業(yè)主身份和權(quán)利范圍淺析

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1、業(yè)主身份和權(quán)利范圍淺析當(dāng)前,物業(yè)糾紛不斷發(fā)生,許多業(yè)主不明確身份與權(quán)利范圍,導(dǎo)致正當(dāng)權(quán)益得不到維護(hù)。因此需要對(duì)其主體與權(quán)利范圍加以厘清。業(yè)主的概念業(yè)主是指一定物業(yè)的主人,包括自然人、法人、其他組織和國(guó)家。住宅小區(qū)業(yè)主通常是指購(gòu)買房屋的所有權(quán)人,是物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要民事主體之一?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定:“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法

2、》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主?！焙?jiǎn)單地說(shuō),凡依法登記或依法取得物業(yè)所有權(quán)的人就是業(yè)主。能拿出房產(chǎn)證或依據(jù)法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據(jù)繼承關(guān)系取得房產(chǎn)所有權(quán)的人就是業(yè)主,自己合法建造房屋的也能成為業(yè)主,已經(jīng)買房但還未辦出產(chǎn)權(quán)證的也是業(yè)主。這些業(yè)主的法律地位是得到法律確認(rèn)并予保障的,因此可稱之為法律上的業(yè)主。這個(gè)概念的核心就是依據(jù)產(chǎn)權(quán)(物業(yè)所有權(quán))確定所有權(quán)人。實(shí)踐中往往有這樣的情況:子女購(gòu)房常年在外工作生活而父母常年居住;子女購(gòu)房與父母共同居住;子女購(gòu)房居住父

3、母不定期來(lái)同住。這樣的父母夫妻子女都是小區(qū)的業(yè)主還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別?區(qū)別何在,標(biāo)準(zhǔn)是什么?住宅小區(qū)是個(gè)業(yè)主自治區(qū)域,個(gè)人是否具有業(yè)主身份,能否以業(yè)主身份參與小區(qū)公共事務(wù)或擔(dān)任自治組織如業(yè)主委員會(huì)成員,這就成為一個(gè)較復(fù)雜的問(wèn)題。與法律上的業(yè)主概念(或稱狹義上的業(yè)主)相對(duì)應(yīng)的就存在著一個(gè)生活中的業(yè)主概念(或稱廣義上的業(yè)主),生活中的業(yè)主就不享有或不完全享有法律上業(yè)主的所有權(quán)利,這是司法解釋所明確的業(yè)主身份確認(rèn)的基本原則,也是對(duì)業(yè)主進(jìn)行區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)。子女購(gòu)房依照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人就是法律上的業(yè)主,其父母盡管居住在這里,享有占有、使用住房

4、的部份所有者權(quán)利,但其不能處分住房產(chǎn)權(quán)。有的子女另有住房居住,或在國(guó)外工作生活,并不在住宅小區(qū)生活,也不直接享有并行使業(yè)主權(quán)利。而其購(gòu)房是為父母提供居住,其父母在小區(qū)內(nèi)生活,享受物業(yè)服務(wù),小區(qū)公共管理事務(wù)直接與他們的各項(xiàng)利益有關(guān),其法律地位相當(dāng)于法律上的準(zhǔn)業(yè)主,筆者認(rèn)為經(jīng)其子女書面授權(quán)委托,明確這類業(yè)主可以享有行使業(yè)主權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù),有投票和參與選舉(被選舉)的權(quán)利,經(jīng)其他業(yè)主認(rèn)可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。有的家庭三代同堂,戶籍、生活居住也都在小區(qū)內(nèi),購(gòu)房者是第二代子女,三代都享有物業(yè)服務(wù),小區(qū)公共事務(wù)都與他們

5、直接有關(guān),而對(duì)某一具體事務(wù)三代人可能會(huì)有完全不同的意見(jiàn)和看法,確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能按照法律上的業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定,其他人只能作為生活中的業(yè)主來(lái)確定身份,不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利,不能以法律上業(yè)主的身份和資格來(lái)提出各種法律主張(生活中的一般要求除外),否則也是無(wú)效的。子女購(gòu)房自住而父母經(jīng)常來(lái)同住,但父母同時(shí)也另有住房,這樣的父母就不具備本小區(qū)(生活上的)業(yè)主的身份,只能視為臨時(shí)居住者或業(yè)主的親友,不具備享有物業(yè)服務(wù)的主體資格,不宜參與小區(qū)公共事務(wù)包括對(duì)其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性評(píng)價(jià),即使有合理意見(jiàn)也應(yīng)當(dāng)

6、通過(guò)產(chǎn)權(quán)人(法律上的業(yè)主)來(lái)提出,而不宜視同為業(yè)主本人的意見(jiàn)。實(shí)踐中會(huì)有偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過(guò)小區(qū)的人都會(huì)自認(rèn)為或自稱為業(yè)主,對(duì)小區(qū)公共管理事務(wù)提出指責(zé)和批評(píng),提出各種要求,對(duì)此需要審慎甄別,防止濫用業(yè)主身份對(duì)小區(qū)管理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份,根據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主,那么夫妻是共有權(quán)人,一戶或一套住宅會(huì)有二個(gè)以上的業(yè)主,如果在小區(qū)選舉或投票活動(dòng)中夫妻對(duì)同一事務(wù)存在相反的意見(jiàn)(例如對(duì)于是否同意封閉前后陽(yáng)臺(tái),夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見(jiàn)),那一個(gè)意見(jiàn)應(yīng)計(jì)

7、為有效票?針對(duì)這種情況,必須在事先確立一個(gè)行使權(quán)利的業(yè)主([1][2]下一頁(yè)簡(jiǎn)稱行權(quán)人)的概念,并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表態(tài)、投票選舉的人,通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準(zhǔn),而其他雖具備業(yè)主身份的人就不能作為行權(quán)人進(jìn)行投票,以自行排除的方式確定一戶業(yè)主的唯一意見(jiàn)。確定法律上的業(yè)主身份對(duì)小區(qū)公共管理事務(wù)具有重要意義,這涉及到小區(qū)自治組織(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))成員的投票、選舉活動(dòng)的合法性有效性,業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的正當(dāng)、合法、有效,業(yè)主維權(quán)行動(dòng)的合法有效,以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導(dǎo)致不容

8、忽視的法律后果,因此在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握。例如在選舉中安排人員對(duì)參與選舉和被選舉的業(yè)主資格進(jìn)行甄別確認(rèn),以保證投票結(jié)果的有效性合法性;在征求意見(jiàn)中對(duì)投票者的行權(quán)人身份進(jìn)行提示,保證投票結(jié)果的有效性。如果忽視這項(xiàng)工作,就可能出現(xiàn)某戶雖然表示了某種投票意見(jiàn),但出現(xiàn)行權(quán)人否認(rèn)投票意見(jiàn)的現(xiàn)象,導(dǎo)致投票結(jié)果不準(zhǔn)確