業(yè)績仍可高增無憂.doc

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1、FlashNotes研究快報保利地產(600048)業(yè)績仍可高“增”無憂2007年2月13日趙強50818887-209zhaoqiang@ebscn.com凈利潤同比增長62%今天，保利地產（600048）公布了年報：2006年，公司的收入和凈利潤分別增長71%和62%，以最新股本攤薄計算，每股收益為1.20元。公司報告的收入比我們8月份所做的38.2億元的預測數(shù)高出5.5%，而凈利潤則低于預測9.5%，但比我們日前發(fā)表的月報中調低后的預測數(shù)高4.3%。總之，公司的業(yè)績基本與我們的預期接近，但略好于市場的預期。表1：保利地產的業(yè)績比較單位:百萬元20

2、05年2006年變動一、主營業(yè)務收入2,3564,02771%減：主營業(yè)務成本1,3542,58791%主營業(yè)務稅金及附加155315103%二、主營業(yè)務利潤8481,12533%加：其他業(yè)務利潤63-38%營業(yè)費用10516860%管理費用8911630%財務費用3-7不適用三、營業(yè)利潤65785230%加：投資收益-0199不適用補貼收入--0%營業(yè)外收支凈額-1-4502%四、利潤總額6561,04760%減：所得稅23832637%少數(shù)股東損益1063507%五、凈利潤40765962

3、%總股本40055038%每股收益1.0171.19818%毛利率36.0%27.9%-8.0%營業(yè)利潤率27.9%21.1%-6.7%凈利潤率17.3%16.4%-0.9%資料來源：公司數(shù)據(jù)、光大證券研究所開發(fā)規(guī)模跳躍式擴張2006年，保利地產的各項業(yè)務指標都實現(xiàn)了跳躍式擴張：新開工面積為237.6萬平米、竣工面積87.7萬平米，同比增長165%和46%；銷售面積123萬平米、銷售金額83.65億元，增長78%和96%。年末，土地儲備項目增加至46個，土地儲備面積（未結算總建筑面積）達到1059萬平米。3本報告由光大證券股份有限公司研究所編寫，以合法

4、地獲得盡可能可靠、準確、完整的信息為基礎，但不保證所載信息之精確性和完整性。光大證券研究所將隨時補充、修訂或更新有關信息，但未必發(fā)布。本報告根據(jù)中華人民共和國法律在中華人民共和國境內分發(fā)，供投資者參考。光大證券股份有限公司及其附屬機構（包括研究所）不對投資者買賣有關公司股份而產生的盈虧承擔責任。高周轉彌補低毛利市場對保利地產最大的誤解是把公司當作是一家追求高毛利的公司。實際上，與萬科、金地集團一樣，保利地產同樣追求項目的周轉速度。2006年，公司在毛利率下降8個百分點的同時，仍舊實現(xiàn)了利潤的高增長。公司在年報中還披露2006年包頭項目和長沙項目均實現(xiàn)了

5、“當年拿地、當年開工、當年銷售”的良好業(yè)績。核心城市戰(zhàn)略，集中資源效率高與萬科、金地集團奉行所謂的“3+X”戰(zhàn)略不同的是，保利地產實際上走的是“核心城市重點拓展”的道路，這與富力地產、合生創(chuàng)展等南派地產商的策略接近。從2006年的收入構成來看，廣州提供了大約三分之一的收入貢獻。其后，依次為重慶、北京、武漢和沈陽，而上海和長沙的貢獻仍不大。如果將保利地產的區(qū)域布局與萬科、金地、招商地產相比，不難發(fā)現(xiàn)以下的特點：保利在長三角地區(qū)的投入相當少，而在中、西、東北部的核心城市的投資較大。表2：保利地產收入的地區(qū)分布　結算收入占比結算面積占比結算均價　百萬元萬平米

6、元/平米廣州137437.3%21.6529.6%6346重慶64317.5%14.2919.5%4498北京57115.5%7.3310.0%7788武漢49013.3%16.4922.5%2974沈陽2677.3%9.1412.5%2923上海2657.2%2.964.0%8969長沙722.0%1.331.8%5403　3682100%73.20100%5031資料來源：公司數(shù)據(jù)、光大證券研究所07年繼續(xù)“高增無憂”我們認為，2007年保利地產的業(yè)績繼續(xù)保持高增長幾乎是確定的，投資者沒有必要過分擔心土地增值稅對公司業(yè)績的負面影響。公司在年報中披露

7、，2007年計劃新開工面積和竣工面積分別是360萬和170萬平米，2006年繼續(xù)增長52%和94%；雖然計劃銷售金額為100億元，僅增長20%，但年底的已售未結收入已達43.8億，比結算收入還多！即使新增銷售部分僅結算30%，加上已售的部分，07年的收入也將超過70億元，將近翻倍！我們不否認，土地增值稅對公司業(yè)績的負面影響。實際上，2006年公司在主營稅金中確認的土地增值稅為6603萬元，相當于銷售收入的1.8%。但是，收入的增長和毛利的提升足以彌補增加的稅收支出。從預售款的構成來看，廣州和北京項目的比重仍較高，而這兩個地區(qū)的房價仍處于上漲趨勢。因此，

8、利潤率的維持是可以合理預期的。3本報告由光大證券股份有限公司研究所編寫，以合法地獲得盡可能可靠