2016日本商業(yè)建筑考察報(bào)告

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1、2016日本商業(yè)建筑考察報(bào)告日本房地產(chǎn)考察報(bào)告日本房地產(chǎn)考察報(bào)告2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心。回來以后，在回顧考察經(jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過搜集查看一些背景知識，希望對企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。一、日本概覽日本國土面積37.78萬平方公里，僅相當(dāng)于我國云南省大小，

2、人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國、九州和約3900多個(gè)小島組成。國土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡單概括為四個(gè)階段：戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段；60年代：高速度增長階段；70—80年代的穩(wěn)定增長階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入穩(wěn)定增長期，年均增長速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國家行列，并一躍成為世界第二大

3、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促

4、進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國家。開始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開始對住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車的方式生產(chǎn)住宅。70年代是日本

5、住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析1、對保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，

6、按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。在東京考察過程中，印象比較深刻的是日本對環(huán)境治理及對土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩

7、。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長期的綠地保護(hù)體制。從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。在資源極度緊張