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《2011年10月云南昆明尚居地產(chǎn)五甲塘項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-合富輝煌》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、謹(jǐn)呈：云南尚居地產(chǎn)尚居地產(chǎn)五甲塘項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2011年10月本案主題：重塑主義重塑昆明豪宅新高度，獻(xiàn)禮懂得昆明的望族重塑主義市場篇本體篇客戶篇：重塑1：市場空白重塑2：項(xiàng)目競爭力重塑3：客戶地圖報(bào)定位篇重塑4：豪宅新高度告框項(xiàng)目賣點(diǎn)體系項(xiàng)目定位開發(fā)模式建議產(chǎn)品規(guī)劃建議架營銷篇重塑5：重塑營銷模式營銷目標(biāo)營銷策略執(zhí)行計(jì)劃1（市場篇）重塑主義1：推翻市場壁壘，重新挖掘豪宅市場機(jī)會(huì)。問題：08、09年是昆明豪宅市場的高峰，滇池板塊及世博板塊的豪宅屬性逐漸認(rèn)可，但是09年后，市場開始無集中供應(yīng)高端別墅產(chǎn)品，滇池衛(wèi)城壓軸組
2、團(tuán)悅湖郡均價(jià)2.8萬，但也僅172多套。市場上在售的別墅產(chǎn)品（遠(yuǎn)郊近郊）均為經(jīng)濟(jì)型別墅，高端別墅難道沒有市場了嗎？1市場篇1.1、昆明別墅供求市場1.2、昆明別墅格局分析1.3、競爭圈層專題研究別墅市場供求關(guān)系：昆明近年別墅消化量在5千套/年左右，供略微小于求。2009年后期別墅供地減少，供應(yīng)持續(xù)下跌，需求雖然受到宏觀調(diào)控的影響，但保持旺盛的需求格局。2007年2008年2009年2010年2011年上半年供應(yīng)套數(shù)32054363657651482824成交套數(shù)36784215687853253008吸納率1.150
3、.971.051.031.07云南）市場研究中心別墅市場價(jià)格分析：價(jià)格持續(xù)增長，增幅放緩2009年金融海嘯后樓市強(qiáng)勢反彈，價(jià)格增幅較快，2010年別墅價(jià)格增幅放緩，但由于受供應(yīng)量減少的市場原因，價(jià)格應(yīng)該緩慢增長。2007年2008年2009年2010年2011年上半年成交價(jià)格76808900130001567816543增長率16%46%21%6%數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國.云南）市場研究中心別墅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)：別墅市場以經(jīng)濟(jì)型入門級(jí)別墅為主，市場缺乏高端別墅物業(yè)。在2010年的成交總量中，150萬以下的別墅比重最大，為
4、38%，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)型別墅是別墅市場主導(dǎo)產(chǎn)品，150-300萬以下別墅比重為25%，比重較大。600萬以上的比重僅為7%，比重微小。由此可見，昆明當(dāng)前缺乏高端別墅物業(yè)，市場機(jī)會(huì)有待探索。當(dāng)前，別墅市場主流產(chǎn)品為150-200平米的聯(lián)排別墅，比重高達(dá)41%。市場上主要以經(jīng)濟(jì)入門級(jí)別墅為主。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國.云南）市場研究中心別墅客戶分析：昆明本土客戶是主體購房群體，主要是二環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)客戶。雖然昆明作為全國性旅游城市，但尚未形成諸如海南全國性購房的樓市，昆明別墅市場仍然以昆明本土客戶為主，約占53%，其次為地州
5、客戶33%，省外客戶比重為14%。昆明本土客戶中別墅買家主要來自于二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)客戶。南市區(qū)，北市區(qū)別墅客戶比重相對較大。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國.云南）市場研究中心1.1小結(jié)?供求關(guān)系：昆明近年別墅消化量在5千套/年左右，供略微小于求。2009年后期別墅供地減少，供應(yīng)持續(xù)下跌，需求雖然受到宏觀調(diào)控的影響，但保持旺盛的需求格局。?價(jià)格情況：2009年金融海嘯后樓市強(qiáng)勢反彈，價(jià)格增幅較快，2010年別墅價(jià)格增幅放緩，但由于受供應(yīng)量減少的市場原因，價(jià)格應(yīng)該緩慢增長。?產(chǎn)品特征：別墅市場以經(jīng)濟(jì)型入門級(jí)別墅為主，市場缺乏
6、高端別墅物業(yè)。?客戶構(gòu)成：昆明本土客戶是別墅的主體購房群體，主要是二環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)客戶。1市場篇1.1、昆明別墅供求市場1.2、昆明別墅格局分析1.3、競爭圈層專題研究昆明別墅分布圖：野鴨湖板塊代表作：野鴨湖山林別墅和智者山丘世博板塊代表作：世博生態(tài)城、公園道一號(hào)、高嵩明板塊天流云、茉莉唐朝、百大博園世家和大溪地等野鴨湖板塊嵩明板塊代表作：世博板塊銀杏人家、御景新城/星曜水鄉(xiāng)等滇池板塊代表作：黃金海岸、滇池高爾夫、馬可波羅半島別墅、海韻楓丹、列儂溪谷和滇池衛(wèi)城等滇池板塊本案陽宗海板塊安寧板塊陽宗海板塊代表作：安寧板塊
7、代表作：春城高爾夫、春城海岸和溫泉山谷、西山別墅、華僑城恒大金碧天下、萬輝星城和云報(bào)記者村等昆明別墅分布圖：野鴨湖板塊：產(chǎn)品：雙拼，聯(lián)排世博板塊：面積：170-540㎡價(jià)格：13000-15000元/平米產(chǎn)品：獨(dú)棟，雙拼，聯(lián)排面積：70—580㎡客戶：改善型自住買家為主。嵩明板塊價(jià)格：20000—40000元/㎡客戶：改善型自住買家為主。嵩明板塊：野鴨湖板塊產(chǎn)品：聯(lián)排，雙拼面積：111-294㎡價(jià)格：7000-18000元/平米世博板塊客戶：改善型自住買家為主。滇池板塊：產(chǎn)品：聯(lián)排、雙拼面積：別墅160—370㎡，洋
8、房70-160㎡價(jià)格：20000—40000元/平米客戶：改善型自住買家為主。滇池板塊陽宗海板塊：本案產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、公寓和洋房陽宗海板塊安寧板塊安寧板塊：面積：別墅139-800㎡公寓產(chǎn)品：聯(lián)排，雙拼，獨(dú)棟30—100㎡，洋房84—面積：別墅130—305㎡，洋120㎡房70-140㎡價(jià)格：10000—15000元/平米價(jià)格：8000-15
