房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析

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1、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析　　房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述　　房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)　　現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)　　房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用　　6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述　　6．1．1房地產(chǎn)項目財務(wù)分析的含義　　財務(wù)分析也叫財務(wù)評價。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。aliqq.cn　　6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述　　財務(wù)分析的基本程序是：　

2、　1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料?！　?．編制基本財務(wù)報表?！　?．財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。　　4．進行不確定性分析?！　?．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。　　6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述　　6．1．2財務(wù)分析的作用aliqq　　1．衡量項目的盈利能力　　這種衡量主要是靠計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進行的。6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述　　2．衡量項目的清償能力　　這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負債率和償債保障比率等指標(biāo)來進行的。aliqq　　3．衡量項目的資金平衡能力　　

3、資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的?！　?．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　6．2．1現(xiàn)金流量表　　1．現(xiàn)金流量表的含義　　現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格?！　?．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　2．現(xiàn)金流量表的種類　　按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：　　1）全部投資現(xiàn)金流量表　　全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評

4、價指標(biāo)的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。阿里巧巧　　其表格形式見表6-1?！　?．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　2）資本金現(xiàn)金流量表　　資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。　　其表格形式見表6-2。阿里巧巧　　6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　3）針對兩表的有關(guān)說明　?。?）凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金

5、流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。　?。?）兩表的區(qū)別?！　。?）計算期　?。?）房地產(chǎn)投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。　　6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　4）投資者各方現(xiàn)金流量表　　該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。aliqq　　當(dāng)一個房地產(chǎn)項目有幾個投資者進行投資時，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表?！　∑浔砀裥问揭姳?-3?！　?．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　6．2．2資金來源與運用表　　1．資金來源與運用表的含義　　資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目

6、在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表，它為項目資產(chǎn)負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。　　其表格形式見表6-4?！　”颈砼c現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同?！　?．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　2．資金平衡分析　　該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零?！　∽鳛轫椖客顿Y實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是資金來源

7、與運用表的累計盈余欄目?！　?．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表aliqq　　3．與一般建設(shè)項目的不同　　在填列資金來源與運用表時，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項目和出租項目也會有所不同，這是與一般建設(shè)項目不同的地方。1）出售項目資金來源與運用表（見表6-5）2）出租和自營項目的資金來源與運用表（見表6-6）　　6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表　　6．2．3損益表　　1．損益表的含義　　損益表是反映