騰飛湯遜湖項(xiàng)目可行研究報(bào)告

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1、第一章　項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于武漢江夏廟山開發(fā)區(qū)余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國語學(xué)校武昌美加分校和華師一附中新校區(qū)，距離光谷廣場、華中科技大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校10分鐘車程，距離東湖梨園35分鐘車程。項(xiàng)目占地402畝，東臨5萬畝水面的湯遜湖，西臨江夏大道，南臨工業(yè)園路，北鄰華師一附中新校區(qū)。自然環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，交通便捷，土地資源條件十分優(yōu)越，具備發(fā)展高檔品質(zhì)項(xiàng)目的土地條件。該地塊由武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司立項(xiàng)申報(bào)并進(jìn)行了前期拆遷安置工作。武漢市土地規(guī)劃部門已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地。武漢市江夏區(qū)國土資源管理局土地儲(chǔ)

2、備交易中心對(duì)該地塊已進(jìn)行儲(chǔ)備，近期即可掛牌交易。二、合作模式與土地取得方式本項(xiàng)目擬以收購武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司的方式進(jìn)行開發(fā)。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司為本項(xiàng)目的拆遷安置和立項(xiàng)單位，在本地塊的掛牌交易過程實(shí)際上并無競爭對(duì)手。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司是專門為開發(fā)本項(xiàng)目而于2005年3月成立的新公司，無任何不良債務(wù)。第二章　市場分析一、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）經(jīng)濟(jì)趨勢多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：在國內(nèi)居民的消費(fèi)強(qiáng)勁、政府投資和中國的“世界工廠”地位的促進(jìn)下，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢好于預(yù)期，投資、消費(fèi)和出口需求形勢都比較滿意；預(yù)期CPI保持平穩(wěn)，國際油價(jià)呈小幅上升趨勢，二00七年

3、不大可能出現(xiàn)通貨緊縮；消費(fèi)需求增長將有所加快，而固定資產(chǎn)投資增長將趨于放慢，出口增長趨緩，外貿(mào)順差呈縮小趨勢；外商直接投資繼續(xù)回落；房地產(chǎn)價(jià)格（長江中下游主要城市一覽）穩(wěn)中趨升；人民幣升值壓力有所加大，人民幣匯率將小幅攀升。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)增長給出了比較樂觀的預(yù)期。調(diào)查結(jié)果顯示，四成經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測今年GDP增長率在百分之九或以上，百分之三十九預(yù)測在百分之八點(diǎn)五至九之間，僅五分之一的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為在百分之八點(diǎn)五以下。（二）房地產(chǎn)趨勢房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)歷20多年的市場化發(fā)展，如今已經(jīng)取得了相當(dāng)規(guī)模的發(fā)展，各種類型地產(chǎn)項(xiàng)目在我國得到上馬實(shí)施，受整體經(jīng)濟(jì)增長影響，我國的房地產(chǎn)價(jià)格

4、一直處于穩(wěn)步攀升態(tài)勢?！　〉?005年以來，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，人民幣升值、CPI反彈使宏觀經(jīng)濟(jì)充滿了變數(shù)，直接影響了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)期，使房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)趨于下降狀態(tài)，房地產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格不降反增。這一方面與我國人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈有關(guān)；另一方面主要受我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，人們對(duì)未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。2006年國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，幷進(jìn)一步開放金融市場，中國房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。同時(shí)，房

5、地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項(xiàng)目運(yùn)作、營銷模式、營銷理念。更多的境外基金將關(guān)注幷介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，幷從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴(kuò)展。結(jié)論：國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨于持續(xù)增長趨勢，二、三線城市地產(chǎn)生機(jī)盡顯。二、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)趨勢分析長江中下游城市中，上海房價(jià)已達(dá)到7000元/平方米（外環(huán)以內(nèi)），南京房價(jià)超過了5000元/平方米，而武漢的平均房價(jià)剛剛超過4000多元/平方米，同比看來，還有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)銷售潛力和上漲空間。未來幾年項(xiàng)目的市場前景直接和未來幾年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢緊密相聯(lián)，而這又將與全國房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢和武漢市

6、的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平抱有緊密的聯(lián)系，下面首先從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素、房價(jià)收入比等因素對(duì)武漢市未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢做出如下分析：2005年武漢市生產(chǎn)總值已達(dá)2238億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)3245美元，首次突破3000美元；而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到2010年，武漢人均生產(chǎn)總值將達(dá)到5000美元，全市生產(chǎn)總值年均增長12%?！笆濉睍r(shí)期，武漢市城市居民收入水平增長較快，收入逐年增加。據(jù)城市居民家庭抽樣調(diào)查資料（以下同），2005年城市居民人均可支配收入首次突破萬元，達(dá)到10849.72元，比“九五”末的6761元高出4088.72元，增長

7、了60.5%，人均可支配收入創(chuàng)歷史新高，武漢市躍入可支配收入萬元城市行列。從2004年開始，城市居民人均可支配收入年凈增值突破千元，2004年和2005年分別凈增1044元和1285.67元。武漢市城市居民人均可支配收入年均增幅達(dá)到9.9%，剔出價(jià)格因素，比“九五”時(shí)期增幅實(shí)際提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃目標(biāo)。2001年——2005年城市居民人均可支配收入增幅分別為8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和13.4%，呈逐年加快之勢。2005年增幅創(chuàng)近10年來最好水平，比上年增幅高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。這說明，武漢市城