中新城上城酒店式公寓策劃案

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1、中新城上城酒店式公寓產(chǎn)品可行性分析及營(yíng)銷(xiāo)策略初案前言：根據(jù)與甲方營(yíng)銷(xiāo)部10月22日會(huì)議討論結(jié)果，在不降低物業(yè)檔次的前提下，為提高現(xiàn)金回收額，滿(mǎn)足項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化的原則；現(xiàn)傾向?qū)⒃钟械?星級(jí)酒店體量中的29層—34層打造成重慶高端星級(jí)酒店式公寓對(duì)外發(fā)售。我司根據(jù)對(duì)該產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)前景、市場(chǎng)需求進(jìn)行了可行性分析研究，力求為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供可靠的開(kāi)發(fā)依據(jù)以及具有較強(qiáng)執(zhí)行力度的營(yíng)銷(xiāo)方案與推廣模式。在報(bào)告中，我司將以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，論證酒店式公寓的開(kāi)發(fā)可行性，并在此基礎(chǔ)上對(duì)本案的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略等做出闡述。一、關(guān)于本區(qū)域酒店式公寓的可行性分析1．關(guān)于酒店式公寓的釋意1）什么是酒店式公

2、寓：酒店式公寓的全稱(chēng)為“酒店式商務(wù)公寓”，來(lái)源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，屬舶來(lái)品，起源于20世紀(jì)70年代歐美國(guó)家，由“時(shí)權(quán)酒店”演變過(guò)來(lái)?！皶r(shí)權(quán)酒店”是指出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。發(fā)展到今天的產(chǎn)權(quán)式酒店，指由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開(kāi)展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。2）酒店式公寓的特點(diǎn)：A：酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；B:有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；C:集中解決就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；D:聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店物業(yè)管理公

3、司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理的公寓；E:對(duì)資金的需求上，因其為小面積戶(hù)型，單價(jià)雖高、但總價(jià)低；F：生活配套設(shè)施齊全3）與酒店或傳統(tǒng)公寓相比的優(yōu)勢(shì)：集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。4）酒店式公寓必須具備的打造條件：A：硬性指標(biāo)——a：商業(yè)CBD需求——成熟商圈的物業(yè)更具投資價(jià)值，決定物業(yè)有沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)群，成熟商圈對(duì)酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會(huì)源源不斷。b：交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶(hù)考慮酒店式公寓的基本因素之一。c：生活配套需求——日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物

4、業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用。B：軟性配套條件——a：裝修標(biāo)準(zhǔn)——要求按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，裝修檔次符合項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)需求。b：物業(yè)管理——要求按照酒店物業(yè)進(jìn)行管理；c：經(jīng)營(yíng)服務(wù)——要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；5）客群分析A：商務(wù)人士；分為國(guó)內(nèi)商務(wù)人士和國(guó)際商務(wù)人士。a：主要包括常駐本地機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買(mǎi)房。由于住房補(bǔ)貼高，他們往往會(huì)和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個(gè)龐大的酒店式公寓消費(fèi)群體，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各大、中城市已形成了高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來(lái)說(shuō)早已不能適應(yīng)其快節(jié)

5、奏的生活。b：從另一層面來(lái)看，隨著中國(guó)加入WTO，將會(huì)為重慶這樣的未來(lái)主要支柱城市帶來(lái)數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實(shí)力，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。c：還有本地的小企業(yè)和SOHO族。少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶(hù)。B：投身事業(yè)的年輕精英一族。這部分人的生活自理能力不強(qiáng)或沒(méi)有時(shí)間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費(fèi)群體有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。C：還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者。這些人的資金實(shí)力往往很強(qiáng)，加之小戶(hù)型的投資量對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)不算多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報(bào)率卻較

6、高。6）市場(chǎng)前景A：風(fēng)險(xiǎn)小——由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，只要有一套房屋出租，所有的客戶(hù)都有收益，避免了因空置遭致的零收益。B：回報(bào)高——與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅(jiān)挺。C：有專(zhuān)業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)替你經(jīng)營(yíng)——可信度較高，省事省心。D：新生事物，生命力強(qiáng)——雖然它屬過(guò)渡性產(chǎn)品，但是這個(gè)過(guò)渡只是針對(duì)一部分人群而言，而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，時(shí)間的推移還會(huì)有需要這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有的生命力繼續(xù)活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。E：市場(chǎng)逐步成熟——根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在重慶還屬于市場(chǎng)起步階段，目前有創(chuàng)匯首座、國(guó)匯中心、東原1981、協(xié)信中心等酒店式公寓

7、面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽(yáng)等地的發(fā)展歷程，相信在隨后的一段時(shí)間內(nèi)重慶陸續(xù)會(huì)有更多的酒店式公寓向市場(chǎng)推出。1．目前重慶主要酒店式公寓的調(diào)查1）調(diào)查對(duì)比表日月光中心廣場(chǎng)東原1891國(guó)會(huì)中心創(chuàng)匯首座協(xié)信中心項(xiàng)目名稱(chēng)創(chuàng)匯首座國(guó)匯中心東原1891協(xié)信中心日月光中心廣場(chǎng)供應(yīng)量目前已推出110套10-33層酒店公寓34-54層約120套60套437套物業(yè)服務(wù)星級(jí)酒店服務(wù)全套五星級(jí)酒店服務(wù)星級(jí)酒店服務(wù)星級(jí)酒店服務(wù)全套五星級(jí)酒店服務(wù)面積區(qū)間30-7727——11038