房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析ppt

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1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：1755696326．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6．1．1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)

2、和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3．財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4．進(jìn)行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6．1．2財(cái)務(wù)分析的作用1．衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述2．衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過(guò)計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來(lái)

3、進(jìn)行的。3．衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行的。6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．1現(xiàn)金流量表1．現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2．現(xiàn)金流量表的種類按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

4、及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。其表格形式見(jiàn)表6-1。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表6-1單位：萬(wàn)元2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）：3、投資回收期（年）：4、基準(zhǔn)收益率（%）：全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量

5、表續(xù)表6-1單位：萬(wàn)元6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。其表格形式見(jiàn)表6-2。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出資本金現(xiàn)金流量表表6-2單位：萬(wàn)元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)

6、營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2單位：萬(wàn)元6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明（1）凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。（2）兩表的區(qū)別。（3）計(jì)算期（4）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表4）投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以

7、計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。其表格形式見(jiàn)表6-3。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2．12．2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量投資各方現(xiàn)金流量表表6-3單位：萬(wàn)元6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．2資金來(lái)源與運(yùn)用表1．資金來(lái)源與運(yùn)用表的含