《冠城前期策劃》word版

《《冠城前期策劃》word版》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。前言在展開”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談談“房地產(chǎn)市場邊緣化路線”和“主流市場路線”這個話題?！爸髁魇袌雎肪€”，從它的產(chǎn)品特征來理解就是在城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的區(qū)域提供市場需求量較大的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，當然市場供給量也大?！笆袌鲞吘壔肪€”則是在特定的區(qū)位和環(huán)境條件下開發(fā)的，向特定的客戶群提供個性化產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，需求量不及“主流市場”但需求力特別強。做好“主流市場”講究的是“質(zhì)

2、”，長周期的大投入、精雕細琢，然后希望客戶在“百里挑一”中選中你，競爭激烈。做好“邊緣化路線”講究的是“形”，這“形”可能就是一種觀念，一種生活方式的張揚表現(xiàn)，在于縱“情”包裝。找準客戶的心理需求后，啟動市場很容易，也能形成有力的競爭壁壘。從利潤上看，兩者的單位利潤差不多，但“邊緣化路線”總利潤遠不及“主流市場”，因為“邊緣化路線”的量不能做得太大?！肮诔恰钡膮^(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。我認為以“主流市場”的“主流產(chǎn)品”來全盤考慮可能將面臨極大的市場導入困難，競爭壓力和和不容易形成有效客戶群體?！肮诔恰边@樣的開發(fā)量，利潤需要“中流砥柱”?！癋dc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作

3、為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主流市場”的“主流產(chǎn)品”是要做的、要爭的，但一定要策略。任何營銷，任何策劃，均是建立在某種產(chǎn)品策略基礎上的，脫離了這個基礎的策劃再精彩也只是冰雕藝術品，見不得陽光，經(jīng)不起市場的考驗。形成適合本項目的產(chǎn)品策略是前期營銷策劃的核心工作。前面談到對市場導入，壁壘競爭有種種好處的“市

4、場邊緣化路線”和有較豐厚利潤的“主流市場路線”的有機融合，形成有所兼顧的產(chǎn)品策略，或許是本項目在產(chǎn)品規(guī)劃方面值得探索的方向。一、項目地域優(yōu)劣因素1.存在的不利因素：1)不利的人文背景該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲奇門，望龍門（俗稱下半城）相提并論的貧民區(qū)，口碑很差。2)社區(qū)配套不足3)地形不便出行4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。5）噪音Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大

5、、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2.具備的有利因素：1）交通方便2）區(qū)位優(yōu)勢3）景觀優(yōu)勢4）有投資價值3．有利因素對不同市場（低、中低、中高、高端市場）的吸引力分析。如圖：（面積大表示吸引力強，小表示弱）Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近

6、千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二、市場定位探討1、市場供需簡析1）中端客戶市場龐大，需求旺盛，但供應量也大，競爭激烈。由于本項目自身條件的限制，不但不能放棄這個市場，而且應該將中端市場作為我們的主要目標市場。目前，針對中端市場的主流產(chǎn)品可分為兩塊：一是有一定知名度的開發(fā)商在大盤，大社區(qū)，前景概念的區(qū)位優(yōu)勢等背景下提供的精品樓盤。另一塊是開發(fā)量在15萬方以下的中小型樓盤，以較低的價格和實用的戶型來吸引區(qū)域性購房者。就市場份額來講，應該是平分秋色。中端市場供需特點：A有較好環(huán)境，配套設施的大盤多位居市郊。小區(qū)內(nèi)的居住條件是很好，但大環(huán)境還是很多不成熟的因

7、素。購房者在權衡小環(huán)境與大環(huán)境（區(qū)位）的時候，往往面臨魚和熊掌不可兼得的境地。B中小樓盤多集中于各區(qū)的開發(fā)熱點區(qū)域或交通便捷的位置上。他們主要針對的是區(qū)域性客戶。C樓盤形象同質(zhì)化還是比較嚴重。特色訴求多集中在環(huán)境綠化，景觀特色方面。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地