2010年濟(jì)南海爾綠城玉蘭公寓營銷推廣方案

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1、海爾綠城公寓營銷提案海爾綠城玉蘭公寓2010年營銷推廣方案喜來登酒店A座寫字樓玉蘭公寓龍奧大廈奧體中心目錄第一部分：市場分析第二部分：客戶分析第三部分：產(chǎn)品分析第四部分：價格策略第五部分：推售策略第六部分：推廣策略第一部分：市場分析一、2009年濟(jì)南公寓市場—供應(yīng)量分析2009年公寓市場總供應(yīng)為6074套，33.03萬平米，較08年同比分別上升了29.6%，29.3%，產(chǎn)品主要集中在一室，東部區(qū)域占整體供應(yīng)的五成多。2009年新增供應(yīng)為2532套，14.15萬平米，較08年同比下降了25.4%，13.9%，新推樓盤主要集中在下半年，9，10月份是推售高峰期。隨著市場態(tài)勢的整體

2、好轉(zhuǎn)，月度消化速度的加快，月度供應(yīng)量呈遞減趨勢。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)二、2009年濟(jì)南公寓市場—成交量分析2009年公寓市場總成交5775套，31.74萬平米，是08年成交量的近4倍，市場態(tài)勢好。2009年公寓市場月度供應(yīng)量持續(xù)下降，成交量持續(xù)攀升，市場整體成交率高達(dá)95%，至年底供需失衡矛盾出現(xiàn)。東部區(qū)域是占整體成交量的五成多，北部三成多，中部和南部有少量供應(yīng)，西部無成交。中部高端產(chǎn)品以投資客為主，居住類公寓其主力客群首次置業(yè)的過渡型客群。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)三、2009年濟(jì)南公寓市場—價格分析市場態(tài)勢的好轉(zhuǎn)，供需失衡矛盾的加劇，開發(fā)商銷

3、售壓力的解除，高端產(chǎn)品的入市等要素，帶來了09年公寓市場均價的整體上揚。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)四、2010年公寓市場—存量及潛在供應(yīng)量售罄項目在售項目潛在項目在售項目存量（截止2010年2月底）發(fā)祥1號公館112套1.02萬㎡香格里拉164套1.26萬㎡九城尚都5套0.023萬㎡萬豪國際238套1.5萬㎡中齊未來城4套0.04萬㎡合計523套3.843萬㎡項目名稱所屬區(qū)域預(yù)計推出體量（萬㎡）建筑類型主力戶型（㎡）裝修程度推售時間推售價格（元/㎡）銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齊未來城東部2.11棟精裝公寓43-53精

4、裝上半年未定藍(lán)調(diào)國際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上名士MINI公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式2010年5月8500-9000中鐵匯展國際東部12（地上建面19.28）8棟50-110簡裝2010年5-6月未定香港國際北部2.92棟10層板式45-56毛坯上半年未定大舜天成青年會中部3.26658套40-70精裝2010年年底未定金光旺角中部2.540-65精裝2010年5-6月未定目前市場現(xiàn)有存量較少，截至2010年2月底，預(yù)計將有5個新項目入市，三個項目加推，預(yù)計推出近32萬體量，可緩解供需失衡的矛盾。從推售時間看，上半年

5、是集中放量期；從區(qū)域看，東部區(qū)域仍是供應(yīng)的主力軍；從產(chǎn)品檔次看，多個高端產(chǎn)品入市，市場細(xì)分愈加明顯。四、2010年公寓市場—存量及潛在供應(yīng)量以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)地理位置位于市中區(qū)，經(jīng)二路、經(jīng)四路、順河高架、緯一路圍合區(qū)域總建面2萬㎡開盤時間2009年6月交房時間2011年5月產(chǎn)品類型1棟高層（28層）均價開盤均價10000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修成本1000元/平米物業(yè)管理萬達(dá)物業(yè)，物業(yè)費約2元/平米/月五、公寓參考案例分析-萬達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)【戶型面積】以投資客戶為主，約占65％。客戶主要來自在周邊辦公或居住的金融、電力

6、行業(yè)的高收入人群。公寓客戶中約7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。戶型/面積套數(shù)（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.4%E：46528.3%【銷售情況】【客戶構(gòu)成】城市中心高檔精裝公寓【宣傳賣點】09年6月開盤推出360套，均價10000元/平米，成交325套，1.79萬平米09年7月封盤09年8月加推200套，均價10600元/平米，成交189套，0.79萬平米09年9月成交93套，均價10400元/平米09年10月成交26套，均價11000元/平米，售罄。五、公寓參考案例分析-萬達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)

7、顧問機構(gòu)【樓層差價】1-8層，每層加50元9層比8層高200元9-18層，每層加50元19層比18層低100元19層以上，每層減30元【廚房】：每戶均配置獨立廚房【供暖方式】：集中供暖【朝向差價】南北：400-500元東西：1400元五、公寓參考案例分析-萬達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萬達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析-萬達(dá)達(dá)人界（售罄）五、公寓參考案例分析-萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析-萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景五、公寓