中新城上城酒店式公寓策劃案

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1、中新城上城酒店式公寓產(chǎn)品可行性分析及營銷策略初案前言：根據(jù)與甲方營銷部10月22日會議討論結(jié)果，在不降低物業(yè)檔次的前提下，為提高現(xiàn)金回收額，滿足項目經(jīng)濟效益最大化的原則；現(xiàn)傾向?qū)⒃钟械?星級酒店體量中的29層—34層打造成重慶高端星級酒店式公寓對外發(fā)售。我司根據(jù)對該產(chǎn)品的市場調(diào)查、市場前景、市場需求進行了可行性分析研究，力求為開發(fā)企業(yè)提供可靠的開發(fā)依據(jù)以及具有較強執(zhí)行力度的營銷方案與推廣模式。在報告中，我司將以市場為基礎(chǔ)，論證酒店式公寓的開發(fā)可行性，并在此基礎(chǔ)上對本案的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品營銷策略等做出闡述。一、關(guān)于本區(qū)域酒店式公寓的可行性分析1．關(guān)于酒店式公寓的釋意1）什么是酒店式公

2、寓：酒店式公寓的全稱為“酒店式商務(wù)公寓”，來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，屬舶來品，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權(quán)酒店”演變過來?！皶r權(quán)酒店”是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。發(fā)展到今天的產(chǎn)權(quán)式酒店，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。2）酒店式公寓的特點：A：酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；B:有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標準硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；C:集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所；D:聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公

3、司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；E:對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價雖高、但總價低；F：生活配套設(shè)施齊全3）與酒店或傳統(tǒng)公寓相比的優(yōu)勢：集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。4）酒店式公寓必須具備的打造條件：A：硬性指標——a：商業(yè)CBD需求——成熟商圈的物業(yè)更具投資價值，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標消費群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會源源不斷。b：交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶考慮酒店式公寓的基本因素之一。c：生活配套需求——日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物

4、業(yè)管理費的費用。B：軟性配套條件——a：裝修標準——要求按照星級酒店標準進行裝修，裝修檔次符合項目定位及業(yè)態(tài)需求。b：物業(yè)管理——要求按照酒店物業(yè)進行管理；c：經(jīng)營服務(wù)——要求按照酒店模式進行經(jīng)營；5）客群分析A：商務(wù)人士；分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士。a：主要包括常駐本地機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體，當(dāng)前國內(nèi)各大、中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務(wù)消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)

5、奏的生活。b：從另一層面來看，隨著中國加入WTO，將會為重慶這樣的未來主要支柱城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實力，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。c：還有本地的小企業(yè)和SOHO族。少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。B：投身事業(yè)的年輕精英一族。這部分人的生活自理能力不強或沒有時間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費群體有一定的經(jīng)濟實力。C：還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者。這些人的資金實力往往很強，加之小戶型的投資量對于這部分人來說不算多，風(fēng)險相對較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報率卻較

6、高。6）市場前景A：風(fēng)險小——由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。B：回報高——與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅挺。C：有專業(yè)人員和經(jīng)營機構(gòu)替你經(jīng)營——可信度較高，省事省心。D：新生事物，生命力強——雖然它屬過渡性產(chǎn)品，但是這個過渡只是針對一部分人群而言，而隨著市場的發(fā)展，時間的推移還會有需要這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有的生命力繼續(xù)活躍在房地產(chǎn)市場上。E：市場逐步成熟——根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在重慶還屬于市場起步階段，目前有創(chuàng)匯首座、國匯中心、東原1981、協(xié)信中心等酒店式公寓

7、面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的發(fā)展歷程，相信在隨后的一段時間內(nèi)重慶陸續(xù)會有更多的酒店式公寓向市場推出。1．目前重慶主要酒店式公寓的調(diào)查1）調(diào)查對比表日月光中心廣場東原1891國會中心創(chuàng)匯首座協(xié)信中心項目名稱創(chuàng)匯首座國匯中心東原1891協(xié)信中心日月光中心廣場供應(yīng)量目前已推出110套10-33層酒店公寓34-54層約120套60套437套物業(yè)服務(wù)星級酒店服務(wù)全套五星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)全套五星級酒店服務(wù)面積區(qū)間30-7727——11038