難）。基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：1、通過

3、標(biāo)志性建筑以及標(biāo)志性經(jīng)營業(yè)態(tài)帶動大地塊北面的商業(yè)氛圍，充分挖掘項目的商業(yè)潛力。2、使得大地塊東面、北面的商業(yè)成為一體，有利于商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。3、標(biāo)志性建筑擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休閑）的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。4、考慮到人們對于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。一、酒店式公寓行業(yè)特點酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、

4、酒店、會所等多功能于一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現(xiàn)至今已經(jīng)近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀(jì)90年代末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點。近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活和消費(fèi)水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎合選購這類公寓的購房人消費(fèi)心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)管理的需求，許多開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)推出象征最高的服務(wù)水平的星級酒店服務(wù)（也稱管家式服務(wù)）來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服

5、務(wù)公寓的名稱。真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于服務(wù)，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處于一身，而價格又比住酒店要便宜，實際消費(fèi)群體為商務(wù)、旅游人士為主。當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實力較弱，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。

6、基本特征具體表現(xiàn)產(chǎn)品特征l“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”l星級酒店的服務(wù)和管理l信息時代寫字樓的商務(wù)服務(wù)特點集住宅、酒店、會所等多種功能于一體戶型和配套l滿足使用者個性需求的戶型（幾十到幾百㎡不等）l統(tǒng)一為精裝修，并提供全套的家具和電器l強(qiáng)調(diào)個性，不同的戶型也有不同的格調(diào)l擁有銀行、會所、小超市等附屬設(shè)施設(shè)計和物業(yè)管理l設(shè)計個性化——客戶群消費(fèi)習(xí)性決定l物業(yè)管理水平的星級化——由星級酒店直接管理或由有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理適合居住l自由方便，而且價格比酒店要便宜，卻隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)l公共設(shè)施均類似于酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰

7、顯l能夠滿足對生活質(zhì)量要求較高的特定人群的特定需求適合投資l增值潛力大，投資回報高l與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌，除提供傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感覺l酒店式公寓是投資置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報空間的，而且，酒店式公寓好管理、易出租等優(yōu)點也是其他項目難以比擬的市場潛力大經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游業(yè)的高速發(fā)展，招商引資的力度的加強(qiáng)，高級商務(wù)、管理、技術(shù)人員將會增多，他們對物業(yè)的要求較高，特別是一些合資企業(yè)的高級管理人員往往渴求生活的高品質(zhì)，對公寓的整體環(huán)境也表現(xiàn)

8、出很高的熱忱，而酒店式公寓恰恰滿足了這一需求增值空間大作為房地產(chǎn)產(chǎn)品中的一種，具有房地產(chǎn)產(chǎn)品的高增值性特點，況且與住宅和酒