2010年12月長(zhǎng)沙雙瑞藏瓏2011年?duì)I銷執(zhí)行方案

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1、雙瑞藏瓏2011年?duì)I銷執(zhí)行方案藏瓏項(xiàng)目組2010年12月25日?qǐng)?bào)告思路項(xiàng)目營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析營(yíng)銷執(zhí)行核心策略策略體系長(zhǎng)沙市場(chǎng)分析宏觀大勢(shì)活動(dòng)計(jì)劃推廣計(jì)劃客戶渠道推售計(jì)劃目標(biāo)及問題目標(biāo)下的問題目標(biāo)解析樓王銷售方案區(qū)域市場(chǎng)分析2011年目標(biāo)（1）價(jià)格目標(biāo):持續(xù)區(qū)域價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者地位；領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1000-1500元／㎡（2）速度目標(biāo):推售目標(biāo)：15萬㎡，1500套，可售量13.8億（含7000萬尾貨）；銷售目標(biāo)：12個(gè)億，銷售率達(dá)87%。（1）項(xiàng)目品牌目標(biāo):再塑藏瓏長(zhǎng)沙首席豪宅陣營(yíng)口碑，加強(qiáng)藏瓏作為月湖的標(biāo)簽效應(yīng)。（2）企業(yè)品牌奠定雙瑞地產(chǎn)在湖南的品牌影響力，為集團(tuán)其它項(xiàng)目

2、的啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。銷售目標(biāo)品牌目標(biāo)目標(biāo)下思考的核心問題項(xiàng)目如何起勢(shì)，快速引爆市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷？項(xiàng)目調(diào)性方向，營(yíng)銷記憶點(diǎn)是什么？如何整合月湖資源，讓月湖成為項(xiàng)目的標(biāo)簽和符號(hào)？1如何處理項(xiàng)目品牌及公司品牌的關(guān)系？2345如何挖掘充足的客戶資源，支撐項(xiàng)目持續(xù)熱銷？樓王單位和主流產(chǎn)品的營(yíng)銷及推廣關(guān)系如何處理？6報(bào)告思路項(xiàng)目營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析營(yíng)銷執(zhí)行核心策略策略體系長(zhǎng)沙市場(chǎng)分析宏觀大勢(shì)活動(dòng)計(jì)劃推廣計(jì)劃客戶渠道推售計(jì)劃目標(biāo)及問題目標(biāo)下的問題目標(biāo)解析樓王銷售方案區(qū)域市場(chǎng)分析2010年年初，春季及兩會(huì)前調(diào)控風(fēng)聲初現(xiàn)，以行業(yè)政策調(diào)整為主存款準(zhǔn)備金率2次上調(diào)明確取消一套房7折貸款利率優(yōu)惠，

3、二手房不足5年轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅重征部委，國(guó)土局，國(guó)務(wù)院先后就土地出讓門檻抬升，土地閑置清查及抑制房?jī)r(jià)上漲政策定調(diào)2010年3月，兩會(huì)后，土地及產(chǎn)品供應(yīng)控制從嚴(yán)信號(hào)升級(jí)；2010年4月，實(shí)施嚴(yán)厲的差異化房貸政策，劍指投資直接打壓房?jī)r(jià)國(guó)土局下文從嚴(yán)管理土地供應(yīng)及剛需戶型產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)厲控制房貸發(fā)放。公積金貸款大戶型取消，首付比例差別性抬升，貸款利率二套以上抬升，高房?jī)r(jià)區(qū)域暫停第三套房貸款。征收及重點(diǎn)清算土地增值稅，即將落實(shí)執(zhí)行房產(chǎn)稅改革推進(jìn)風(fēng)聲加緊，以稅收代替房貸收緊政策，重點(diǎn)抑制大戶型購(gòu)買者房產(chǎn)投資2010年5月，政策調(diào)控開始向各地方細(xì)則深化，并向稅收手段過渡2010年6-7月，中

4、央開始對(duì)各地房?jī)r(jià)調(diào)控效果進(jìn)行盤查決定后續(xù)銀行執(zhí)行雙限雙認(rèn)成本過高；對(duì)于部分高房?jī)r(jià)城市雙限雙認(rèn)城市只是暫時(shí)限制實(shí)力者購(gòu)房，仍未解決非實(shí)力者的購(gòu)房問題，只是一種短期手段1、當(dāng)下房地產(chǎn)政策趨勢(shì)：政策持續(xù)調(diào)控進(jìn)行中，預(yù)計(jì)未來將轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期調(diào)控手段為主（如稅收、保障房政策、利息）調(diào)控時(shí)間及方向調(diào)控主要措施二套房契稅1月1日后上調(diào)到4%。由于通貨膨脹預(yù)期加強(qiáng)，樓市調(diào)控難以奏效，政府通過加息收縮流動(dòng)性、控制通脹，隨著10年4次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，實(shí)際表明中國(guó)已進(jìn)入加息周期2010年10月，央行將存款準(zhǔn)備金率提高50個(gè)基點(diǎn)，19日將利率提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。2、新政后的二線城市：理性對(duì)待，區(qū)

5、別對(duì)待，二線城市表現(xiàn)普遍好于一線城市上一輪市場(chǎng)調(diào)控影響力：1、一線市場(chǎng)——投資力量外撤+財(cái)富階層實(shí)力受損+未來預(yù)期悲觀=07年下半年應(yīng)聲下跌，回歸06年水平2、二線市場(chǎng)——一線市場(chǎng)過熱投資溢出炒高二線市場(chǎng)，投資力量撤出=08年起2線市場(chǎng)普遍下跌，回歸07年水平一線嚴(yán)重波及二線，投資的流失效應(yīng)本輪市場(chǎng)調(diào)控影響力：1、一線市場(chǎng)——調(diào)控重點(diǎn)，成交量影響較大，未來政策持續(xù)影響區(qū)域2、二線市場(chǎng)——表現(xiàn)好于07年，經(jīng)歷08-09年上半年市場(chǎng)調(diào)整，二線城市市場(chǎng)相對(duì)理性，增長(zhǎng)主要依靠本地及周邊客戶需求拉動(dòng)，上升相對(duì)獨(dú)立。波及弱化，二線城市獨(dú)立理性的實(shí)力3、長(zhǎng)沙市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好：在今年4

6、月起的政策調(diào)整中表現(xiàn)穩(wěn)定，價(jià)量波動(dòng)中重回上升通道新政后每周平均保持約20萬消化量4.15新政頒布4.15新政頒布項(xiàng)目開盤日期推售產(chǎn)品成交均價(jià)推出套數(shù)成交套數(shù)成交率恒大名都5月1日99.95-130㎡三房55%；112-140㎡四房45%430012010587.5%歐洲城5月8日90㎡兩房24%；132.6-133.5㎡三房50%；143㎡四房26%568028016057%湘域熙岸5月15日88-135㎡三房540031020069%國(guó)際涉外公館5月15日88-90㎡兩房68%；121-135㎡三房30%；159.2㎡四房2%418071833746.9%保利花園5月

7、23日84-87㎡兩房50%；100-114㎡三房50%520034830086%鈺龍?zhí)煜?月23日92-93㎡三房50%；150-160㎡四房50%488051226050.8%蘭亭優(yōu)殼5月29日58-61㎡一房25%；69-90㎡兩房62%；43㎡精裝公寓13%610022511249.7%格蘭小鎮(zhèn)5月29日4房170-210㎡14套，2房110、3房130-140共36套5700502958%富基世紀(jì)公園6月15日79-85㎡兩房27.4%；103-140㎡三房63.3%；158-174㎡四房占4.7%；184.23㎡五房2.3%；