巨星產(chǎn)業(yè)公園項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

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1、中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)軍團(tuán)！[巨星產(chǎn)業(yè)公園]項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告謹(jǐn)呈：湖南巨星集團(tuán)股份有限公司國(guó)家級(jí)寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)巨星工業(yè)園歡迎您WELCOMETOJUXINGINDUSTRIALPARKINSTATENINGXIANGTECHNOLOGICAL&ECONOMICDEVELOPMENTZONE目　的：通過(guò)項(xiàng)目分析探討項(xiàng)目定位；為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供可行性的營(yíng)銷(xiāo)策劃思路。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般模式及借鑒意義項(xiàng)目研析與定位項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方略1234先馳（中國(guó)）服務(wù)及報(bào)價(jià)5本報(bào)告的思路及框架項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般模式及借鑒意義1工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目盈利模式分析開(kāi)發(fā)的一般指導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)本報(bào)告的思路及框

2、架工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：主要為五大模式，本項(xiàng)目屬工業(yè)地產(chǎn)商模式，目前是國(guó)內(nèi)較常見(jiàn)的一種模式，一般以招商及銷(xiāo)售為主要獲利空間！1、工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式：目前我國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開(kāi)發(fā)公司。缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。2、工業(yè)地產(chǎn)商模式：指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃

3、、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。3、主體企業(yè)引導(dǎo)模式：指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。4、綜合運(yùn)作模式：指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。5、

4、私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式：目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上揚(yáng)，其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開(kāi)發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。項(xiàng)目盈利模式分析：主要以以下三種模式為主！1、主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)：投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。如:美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)

5、發(fā)蘇州普洛斯物流園。2、進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利：項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類(lèi)企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷(xiāo)售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如:“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶(hù)操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海松江的“大

6、業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。3、通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。政策：工業(yè)地產(chǎn)特別是工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)是政策性很強(qiáng)的行業(yè)，其從誕生到規(guī)劃、運(yùn)行都受產(chǎn)業(yè)政策的影響很大，因此工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要確定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的落實(shí)及延續(xù)性，同時(shí)在財(cái)政、稅收等方面盡量爭(zhēng)取到政策扶持。資源：開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資源的利用相當(dāng)重要，不但要利用政府對(duì)工業(yè)區(qū)的招商引資扶持，更要依靠自身的資源優(yōu)勢(shì)（相關(guān)行業(yè)的企業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃）來(lái)滿(mǎn)足工業(yè)地產(chǎn)

7、產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。產(chǎn)品：主要是指工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑規(guī)劃。在開(kāi)發(fā)前期需要對(duì)客戶(hù)群體做出明確的市場(chǎng)分析與定位，根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)對(duì)廠區(qū)的建筑規(guī)劃要求制訂相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，同時(shí)出于開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制和客戶(hù)面盡量寬的考慮，也要做出部份通用型的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足不同產(chǎn)業(yè)的建筑需求。這一方面需要制訂一個(gè)比例來(lái)平衡市場(chǎng)需要。推廣：相對(duì)于專(zhuān)業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（如：瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、永安制造產(chǎn)業(yè)園），綜合型的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（如本項(xiàng)目）更應(yīng)該重視市場(chǎng)推廣，精準(zhǔn)傳播加深度營(yíng)銷(xiāo)，否則將會(huì)形成“四不象”的市場(chǎng)形象。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般指導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般