2010年濟(jì)南海爾綠城全運(yùn)村營銷推廣計(jì)劃報(bào)告

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1、海爾綠城全運(yùn)村2010年?duì)I銷推廣計(jì)劃報(bào)告目錄第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測第二部分項(xiàng)目2010年銷售指標(biāo)第三部分項(xiàng)目2010年銷售計(jì)劃第四部分項(xiàng)目2010年推廣計(jì)劃第五部分項(xiàng)目2010年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測（一）2009年政策回顧頒布時(shí)間政策內(nèi)容解讀第1季度1、啟動閑置公積金支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)試點(diǎn)2、2009年1月1日，四大國有銀行宣布執(zhí)行房貸利率7折政策由于世界經(jīng)濟(jì)處于低谷，國家為了調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需和增加固定資產(chǎn)投資成為必要手段；在此背景下房地產(chǎn)業(yè)得到了許多優(yōu)惠政策支持。第2季度1、《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工

2、作的意見》2、固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例調(diào)整，由35%下調(diào)至20%3、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》4、《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》固定資產(chǎn)投資資本金比例的下調(diào)，可以在一定程度上緩解開發(fā)商流動資金困境；關(guān)注按揭風(fēng)險(xiǎn)說明國家在房地產(chǎn)項(xiàng)目上既希望房地產(chǎn)行業(yè)可以拉升GDP，又希望把風(fēng)險(xiǎn)控制到最小。第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測一、全國房地產(chǎn)政策頒布時(shí)間政策內(nèi)容解讀第3季度1、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核2、《關(guān)于在保增長保紅線行動中加快處理批而未用土地等工作的通知》3、《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》第三季度作為政

3、府工作半年總結(jié)的起始，多為總結(jié)式措施，在政策方面未有較大動作。第4季度1、《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》2、“國四條”、“國十一條”3、《關(guān)于試行社會保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年4、《關(guān)于加強(qiáng)土地整治相關(guān)資金使用管理有關(guān)問題的通知》5、《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》6、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》隨著中央經(jīng)濟(jì)會議的召開，一系列的調(diào)控政策開始密集出臺，打破了以往年底政策趨于緩和的現(xiàn)象；房地產(chǎn)市場的過速發(fā)展，已經(jīng)不符合中央年

4、初放寬政策的初衷，調(diào)節(jié)成為必然。第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測（一）2009年政策回顧物業(yè)稅或2010年試點(diǎn)實(shí)征目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手?jǐn)M定開征物業(yè)稅的可操作方案，具體實(shí)施的時(shí)間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)?！皣粭l”地產(chǎn)新政的實(shí)施1月10日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，文件詳細(xì)列出了十一條措施。這個(gè)被稱為“國十一條”的文件為今年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。2010.1.13央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5%從二手房交易稅收緊，到明確二套房貸首付比例，再到存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，

5、近期針對新政密集出臺的頻率，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，影響雖然一時(shí)難以顯現(xiàn)，但是對人們的心理預(yù)期以及樓市深層次結(jié)構(gòu)的影響卻是長遠(yuǎn)的，受此影響濟(jì)南樓市已經(jīng)出現(xiàn)了政策寒冬氛圍。第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測近期政策回顧08-709-109-709-1210-1房價(jià)走勢刺激政策收緊政策國辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見↑?公積金貸款利率下調(diào)↑?10.22新政↑?資本金比例下調(diào)↑?地方政府出手救市↑物業(yè)稅開征研討↓二套房政策收緊↓清查限制土地↓公積金政策收緊↓二手房營業(yè)稅二改五↓國四條出臺↓拿地首付上調(diào)至50%↓國十一條出臺↓房貸利率7折↑貸款準(zhǔn)備金率上調(diào)↓利率上調(diào)預(yù)期

6、增強(qiáng)↓第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測2008-2010年房地產(chǎn)政策變化第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測2009國家房地產(chǎn)政策導(dǎo)向——先揚(yáng)后抑，即以2009年7月份為界，7月份前采用的是刺激房地產(chǎn)市場，金融寬松、拉動需求的政策；7月份后更多的是規(guī)范、抑制、資金緊縮的政策，并再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障房建設(shè)。2010年宏觀政策趨緊，市場面臨壓力。（二）政策展望行業(yè)政策12010年國家行業(yè)政策預(yù)測：保護(hù)自住、改善住房消費(fèi)者限制房地產(chǎn)投機(jī)行為增加市場供應(yīng)量落實(shí)保障性住房的體量規(guī)范房地產(chǎn)銷售行為22010年國家金融政策預(yù)測：保護(hù)自住等剛性需求消費(fèi)者進(jìn)行合理消費(fèi)限制投機(jī)者的過高獲利

7、預(yù)防投機(jī)外匯乘機(jī)爆發(fā)金融政策32010年國家土地政策預(yù)測：增加普通住宅用地的供應(yīng)量提高開發(fā)商拿地的門檻整頓土地稅收查處土地囤積現(xiàn)象土地政策第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測（二）政策展望從2009年年底國家釋放的調(diào)整信號來看，2010年房地產(chǎn)行業(yè)再次進(jìn)入宏觀趨緊的調(diào)控周期；國家將在各個(gè)領(lǐng)域出臺政策來抑制投機(jī)、防止泡沫過大等危險(xiǎn)因素。濟(jì)南目前尚未出臺新政策。全運(yùn)村濟(jì)南房地產(chǎn)市場板塊劃分圖第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場583.6576.9482.8數(shù)據(jù)來源：信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)（一）土地市場第一部分房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測

8、受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年市場低迷，致使政府在2009年初缺乏推出土地的信心，隨