關于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

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1、關于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內(nèi)容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。一、當前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務水平差、服務不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務，并另引進其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅(qū)使等

2、原因，現(xiàn)有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進的物業(yè)管理公司又無法正常開展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問題。（二）物業(yè)管理用房問題。小區(qū)物業(yè)管理用房產(chǎn)權未明確，小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認為物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬開發(fā)商所有，雙方就產(chǎn)權歸屬問題產(chǎn)生分歧，進而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費用等諸多問題。（三）車庫管理收費問題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車庫停車及管理費用，業(yè)主認為費用過高或小區(qū)車庫產(chǎn)權屬于業(yè)主等不愿意繳納相關費用，導致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現(xiàn)糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩(wěn)定。（四）大修基金動用問題。物業(yè)管理公司進行小

3、區(qū)基礎設施維修維護時，需動用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導致基礎設施遲遲不能維修維護的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強烈反對等。二、主要原因分析（一）政策不完善導致準入門檻過低。由于對物業(yè)管理公司資質(zhì)、準入條件、物業(yè)公司引進程序、規(guī)范服務標準等政策不完善，導致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關資質(zhì)，又無管理服務經(jīng)驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。（二）主管部門監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位

4、領導，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。（三）業(yè)主及業(yè)主委員會內(nèi)部問題。一些小區(qū)業(yè)主委員會成員以謀取私利為目的，勾結(jié)物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權益；一些小區(qū)業(yè)主委員會沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會未能成功等原因，對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。三、工作建議（一）完善準入及資質(zhì)管理機制。進一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級管理機制，并嚴格以資質(zhì)作為準入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務管理平臺，在平

5、臺上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開展物業(yè)管理公司招標引入等工作，促進物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。（二）建立物業(yè)管理責任清單。以《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責任清單，進一步明確國土房管、規(guī)劃、建設、物價、市政、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。（三）引入調(diào)解機制。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會。由國土房管局牽頭，推選轄區(qū)內(nèi)有資質(zhì)的物業(yè)管理公司高層人員組建行業(yè)調(diào)解協(xié)會，負責對物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范服務等現(xiàn)象予以糾正，對發(fā)生的糾紛問題進行調(diào)解處理。建立“四級三方”調(diào)解機制，四級：即區(qū)級領導小組，區(qū)國土房房管局等區(qū)級部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬

6、地社區(qū)。三方“即開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表進行調(diào)解，調(diào)解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國土房管局等部門和區(qū)級領導小組逐級協(xié)調(diào)。（四）建立懲戒機制。成立專門的物業(yè)管理服務監(jiān)管部門，受理處理關于物業(yè)管理的投訴事項。建立物業(yè)管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一年度都必須向物業(yè)管理服務監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當年度物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當年度物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務問題，監(jiān)管部門有權對當年度保證金進行罰沒并降低物管公司資

7、質(zhì)等級，從而促進物業(yè)管理公司規(guī)范服務。