官廳村城改項(xiàng)目定位方向初步探討

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1、西安世鼎地產(chǎn)全程營銷機(jī)構(gòu)——官廳村城改項(xiàng)目定位方向初步探討世鼎機(jī)構(gòu)2012年4月大格局，浐灞生態(tài)區(qū)，品質(zhì)生活境界目標(biāo)1：理清項(xiàng)目價值，明確項(xiàng)目定位；目標(biāo)2：對項(xiàng)目規(guī)劃格局及細(xì)部做出建議；目標(biāo)3：針對性設(shè)計(jì)項(xiàng)目啟動階段營銷推廣方向。本次報(bào)告的主要目標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積7畝總建筑面積3.6萬平米容積率7.47項(xiàng)目本體分析：項(xiàng)目位于浐灞生態(tài)區(qū)，目前周邊為村落與農(nóng)田。隨著大西安新的城市規(guī)劃定位，其板塊功能特征逐漸明朗。市政升級、城市擴(kuò)張?jiān)炀土藚^(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的前提，同樣也成為本項(xiàng)目開發(fā)的主要契機(jī)

2、。本案本案討論的主要內(nèi)容：【市場篇】——發(fā)現(xiàn)價值分析市場發(fā)展特點(diǎn)和項(xiàng)目自身稟賦，理解和挖掘項(xiàng)目價值；【定位篇】——創(chuàng)造價值分析歸納項(xiàng)目定位，探討如何從產(chǎn)品層面塑造項(xiàng)目亮點(diǎn)；【營銷篇】——實(shí)現(xiàn)價值結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和市場定位，針對性組織營銷推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值?！臼袌銎俊l(fā)現(xiàn)價值分析房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)和項(xiàng)目自身稟賦；理解本項(xiàng)目市場占位。西安正在向國際化大都市方向邁進(jìn)。宏觀環(huán)境大西安是一座旅游城市，也是西部門戶城市,西北區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化中心；是關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)帶核心城市，對西北各省市輻射性強(qiáng)，宜居性強(qiáng)；和成都重慶同

3、屬西部一線城市,正走向國際化都市的發(fā)展道路上。西安前所未有“大西安”世界之城文化之都——2020年總面積：2600平方公里——2020年總?cè)丝冢?00萬—1000萬人城市向北大發(fā)展浐灞——大西安戰(zhàn)略的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，多種優(yōu)勢匯聚，城市未來發(fā)展的核心！城市經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%5%-8%大于8%4%-5%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展西安GDP保持著平穩(wěn)、快速的增長，年均增長13%以上，房地產(chǎn)市場處于高速平穩(wěn)發(fā)展階段城市經(jīng)濟(jì)從第一產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)到重工業(yè)占主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)排序從一二三到三

4、二一，現(xiàn)代城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整背后，西安正從傳統(tǒng)一步步走向現(xiàn)代。1995年西安服務(wù)業(yè)比重超過50%，標(biāo)志著西安從全國重要的工業(yè)基地逐步發(fā)展成為以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)經(jīng)濟(jì)城市。西安市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，服務(wù)型主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)不僅提高了城市承載力，提升了服務(wù)功能，也熨平了經(jīng)濟(jì)波動，特別是在應(yīng)對國際金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)減速中發(fā)揮了穩(wěn)定器的作用。西安市第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)快速平穩(wěn)發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。城市規(guī)劃未來城市發(fā)展模式為“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式逐步呈現(xiàn)大西安都市。“九宮

5、格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式?！熬艑m格局”即中心的唐城，東部的國防科技區(qū)，西部的綜合工業(yè)區(qū)，南部的科研文教區(qū)，北部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南部的曲江旅游度假區(qū)，西南部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北部的漢城遺址，東北部的浐灞生態(tài)區(qū)。“棋盤路網(wǎng)”即市區(qū)道路網(wǎng)繼承唐長安方格網(wǎng)、棋盤式格局，外圍功能區(qū)結(jié)構(gòu)也以棋盤路網(wǎng)為特色，形成一個明顯的區(qū)級中心?！拜S線突出”即以現(xiàn)有的穿越鐘樓的南北軸線為中心城市主軸，以大明宮含元殿到大雁塔的南北軸線作為西安重要的景觀軸線，兩條軸線與穿越東西大街的軸線交匯，形成西

6、安棋盤結(jié)構(gòu)的“十”字型格局?！耙怀嵌嘈摹奔丛凇熬艑m格局”的基礎(chǔ)上，沿城市放射狀交通線向外發(fā)展功能區(qū)，形成多個城市副中心。城市規(guī)劃浐灞生態(tài)區(qū)都市型生態(tài)區(qū)，生態(tài)化商務(wù)城浐灞生態(tài)區(qū)以浐河，灞河的開發(fā)為重點(diǎn)，打造以金融，商務(wù)，會展，旅游，居住，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等為主的第三代新城，打造西安宜居宜業(yè)城市新區(qū)！浐灞生態(tài)區(qū)優(yōu)美的景觀資源和宜居的生態(tài)環(huán)境，使浐灞成為了住宅市場新的熱點(diǎn)。市場項(xiàng)目對比分析：區(qū)域處于房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，品牌房企的入駐，帶動了區(qū)域項(xiàng)目的較快發(fā)展。結(jié)合項(xiàng)目體量，對比范圍可適當(dāng)放大，可參考的主要商品房項(xiàng)

7、目有：易合坊/東方雅居/東城翡翠灣/地鐵首府,鼎翰名苑,普華淺水灣本案1、項(xiàng)目名稱：易合坊《商品房》2、項(xiàng)目地址：紡渭路與柳鶯路什字以東200米3、開盤價與平均價：4100元為開盤價4500元為平均價4、優(yōu)惠點(diǎn)位及付款方式：暫無優(yōu)惠點(diǎn)位、可按揭和一次性付款5、手續(xù)狀態(tài)：五證齊全6、售樓部位置及形態(tài)：現(xiàn)場售樓部、坐銷7、項(xiàng)目的進(jìn)程：期房產(chǎn)品情況目前推出為A區(qū)共30多棟多層、小高層和高層房源，主力戶型45-135平米。項(xiàng)目動態(tài)易合坊項(xiàng)目目前處于前期咨詢中，現(xiàn)針對搜房網(wǎng)友推出團(tuán)購活動，認(rèn)購可享受9折優(yōu)惠。

8、競品項(xiàng)目易合坊競品項(xiàng)目1、項(xiàng)目名稱：東方雅居《商品房》2、項(xiàng)目地址：灞橋區(qū)紡西街221號3、開盤價與平均價：4900元為開盤價5500元為平均價4、優(yōu)惠點(diǎn)位及付款方式：優(yōu)惠點(diǎn)位2%--3%、可按揭和一次性5、手續(xù)狀態(tài)：五證齊全6、售樓部位置及形態(tài)：現(xiàn)場售樓部、坐銷7、項(xiàng)目的進(jìn)程：期房產(chǎn)品情況由一棟32層的高層組成，戶型面積83.35平，92.3平，113.11平和123.36平。東方雅居4300元/平米起價東方雅居88-125平兩梯四戶、南北通透，4300元/平起住地