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《2008威海 峰山國際整體定位分析及營銷推廣報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、峰山國際整體定位分析及營銷推廣報告營銷部：吳世波2008年7月24日1目錄本案提要···············································第一章土地價值研判·····································第二章項目開發(fā)理念·····································一、項目開發(fā)理念二、產(chǎn)品設(shè)計理念第三章：項目定位建議···································一、項目總體定位二、項目市場定位三、項
2、目消費者定位四、市場競爭定位第四章：項目定位策略···································一、形象定位二、市場定位三、市場包裝定位第五章、產(chǎn)品進度及定位理念·····························一、產(chǎn)品各環(huán)節(jié)推廣策略二、退臺式花園情景洋房三、空中別墅——現(xiàn)代藝墅第六章：項目營銷推廣策略·······························一、本案營銷推廣策劃思路描述二.SWOT分析及規(guī)避建議三、營銷推廣策略建議四.價格策略建議（具體價格測算略）第七章：效果參考
3、·······································一、建筑效果二、VI效果（推廣提供）2【本案提要】1、本次報告從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、推案建議、項目技術(shù)指標分析等多方面進行深入的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。2、我部認為本地塊是建造高品質(zhì)物業(yè)的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；在開發(fā)理念思考方面，我部提出“圍繞市場，賺足利潤”、“做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又
4、要適度超前”、“尊重共性，突出個性”整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一組團一個性，一幢一境界”為理念進行規(guī)劃設(shè)計。3、我們將本項目總體定位為“威海首座高素質(zhì)的生活社區(qū)”，并確定了“高檔物業(yè)對應(yīng)高檔客戶群”的市場定位。4、我部認為本項目的消費者定位應(yīng)該覆蓋整體中高收入階層，既包括身家上百萬可承擔(dān)40萬以上房價的老板階層，也包括可承擔(dān)總價在10萬以上的較高收入城市精英階層（針對按揭客戶群）；他們的主體年齡分布在28—45歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在30歲左右和40歲左右。5、根據(jù)威海及文
5、登房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我部已作好針對同檔次的物業(yè)（主要對手集中在威海地區(qū)、文登東部地區(qū)、文登城市中心區(qū)域）實施“東區(qū)戰(zhàn)役”與“異域會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準備。6、產(chǎn)品方面，我部建議以花園洋房、空中別墅為主的高檔、高3素質(zhì)物業(yè)概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)。7、單體面積的設(shè)計，既要充分滿足居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承力；而空間是居住的靈魂，因此必須從房型上對威海的市場進行一場“空間革命”。8、景觀方面我們提出“自然人文、自然與建筑相融合”的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自
6、然、生活品位中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。第一章：土地價值研判土地屬性分析：尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。我部從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值：1、先天資源：本案依托韓國之窗宏大背景下，地處東部新城主軸線。根據(jù)“城區(qū)東擴北拓、加快與威海對接”的城市總體規(guī)劃，加快了新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為項目提供了完善的配套保證。景觀：本項目外部自然景觀優(yōu)越，依山傍湖，可依靠外部環(huán)境來創(chuàng)造一個舒適的生活空間。交通：據(jù)威海市中心30分鐘，距文登市中心5
7、分鐘，距新政府、開發(fā)區(qū)管委會所在地3分鐘，距汽車站3分鐘，距威海國際機場30分鐘。從先天條件看，本區(qū)域的用地越來越稀缺和品質(zhì)樓盤的開發(fā)不足，即區(qū)域缺乏有效的高品質(zhì)樓盤，為本項目打造成為高品質(zhì)物業(yè)創(chuàng)造了絕好的時機，稱得上是具備建造高尚社區(qū)的各種條件，可以總結(jié)4為該項目是引領(lǐng)文登房產(chǎn)市場從單一化走向成熟化、從低檔次逐步邁入高品質(zhì)的里程碑。稱的上是“天時、地利”。2、后天建筑文化：花園洋房是以具有濃郁東南亞酒店的外觀而設(shè)計，還建造了亞熱帶湖景休閑水榭等從產(chǎn)品的設(shè)計上提升了本地塊的價值，從而創(chuàng)造了別具一格的個性化產(chǎn)品。生活
8、品位：高爾夫練習(xí)場、露天游泳池等就可以支撐人們高質(zhì)量的生活，提升人們的生活層次。人文氛圍：項目北臨中韓國際交流中心，同時高素質(zhì)的中、韓、英三語九年義務(wù)教育學(xué)校，使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地及誕生地。品牌文化：本項目通過獨特的推廣模式，可以將本項目塑造為區(qū)域的標志性物業(yè)獲得良好的社會效應(yīng)，塑造項目的品牌形象。這種品牌的無形資產(chǎn)是
