房地產投資項目財務分析探討.doc

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1、房地產投資項目財務分析探討隨著房地產行業(yè)的快速崛起，對相關投資項目財務分析提出了更高的要求，在財務分析中應與現行的法律法規(guī)相結合，對實際財務情況進行考察，分析項目直接的財務效應與費用情況，在此基礎上對項目的可行性進行綜合評價。本文通過構建財務分析模型的方式，對房產投資項目的合理性進行檢驗。一、房產投資項目財務分析的目標在對房產項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能

2、力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發(fā)商來說，在項目投資時應預計能夠將本金全額收回；后者是指項目開發(fā)中借款與債務的償還能力，房地產作為資金密集型企業(yè)，在項目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。二、房產投資項目財務分析模型的建立4房地產投資項目財務分析探討隨著房地產行業(yè)的快速崛起，對相關投資項目財務分析提出了更高的要求，在財務分析中應與現行的法律法規(guī)相結合，對實際財務情況進行考察，分析項目直接的財務效應與費用情況，在此基礎上對項目的可行性進行綜合評價。本文通過構建財務分析

3、模型的方式，對房產投資項目的合理性進行檢驗。一、房產投資項目財務分析的目標在對房產項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發(fā)商來說，在項目投資時應預計能夠將本金全額收回；后者是指項目開發(fā)中借款與債務的償還能力，房地產作為資金密集型企業(yè)，在項目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因

4、此，資金提供者在投資前會關注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。二、房產投資項目財務分析模型的建立4本文以某房產投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。（一）項目關鍵指標。根據項目規(guī)劃書內容，與房產市場實際情況相結合，該企業(yè)預計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關鍵指標為總占地面積67000平

5、方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。（二）項目預計收入。本項目計劃在33個月內開發(fā)完畢，在21個月內銷售完畢，當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析，并考慮到區(qū)位、個別因素對項目的影響，對售價進行調整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/

6、平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。（三）項目預計成本。根據項目規(guī)劃方案內容，本項目預計投入的成本如下：（1）土地使用權繳納稅費。根據現行法律法規(guī)內容，房地產土地使用權應繳納相應的稅金，購地契稅以土地使用權出讓額為依據，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權出讓額為依據，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發(fā)期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節(jié)能評審、可研

7、報告、規(guī)劃設計費用、水文地質、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設計費用。在本項目中設計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎設施費用。該項費用是由政府負債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標準為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。（四）項目預計盈利。在項目實施后，前三季度為開發(fā)建設期，以開發(fā)成本為主要的現金流量，主要體現在資金流出方面，到了第三個季度成為